Locataire vs propriétaire : les droits et obligations de chacun

Le défaut de paiement du loyer par le locataire est le premier motif des affaires portées au tribunal. Un contrat écrit et légalisé avec des clauses précises est nécessaire pour garantir les droits de chaque partie.

Le bras de fer entre locataires et propriétaires de biens immeubles se poursuit au fil des ans et les tribunaux regorgent de conflits les opposant. Que ce soit pour une affaire d’expulsion, de retard de paiement des loyers, de travaux de réparation à effectuer ou d’arrivée à terme du contrat de bail, les problèmes sont nombreux et le plus souvent difficiles à résoudre.

Il faut dire que le cadre légal qui régit les relations entre les locataires et les bailleurs, datant des années 80, est devenu obsolète. En effet, la loi n°6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires protège de manière jugée excessive le locataire au détriment du propriétaire, au point que les droits de ce dernier sont piétinés, et il lui faut des années de va-et-vient aux tribunaux pour avoir gain de cause. C’est d’ailleurs pour cette raison que plusieurs propriétaires préfèrent garder leurs locaux fermés et non occupés plutôt que de les louer et de se retrouver face à des complications sans fin. D’autres optent pour la vente pour éviter les problèmes liés à la location. Pour tenter de mieux encadrer les rapports entre les deux parties, une nouvelle loi est en cours de promulgation.

En attendant, les tribunaux traitent chaque jour des centaines de dossiers de ce genre. Le cas le plus fréquent est celui du défaut de paiement du loyer. Exemple : Fatima B., propriétaire d’un appartement depuis plus de 20 ans, l’a mis en location il y a quelques années. Depuis un peu plus de 5 mois, le locataire ne s’acquitte plus du montant du loyer, prétextant des difficultés financières. Après moult promesses de régulariser sa situation, Fatima a préféré porter plainte. Et bien que le contrat de bail comprenne une clause d’expulsion en cas de non-paiement, le tribunal n’a pas prononcé la sentence figurant dans le contrat et a renvoyé les deux parties trouver une solution à l’amiable.

Driss C., lui, est locataire d’un appartement dont le contrat est arrivé à terme. N’ayant pas préparé à l’avance son déménagement, il promet de quitter les lieux une fois avoir trouvé un nouveau local. Cela ne s’étant pas fait rapidement, le propriétaire recourt à la justice pour obtenir une décision d’expulsion. Le tribunal a fini par prononcer l’obligation d’évacuer les lieux au bout de… quatre ans! Pendant ce temps, le bailleur n’a pu jouir de son bien et le locataire a continué à l’occuper «illégalement».

Le loyer se prescrit au bout de cinq ans à partir de la date d’exigibilité du contrat

Pourtant, la loi est claire sur les relations contractuelles entre les locataires et les propriétaires. Bien qu’elle soit dépassée, elle encadre tout de même ces rapports et fixe les droits et les obligations de chaque partie. Quels sont justement ces droits et obligations?

Tout d’abord, la location doit obligatoirement être matérialisée par un contrat écrit et légalisé, et ce, en vue de protéger les deux parties d’une éventuelle mauvaise foi de l’une d’elles.

Ensuite, le propriétaire donnant en location un bien immobilier doit mettre à la disposition du locataire l’ensemble des équipements nécessaires au titre de l’habitation à l’instar de la ventilation, la cuisine, l’électricité et l’eau et lui garantir également la pleine jouissance du bien immobilier selon les termes du contrat de location. En contrepartie, le locataire s’engage à verser le montant du loyer mentionné sur le contrat à une date fixée à l’avance. Cela étant, il ne peut en aucun cas s’abstenir de payer son loyer mensuel, sous prétexte qu’il ne jouit pas entièrement du bien.

Il arrive dans certains cas que le propriétaire ne soit pas sur les lieux pour recevoir le loyer. Dans cette situation, le locataire doit faire appel à un huissier de justice pour lui remettre son dû. Si le bailleur demeure injoignable, le locataire charge l’huissier de déposer le montant du loyer dans la caisse du tribunal au nom du propriétaire.

Me Fadel Boucetta, avocat au barreau de Casablanca, attire l’attention sur la période au terme de laquelle le loyer est prescrit. En effet, si au bout de cinq années à partir de la date d’exigibilité du contrat, le propriétaire ne réclame pas son dû au locataire, il perd toute action contre le locataire. Ce dernier est en droit de ne pas rembourser le bailleur sur les mensualités non payées.

D’un autre côté, le décès du locataire n’annule pas le contrat de bail. Au contraire, il se poursuit au profit de son conjoint, ses descendants ou ascendants qui étaient légalement à sa charge et vivaient effectivement avec lui. Il ne s’annule pas non plus en cas de décès du propriétaire; les héritiers deviennent ainsi les bénéficiaires du loyer.

La caution ne peut dépasser un mois de loyer

Au moment de la mise en location, le bailleur est en droit d’exiger du locataire le versement d’une caution qui ne peut être supérieure à un mois de loyer. Celle-ci a pour objectif de garantir le règlement du loyer ou de dédommager le propriétaire pour les dégâts occasionnés à l’immeuble par le locataire durant la période de location.

Ce cautionnement est restitué immédiatement quand le contrat arrive à terme et que le locataire quitte les lieux et s’acquitte de l’ensemble de ses obligations. Il est possible, après commun accord entre les parties, que le locataire, après avoir avisé le propriétaire, impute le montant de cette garantie au loyer du dernier mois du bail.

Le loyer peut être augmenté de 8% à l’expiration de la 3e année de location

Une fois sur les lieux, le locataire a le droit de demander une révision à la baisse du loyer, que ce soit par voie judiciaire ou à l’amiable dans un délai de trois mois à compter de la date de la signature du contrat de bail s’il estime que le prix du bail ne correspond pas aux avantages tels que décrits par le propriétaire. Toutefois, si ce dernier abuse du droit lui permettant de réviser le loyer, il peut être condamné à verser des dommages et intérêts au bailleur variant entre un et trois mois de loyer.

Parallèlement, la révision à la hausse du loyer peut être demandée par le bailleur, et ce, avant l’expiration d’une période de trois ans à compter de la date du bail. Elle est fixée par voie réglementaire à 8% et est soumise à un accord judiciaire. De manière générale, la révision du montant du loyer peut être demandée à chaque fois que des transformations ont été apportées aux caractéristiques des locaux si ces dernières ont affecté la base sur laquelle le loyer a été fixé.

Le propriétaire a la charge d’effectuer les réparations nécessaires…

D’ailleurs, pendant la durée de location du bien, le locataire ne doit en aucun cas apporter des modifications de quelque type que ce soit dans la disposition ou l’architecture du local, sans en aviser le propriétaire par écrit. S’il juge que des changements sont indispensables, il doit dans ce cas adresser une demande au propriétaire le tenant informé de l’ensemble des améliorations qu’il souhaite introduire. En cas de refus du propriétaire, le locataire ne peut outrepasser sa décision, sinon le propriétaire a le droit de saisir la justice pour expulser le locataire.

Néanmoins, si le bien loué subit des dégâts dus par exemple aux aléas de la nature, le propriétaire est obligé de procéder aux réparations nécessaires. Si le locataire ne peut joindre le bailleur, il a la possibilité, sous demande d’une autorisation du tribunal, de procéder lui-même aux réparations jugées nécessaires et de les imputer par la suite au prix du loyer selon les termes convenus entre les deux parties.

…et de s’acquitter des charges relatives à l’habitation

Dans le même sens, les charges afférentes à l’habitation du locataire sont à la charge du propriétaire. Ainsi, les différentes taxes, à savoir la taxe d’édilité et d’habitation ainsi que l’assurance multirisque habitation sont obligatoirement payés par le propriétaire du local. Toutefois, le règlement des frais de syndic constitue un différend de taille entre locataire et propriétaire. Me Younes Anibar, avocat au barreau de Casablanca, clarifie : «En cas d’absence de précision de la personne à charge du paiement des frais de syndic, la responsabilité incombe au propriétaire de verser le montant nécessaire».

Défaut de paiement, besoin d’habitation ou démolition… les cas qui aboutissent à l’expulsion

Durant la période du bail, le propriétaire fait très souvent face à certaines situations qui l’obligent à demander l’expulsion du locataire du bien loué. En effet, l’évacuation intervient dans trois cas qui sont bien spécifiés par la loi. Le premier concerne essentiellement la défaillance du locataire. Le propriétaire peut demander au locataire qui est en défaut de paiement de vider les lieux. S’il refuse, le bailleur peut saisir la justice pour adresser une mise en demeure au locataire. «Elle doit comprendre outre l’adresse de la maison, sa description au détail près, son contenu, le montant du loyer ainsi que les mensualités à recouvrir», précise Me Anibar. Par ailleurs, celle-ci doit impérativement être signée et légalisée par les deux parties. Il arrive que le locataire ne soit pas sur les lieux pour recevoir la mise en demeure ou refuse d’en accuser réception. Me Anibar attire l’attention sur le fait que «la notification peut être faite par n’importe quelle personne se trouvant sur les lieux. Comprendre par là, le personnel de maison, le concierge ou toute personne faisant partie de la famille du locataire contractant». Une fois la lettre reçue, un délai de 15 jours s’offre au locataire pour rembourser les échéances dues, autrement, une action en justice est entamée en vue d’une expulsion.

A ce stade, la loi comporte une lacune de taille relative au nombre d’échéances impayées au bout desquelles le bailleur est en mesure de demander le remboursement. Selon Me Anibar, «comme la loi ne précise pas ce point, il faut que le propriétaire le précise dans le contrat de location et qu’il réagisse au bout d’un mois impayé».

Le deuxième cas est relatif, lui, au besoin d’habitation des descendants, ascendants et conjoints du propriétaire. Là, l’expulsion ne se prononce pas de manière automatique. Il faut que le propriétaire présente des preuves tangibles que ce besoin existe. Par exemple, un certificat de mariage de l’un de ses descendants, une attestation prouvant le besoin d’y loger un membre de la famille se trouvant sous la charge du propriétaire et une attestation prouvant que le propriétaire ne dispose pas d’un autre local pouvant être mis à la disposition de l’un des membres de sa famille. Et quand bien même cette preuve est apportée, le juge peut donner gain de cause au locataire, par solidarité avec ce dernier. Comme c’est le cas de Mohamed Z. qui souhaite installer dans son appartement mis en location l’un de ses fils qui venait de se marier. Le juge, ayant privilégié le volet social et humain, a proposé au bailleur de loger son fils chez lui, sous prétexte qu’il dispose d’une maison assez grande pour accueillir les mariés, permettant au final au locataire de continuer à occuper les lieux.

Le dernier cas où l’expulsion peut être prononcée est relatif à la volonté du propriétaire de démolir et reconstruire le bien immobilier s’il menace ruine. Là encore, cette nécessité doit être reconnue et prouvée par un rapport d’un architecte, d’un ingénieur et de l’huissier qui doit rédiger un PV sur l’état des lieux, prouvant que la maison tombe en ruine. Ce dernier est présenté au tribunal qui décide de l’expulsion.

Cela étant, une fois les travaux achevés et le local déclaré en bon état d’habitation, le locataire, qui a été expulsé, a la priorité de reprendre le bien loué. Le propriétaire, pour sa part, est dans l’obligation de l’aviser deux mois avant la date d’achèvement des travaux de la disponibilité du local et de le lui remettre si le bénéficiaire le souhaite.

Dans les deux derniers cas, le bailleur ne doit congédier le bénéficiaire des lieux qu’après lui avoir remis un préavis de trois mois. Autrement, la décision du congé s’annule et le bail se poursuit sans détermination de durée, et ce, au profit du locataire.

D’une manière générale, bien que la loi fixe pour chacune des parties ses droits et ses obligations en matière de bail, l’application ne s’effectue pas toujours dans les règles de l’art. Du coup, la justice s’avère être le recours par excellence. Et c’est là que le bât blesse vu le temps que la procédure prend pour que le différend soit résolu. «Entre le moment où le dossier est transféré au tribunal et traité et le moment où le propriétaire récupère son bien, cinq années peuvent facilement s’écouler, période durant laquelle le droit du propriétaire de jouir de son bien est bafoué», illustre Me.Boucetta.

Source:https://www.lavieeco.com/argent/locataire-vs-proprietaire-les-droits-et-obligations-de-chacun-23516/

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Immobilier: Comment améliorer l’argus?

Les prix du marché parfois en deçà de ceux des estimations de l’administration
Logement social, locaux à usage professionnel, foncier, non couverts
L’exercice de transparence des prix n’arrange pas l’ensemble des promoteurs

Trois ans après son instauration, le référentiel de l’immobilier initié par l’administration fiscale ne fait toujours pas l’unanimité. L’argus visait à réduire le contentieux. Or, l’instrument est aujourd’hui accusé de retarder les transactions sur le marché. «Le référentiel de l’immobilier est une bonne chose, mais il est devenu un frein pour les ventes.

En effet, alors qu’au moment de sa création, il devait constituer un référentiel indicatif, mais actuellement, il est en train de s’ériger en prix du marché», s’étonne un promoteur immobilier membre de la FNPI. Pour une source interne à la Direction générale des impôts (DGI), le marasme que connaît l’immobilier n’a aucun caractère fiscal.

Mais sur le terrain, plusieurs propriétaires désireux de vendre un bien affirment être bloqués car le prix fixé par l’argus est parfois nettement supérieur à celui du marché. Par conséquent, les propriétaires s’abstiennent de vendre de crainte de s’exposer à des rappels d’impôts (droits d’enregistrement et IR/profits immobiliers) en cas d’écart entre le prix de vente et celui du référentiel.

«En cas d’écart, le vendeur est redressé en matière de profits fonciers, mais il conserve tous ses droits pour introduire une procédure de recours auprès des commissions locales et des tribunaux», déclare la DGI. Par ailleurs, l’argus comporte un classement des biens immeubles en trois catégories: ancien (plus de 15 ans), récent (entre 6 et 15 ans) et neuf (moins de six ans).

Or, ce classement ne tient pas compte des spécificités propres à chaque bien. Si l’on prend, par exemple, la zone Abdelmoumen à Casablanca, elle n’est pas tout à fait homogène puisque le secteur dit La Rotonde, où se situent les banques est nettement plus valorisé que celui autour de l’Institut Pasteur.

De plus, certains appartements ou magasins peuvent être situés dans un angle de rue qui fait que ceux se trouvant dans un grand axe coûtent plus cher que ceux situés dans une ruelle ou une impasse ou encore dans un secteur où il est interdit de se garer. «Il faut également signaler les centaines de rues de grandes villes comme Casablanca qui ne sont toujours pas couvertes par le référentiel immobilier», fait remarquer un promoteur.

Le référentiel ne tient pas compte, par exemple, de l’ensoleillement des appartements pour déterminer leur prix ni de leur vétusté ou de leur réaménagement. D’autres particularités sont également à signaler comme la présence d’un garage souterrain, un ascenseur… Autant d’éléments qui facilitent les transactions immobilières et qui impactent également les prix.«Il faudrait permettre aux propriétaires de contester les prix prévus par le référentiel pour intégrer dans la base de calcul de la valeur les spécificités du bien», recommande Rachid Lazrak, conseil juridique et fiscal.

L’argus immobilier avait été instauré de manière progressive en 2015. Aujourd’hui, 54 zones sont couvertes par le document. L’administration fiscale a même lancé une application mobile permettant de consulter le prix de référence de son bien immeuble.

«Le référentiel devrait être régulièrement mis à jour pour suivre l’évolution du marché et ce, au moins une fois par an», propose un promoteur qui évoque l’indice des prix des actifs immobiliers publiés chaque trimestre par Bank Al-Maghrib.

Sauf que cet indice n’est pas opposable à l’administration fiscale. Interrogée par L’Economiste, la DGI annonce que «le référentiel d’une quinzaine de grandes villes a fait l’objet d’une actualisation. Celui de Casablanca a été mis à jour en 2016». D’autres mises à jour sont prévues dans le plan d’action de la DGI pour 2018.

Il faut signaler également que le référentiel de l’immobilier a exclu plusieurs catégories de biens telles que le logement social, les appartements, villas et maisons à vocation professionnelle, le terrain urbain non loti, le foncier industriel… Du coup, en cas d’écart par rapport aux estimations de l’administration fiscale, elle applique l’article 65 du CGI. La facture est parfois salée.

Sur un autre registre, le taux d’adhésion des contribuables aux référentiels immobiliers est en 2015, date de leur entrée en vigueur, de 49% à 64% en 2017. Les critiques contre l’argus ne s’expliquent pas exclusivement par le décalage entre les prix du réferentiel et ceux du marché. D’autres hypothèses penchent pour la résistance à la transparence des tarifs dans un secteur difficile à discipliner et où le black reste le sport favori.

L’ARTICLE 65 DU CGI : LE CAUCHEMAR

«L’ARTICLE 65 DU CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS CONSTITUE UN CAUCHEMAR POUR UN CERTAIN NOMBRE DE PERSONNES ET POLLUE LA RELATION ENTRE ADMINISTRATION FISCALE ET CONTRIBUABLE. IL PERMET AUX SERVICES DES IMPÔTS DE DÉTERMINER LE PRIX DE CESSION DE L’IMMOBILIER. OR, L’ARTICLE DISPOSE QUE SI L’ADMINISTRATION FISCALE CONSTATE UNE INSUFFISANCE DU PRIX DÉCLARÉ ET SI L’ACHETEUR ACCEPTE LE REDRESSEMENT DE L’ADMINISTRATION, CE REDRESSEMENT S’APPLIQUERA ÉGALEMENT AU CÉDANT», DÉCLARE RACHID LAZRAK, CONSEIL JURIDIQUE ET FISCAL. POUR CE DERNIER, «C’EST UNE DISPOSITION DANGEREUSE SUR LE PLAN LÉGISLATIF. ELLE VA À L’ENCONTRE D’UN PRINCIPE DE DROIT PUBLIC, QUI EST LA RÈGLE DE LA RELATIVITÉ DU CONTRÔLE», PRÉVIENT LAZRAK. AINSI, LORSQU’UNE ENTREPRISE DE PROMOTION IMMOBILIÈRE EST REDRESSÉE APRÈS AVOIR DISTRIBUÉ DES DIVIDENDES, ELLE SE RETROUVERA EN INFRACTION PARCE QU’IL S’AGIT DE DIVIDENDES FICTIFS. CE QUI RELÈVE DU PÉNAL. BON NOMBRE DE PROMOTEURS ET DE CONSEILS PROPOSENT LA SUPPRESSION PURE ET SIMPLE DE L’ARTICLE 65 DU CGI DU FAIT QU’IL PEUT ÊTRE REMPLACÉ PAR LE RÉFÉRENTIEL IMMOBILIER.

Source:https://fnpimaroc.net/immobilier-comment-ameliorer-largus/

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Economie

Immobilier: A qui profite la baisse des taux?

Malgré la détente des taux d’intérêt, la progression de l’encours des prêts à l’habitat a ralenti au premier trimestre. Le mouvement haussier des prix des biens immobiliers contraint les ménages à réfléchir davantage à leur projet d’acquisition

Les personnes qui souhaitent accéder au logement disposaient d’une bonne fenêtre au premier trimestre pour concrétiser leur projet. Le taux moyen appliqué par les banques aux prêts immobiliers s’est établi à 5,16% sur la période, selon Bank Al-Maghrib. Il est en baisse sur trois mois comme sur un an.

Depuis 2015, la tarification s’est inscrite en dessous de 6%, avec des périodes assez intéressantes comme le troisième trimestre 2017 durant lequel le taux moyen était ressorti à 5,09%.

Si le coût de financement est toujours attractif - cela dépend aussi de la qualité du dossier - les prix des biens, eux, pourraient contraindre les ménages à retarder leur projet d’acquisition. En moyenne, les prix des actifs immobiliers ont augmenté de 4,9% en 2017 selon l’indice calculé par Bank Al-Maghrib.

Les biens résidentiels se sont renchéris de 4,5% dont une hausse de 5,8% pour les appartements. Le comportement des prix au premier trimestre 2018 sera dévoilé en fin de semaine prochaine. Cette «inflation» pourrait absorber ou limiter les gains liés à la détente des taux d’intérêt.

Ceci expliquerait en partie le ralentissement de la croissance de l’encours du crédit à l’habitat. En outre, les banques auraient de plus en plus de mal à trouver des emprunteurs solvables, ce qui justifierait aussi la décélération. L’encours a augmenté de 3,4% au premier trimestre contre 4,8% à la même période en 2017.

Pour les biens de consommation, les conditions de financement sont là aussi toujours intéressantes qu’auparavant. Le crédit à la consommation a été facturé en moyenne à 6,59% au premier trimestre. La tarification devrait baisser au deuxième trimestre sous l’effet des promotions en marge du salon Auto Expo (9 au 22 avril dernier).

Pour les autres agents économiques, le loyer de l’argent s’est renchéri pour les entreprises, en particulier pour le financement de l’investissement. Le taux d’intérêt moyen du crédit à l’équipement a en effet augmenté de plus d’1/2 point, plus exactement de 55 points de base, à 5,33% au premier trimestre. Les taux appliqués aux crédits de trésorerie, eux, se sont renchéris de 24 points de base sur un an à 5,64%.

L'economiste 

Maroc Vision D'affaires

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MISE EN DEMEURE POUR NON-PAIEMENT DE LOYER

Je suis propriétaire d’un appartement et souhaite le louer, mais je crains d’avoir du mal à récupérer mon bien à l’échéance. Quelles sont les informations devant être mentionnées dans le contrat de bail.
Par ailleurs, si je veux adresser une mise en demeure pour non-paiement de loyer, quelles sont les informations à faire souligner dans cette mise en demeure pour qu’elle soit valide sur le plan juridique ?

Est-il obligatoire de l’envoyer par le biais d’un avocat ? Et si le locataire répond à la mise en demeure et manifeste sa volonté de payer, est-il obligé de verser le loyer à celui qui lui a adressé la mise en demeure, en l’occurrence le bailleur, son avocat ou autres ? Et s’il procède à une partie du règlement seulement, et promet de compléter la somme ultérieurement, est-ce qu’on peut demander au tribunal de l’expulser ?

En vertu de la loi 67/12 relative aux baux d’habitation et à usage professionnel, notamment l’article 3, il est obligatoire de formaliser le contrat de bail d’habitation. Fait par écrit et ayant date certaine, ce contrat doit être signé par les deux parties, à savoir le bailleur et le locataire.
Ce contrat peut être conclu sous seing privé, c’est-à-dire fait par les parties elles-mêmes, ou par un tiers et signé par les parties. Il peut être également rédigé par un avocat, un notaire ou un adoul.
Ce contrat doit au moins contenir les informations suivantes :
– nom et prénom des deux parties au contrat, leur profession, leur adresse et une pièce d’identité des deux, et si procuration il y a, les justificatifs de ce pouvoir;
– nom de la société et son adresse sociale s’il s’agit d’une personne morale ;
– délimitation des locaux concernés par le contrat de bail, et ses annexes ainsi que l’objet auquel ces biens sont destinés, ainsi que leurs équipements ;
– fixation du montant du loyer et la périodicité de son versement ;
– nature des charges supportées par le locataire ;
– mode de versement du loyer ;
– obligations spéciales que doit respecter chaque partie au contrat.
Quant à la mise en demeure pour non-paiement du loyer, elle peut être irrecevable s’il elle ne mentionne pas les informations suivantes conformément à l’article 24 de la loi 67/12 :
– le nom et prénom des deux parties au contrat ;
– l’adresse du bailleur ;
– l’adresse du local donné en location, et le cas échéant domicile ou lieu de résidence du locataire ;
– le montant du loyer et des autres charges dus ;
– la période du loyer échue et non payée ;
– le total de la somme due au titre des loyers non versés.
Cette mise en demeure, si elle répond aux conditions citées ci-dessus, est juridiquement valide. Il n’est pas nécessaire qu’elle soit adressée par un avocat pour qu’elle le soit.
Cependant, c’est une lettre qui demande un minimum de technicité et le respect des procédures de notification. Il est préférable qu’elle soit rédigée et envoyée par un avocat, et notifiée par huissier de justice. Une fois le locataire saisi par cette mise en demeure, il a la possibilité de verser le loyer dû soit à l’expéditeur, son mandataire, à la caisse du tribunal compétent, ou par le biais d’un versement à la banque au compte de qui de droit.
Enfin, tout paiement partiel équivaut à un non-paiement et expose le locataire à la procédure d’expulsion.


Par Mohamed Jamal Maatouk
Maroc Vision d4affaires

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MON LOYER AUGMENTE DE 500 DH TOUS LES DEUX ANS

Je suis locataire. Mon mari et moi avons signé un contrat de bail qui prévoit une augmentation du loyer de 500 DH tous les deux ans. Est-ce que cette clause est valable pour toujours ?
Ma deuxième question est de savoir si, après avoir divorcé de mon mari qui avait signé personnellement le contrat de bail, j’ai le droit de rester dans cet appartement, sachant que c’est lui qui a toujours payé le loyer sauf à partir du divorce ?

Concernant l’augmentation ou la révision du loyer , la loi 07/03 relative à la révision du loyer des baux à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal a tranché cette question et apporte la réponse on ne peut plus claire.

En effet, cette loi, dans son article premier, permet aux deux parties, à savoir le bailleur et le locataire de se mettre d’accord sur le montant du loyer et de sa révision dans le contrat.

Cependant, cette même loi a posé des limites dans le temps, c’est-à-dire la périodicité et dans le quantum.
Ainsi, l’article 4 de la loi 07/03 a limité le pourcentage d’augmentation du loyer à 10% pour les baux à usage commercial, professionnel, industriel ou artisanal et de 8% pour les baux à usage d’habitation.

Cette loi a également limité la périodicité à trois ans, c’est-à-dire le bailleur a droit à une augmentation de son loyer tous les trois ans, selon le taux qui correspond à la nature juridique du bail.
Le droit à l’augmentation n’a pas de limite dans le temps, et le bailleur peut réclamer ce droit tous les trois ans sans aucune limite, à la différence de ce qu’on peut véhiculer comme fausse information, par exemple trois fois uniquement.

En revanche, la clause que votre mari a acceptée est nulle puisqu’elle est contraire aux dispositions de la loi 07/03, en l’occurrence l’article 2. Selon cet article, est interdite toute augmentation ou révision en deçà de la période de trois ans, et au-delà des pourcentages précisés ci-dessus; notamment les 8% pour votre cas.

A propos de votre deuxième question, vous pouvez, en cas de divorce, réclamer au bailleur votre droit de rester dans votre appartement, à condition de payer le loyer.

L’article 54 de la loi 67/12 relative au bail des locaux à usage d’habitation, commercial ou professionnel vous donne cette autorisation, mais le terme utilisé par le législateur est: «En cas de divorce, le contrat de bail peut….». Ce terme “peut” est sujet à plusieurs interprétations, mais, généralement, les tribunaux accordent ce droit à la femme divorcée qui a la garde de ses enfants.

Par Mohamed Jamal Maatouk

Maroc Vision D'affaires 

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LE PROMOTEUR REFUSE DE ME      RESTITUER MON AVANCE

Je voulais acheter un appartement à 500 000 DH. J’ai dû verser une avance de 75 000 DH au promoteur avec qui j’ai signé une promesse de vente en attendant d’obtenir un crédit bancaire. Deux mois plus tard, la banque refuse de m’accorder le crédit. Je me retourne alors vers le vendeur pour lui demander de me restituer l’avance, surtout que la promesse de vente ne prévoyait aucune sanction à mon égard en cas de résiliation du contrat. Il m’avait donné son accord. Cela fait quatre ans que je n’ai rien reçu. Que devrais-je faire ? Entre-temps je lui ai donné un désistement sur l’appartement.

Premièrement, lorsque l’achat est lié à l’obtention d’un crédit, il est important de prévoir une condition suspensive dans le contrat, comme le fait le promoteur pour l’obtention du permis d’habiter et des autres documents. A priori, si le promoteur était au rendez-vous, c’est-à-dire qu’il avait achevé la construction de votre bien, et qu’il était prêt à vous livrer comme convenu et dans les délais, si délais il y a, alors que vous ne vous êtes pas acquitté de votre obligation qui est l’apport du prix ou du moins du reliquat du prix, vous vous trouvez donc négligeant. Par conséquent, vous devriez une réparation au promoteur pour le préjudice qu’il a subi, puisqu’il va garder un appartement non vendu et peut être qu’il aura même du mal à le vendre. Le cas échéant, vous pouvez d’un commun accord arrêter les dommages et intérêts à verser au promoteur auxquels il a droit.

D’autre part, le promoteur n’a pas le droit de garder indéfiniment votre argent, c’est-à-dire toute l’avance que vous lui avez versée, et devrait en principe convenir avec vous d’un montant à retenir en guise de dommages et intérêts, et vous verser le reste.
Aujourd’hui, vous êtes en droit de lui adresser une mise en demeure pour lui réclamer la restitution de votre avance, moyennant des dommages et intérêts, tout en lui impartissant un délai de réponse. Bien entendu, cette notification doit être faite par huissier de justice. A défaut d’une réponse dans le délai imparti, vous déposez une requête introductive d’instance en réclamation de votre avance en sus des dommages et intérêts.

Si c’était à refaire, il fallait :

• mettre comme condition suspensive l’obtention du crédit de votre banque, à défaut le contrat sera résilié automatiquement sur simple information de l’autre partie par une lettre avec un accusé de réception ;
• ne jamais donner un désistement à l’autre partie, sauf si votre argent «avance» est prêt ;
• faire constater par huissier de justice que les travaux ont commencé, ou que la construction est achevée, ou qu’elle est à tel niveau d’avancement pour éventuellement acter la négligence du promoteur si négligence il y a;
• s’assurer de l’existence d’une date de livraison du bien vendu sur le contrat.

Par Mohamed Jamal Maatouk
Maroc Vision D'affaires 

Les fonctions du syndic peuvent prendre fin pour différentes raisons

- la survenance de la première assemblée générale lorsque le syndic est désigné par le règlement de copropriété;
- l’échéance du terme. Si l’échéance se termine avant l’assemblée générale statutaire, il y a lieu de convoquer une assemblée extraordinaire qui nommera un syndic provisoire, qui peut être le syndic dont l’échéance est à terme. La même procédure devra être organisée en cas de décès du syndic.
- la révocation du syndic. La révocation, c’est la volonté d’un ou plusieurs copropriétaires de révoquer le syndic. Pour cela, l'assemblée générale doit réunir une majorité absolue sauf si les statuts prévoient une majorité plus forte.

L’art. 577-8, §6 «l’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic, elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un 

En conséquence, le syndic en sa qualité de mandataire peut être révoqué à tout moment « ad nutum » à la majorité absolue.

Dans l’esprit du législateur, la nomination du syndic revient souverainement à l’Assemblée générale, il en résulte que lorsque la confiance n’est plus acquise, l’assemblée générale peut, quand bon lui semble, révoquer son syndic sans aucun avertissement (sous réserve de conditions contractuelles précises prévues dans le contrat de syndic).

La position du syndic est toujours précaire.

Toutefois, cette révocation doit être inscrite à l’ordre du jour, et l’assemblée générale doit être valablement constituée pour statuer sur ce point. 

Une assemblée générale extraordinaire, selon les modalités du règlement de copropriété, pourra être convoquée par les copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts avec à l’ordre du jour la révocation et la nomination d’un nouveau syndic. Si les copropriétaires ne sont pas en nombre, ils devront attendre la prochaine assemblée générale statutaire, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 577-8,§7.

Il arrive que la révocation peut se réaliser dans des circonstances très pénalisantes pour le syndic. Dans certaines situations, il pourra obtenir des dommages et intérêts.
Généralement, le contrat de syndic prévoit dans ses dispositions contractuelles, des modalités très précises de révocation, mettant ainsi à l'abris tant le syndic que l'assemblée générale de toute révocation fautive.

En général, l’assemblée générale ne doit pas justifier sa décision et le syndic révoqué n’a pas droit à une indemnité.
En révoquant son syndic, l’assemblée ne fait qu’user du droit qui lui est conféré par la loi.

Mais le pouvoir de l’assemblée générale d’exercer ce droit ne la dispense pas pour autant du devoir de respect de ses obligations contractuelles.

Ainsi, usuellement, le syndic négocie souvent avec la copropriété, dans le contrat, l’obligation de donner un préavis et le versement d’une indemnité dans certaines conditions.

L’assemblée doit également veiller à ne pas mettre en cause la compétence ou la réputation du syndic.

En dehors des dispositions du contrat, un syndic qui estime avoir été licencié sans motif ou de manière inconsidérée, peut exiger un dédommagement, mais c’est à lui de rapporter la preuve que l’assemblée générale a commis une faute.

La révocation n’est pas une faute en soi.
Mais, elle peut le devenir, si celle-ci est exercée dans le but de nuire à la réputation du syndic, ou dans des circonstances dommageables pour le syndic.

En ce qui concerne la démission, rien n’est prévu dans les dispositions de la loi du 30 juin 1994, mais il est un fait que le syndic peut donner sa démission quand il veut.
Mais celle-ci ne doit pas se manifester, en mettant l’association des copropriétaires dans une situation dommageable.

Ainsi, le syndic doit toujours veiller à donner sa démission dans le cadre d’une convocation à une assemblée générale (extraordinaire ou ordinaire), avec effet le jour de l’assemblée ou moyennant un délai de préavis afin de lui permettre de clôturer les comptes de l’année et de permettre à l'assemblée de pourvoir à son remplacement (communication des dossiers).

Egalement, le syndic en donnant sa démission, doit veiller à ne pas causer un préjudice à l’association, en donnant par exemple, sa démission à la veille d’un acte important.

Le principe est que le syndic doit veiller à ce que sa démission ne cause pas de dommage, que la poursuite de ses fonctions aurait pu éviter.

La jurisprudence est claire : n’est pas régulière la démission du syndic en dehors de toute convocation de l’assemblée générale.

Le syndic peut ainsi prévoir dans le contrat des modalités dans le cas d’une démission éventuelle, en précisant que le respect de ces modalités permet d’affirmer que sa démission ne cause aucun dommage à l’association.
Il faut également rappeler qu’à la fin de son mandat, le syndic n’est pas pour autant libéré de certaines de ses obligations vis-à-vis de l’association qui l’a mandaté, même s'il a obtenu une décharge.

Ainsi, le syndic sortant a l’obligation de remettre à l’association des copropriétaires, voir au nouveau syndic, toutes informations, documents divers et sommes lui revenant, afin d’assurer au mieux la transition entre les deux gestions.

Dernièrement, le législateur a ajouté un nouvel alinéa lui imposant cette collaboration dans le transfert de la mission (577-8,§4, alinéa 9).
Cette nouvelle disposition devra permettre à l'association d'obtenir plus facilement des dommages et intérêts vis à vis du syndic sortant qui néglige d'effectuer le transfert des dossiers de la copropriété.

Les dispositions de l’article 40 du code déontologique de l'IPI précisent que l’agent qui termine son mandat de syndic doit s’efforcer de rendre ce transfert aussi aisé que possible. 
Les nouvelles dispositions de la loi du 15 décembre 2005, complétant les dispositions de l'article 577-8,§4, précisent que :

Si aucune sanction légale n'est prévue, cette nouvelle disposition renforce la notion de faute du syndic sortant, s'il néglige de réaliser ce transfert dans de brefs délais.

C’est l’A.G. qui nomme le nouveau syndic, bien souvent sur base d’une offre communiquée au conseil de gérance. Cette nomination se fait à la majorité absolue.

Il est utile de rappeler les dispositions de la directive n° 8 de l'ipi qui prévoient certaines mentions obligatoires dans les contrats de syndic : l’objet, les parties, le début et la durée de la convention, les modalités de 

résiliation et de prorogation, la description des prestations ordinaires et extraordinaires, les honoraires et les remboursements de frais, les modalités de reprise, les modalités de décharge, les droits et obligations qui découlent des règles de fonctionnement propre à l’organisation du bureau de syndic.

Lorsque la décision a été prise par l’A.G. et que la convention est signée, les deux syndics doivent mettre tout en oeuvre pour organiser les meilleures conditions pour assurer le transfert de la fonction, sans créer trop de désagrément dans la continuation de la gestion de la copropriété.

Ils devront donc se mettrent d’accord sur les modalités de la cession, et plus précisément de la date de cette cession.

Quelles sont les mesures urgentes à réaliser par l’ancien syndic et le nouveau syndic :
-Le syndic sortant doit établir au plus vite le procès verbal de la dernière assemblée générale, terminer sa mission jusqu’à la date convenue afin qu’une clôture de comptes soit communiquée au plus vite au nouveau syndic lui permettant de continuer la mission.

A cette clôture tous les documents inventoriés doivent être communiqués au nouveau syndic, au moyen d’un formulaire prévu à cette remise.

Cette remise doit donc être contradictoire, ce qui implique que le formulaire doit être signé par les deux parties.
Cette procédure est indispensable si le syndic sortant désire obtenir la décharge de sa mission.
A défaut, le syndic sortant engage sa responsabilité, et ouvre la voie à une demande en dommages et intérêts pour tout retard dans la remise des documents.
-Le nouveau syndic devra ouvrir sans attendre un nouveau compte bancaire au nom de l’association, et doit veiller dans le respect de la procédure reprise ci-dessus, à désintéresser le syndic sortant de tous ces frais et honoraires.

C’est une question de déontologie.

L’agent qui termine son mandat de syndic présente un décompte détaillé et complet et ne peut exercer aucun 

droit de rétention sur les documents.
Le syndic sortant sera très certainement déçu d’être démis de ses fonctions, mais devra toutefois adresser tous les documents sans tarder au nouveau syndic, établir un procès verbal établissant la fin de sa mission, et ainsi veiller à transmettre au plus vite tous les documents utiles au nouveau syndic pour qu’il puisse assumer sa mission.

De nombreux problèmes surgiront lors de cette transmission : les comptes ne sont pas arrêtés à la date de clôture, les documents ne sont pas en ordre, certains contrats manquent, les parties ne peuvent pas s’entendre sur la date de clôture.
Tous ces problèmes doivent être réglés au plus vite afin que ce changement ne devienne pas dommageable à la copropriété.