L'IMMOBILIER LOCATIF N'A PLUS LA COTE

Selon la Fédération, 80.000 appartements sont fermés à Casablanca. Le taux de rentabilité ne dépasse guère 4% nets.

Valeur refuge il y a quelques années, la pierre ne suscite plus autant d'intérêt aujourd'hui. De l'avis des experts, “l'immobilier ne présente plus les mêmes perspectives de rendement comparé aux années 80”. Le locatif, qui constitue la principale possibilité pour le placement immobilier en raison de ses revenus réguliers, “se porte très mal en ce moment”, indique Mohamed Sefraoui, délégué général de la FNI (Fédération Nationale de l'Immobilier). Seuls de petits épargnants, veuves ou retraités, continuent d'être séduits par cette épargne, indique pour sa part Mustapha Bel-kahia, agent immobilier à Casablanca.Au cours des années 70 et début 80, l'inflation aidant, les placements immobiliers représentaient une garantie sûre aussi bien pour les grands investisseurs que pour les petits épargnants. La pierre constituait alors la charpente de tout patrimoine: “Une partie des bénéfices des hommes d'affaires allait dans l'immobilier. Et au besoin, on pouvait toujours vendre pour renflouer ses affaires”, souligne Belkahia. Il était donc fréquent que des gens achètent un logement pour le mettre en location. Cette solution, eu égard à l'état du marché, leur permettait en effet de s'assurer des revenus réguliers avec la possibilité de gagner une coquette somme en cas de revente. Ceci n'est plus le cas aujourd'hui, avec la crise économique et les problèmes de sécheresse dont souffre le pays. Le développement de cette forme d'épargne se heurte en effet à plusieurs problèmes, explique Belkahia qui cite notamment les défaillances de la loi sur le locatif, les difficultés de relever les loyers anciens et l'impossibilité de revendre à des prix corrects. “Nous déconseillons à notre clientèle d'engager ses économies dans le locatif. Aujourd'hui, il présente plus de soucis et de tracas que de revenus”, avoue l'agent immobilier. Selon lui, en prenant en compte les impayés, les frais d'entretien et de gestion, la rentabilité du placement ne dépasse guère 4% nets.Le délégué de la FNI ajoute pour sa part que l'offre de biens immobiliers fait défaut et les prix sont sur une pente ascendante. A Casablanca, il faut compter un minimum de 300.000 DH pour un petit appartement destiné à la location (d'une superficie d'environ 80 m2 dans “le vieux” dans des quartiers comme Benjdia ou boulevard de la Résistance). Le neuf, le haut standing ainsi que les plateaux de bureaux constituent une niche exploitée par de grands investisseurs (sociétés ou hommes d'affaires). Mais c'est surtout le vide juridique dont souffre le locatif qui fait fuir les épargnants. “S'il y avait des garanties juridiques, beaucoup de personnes se seraient orientées vers cette forme d'épargne”, affirme Mohamed Sefraoui. Le problème des impayés constitue une entrave de taille au développement du locatif. “La loi protège surtout le locataire”, estiment les propriétaires. Et à supposer que ces derniers aient gain de cause, la lourdeur de la procédure judiciaire et les frais engagés leur font perdre tout avantage, explique Azzeddine Jawad de la société immobilière Balima. En l'absence d'un arsenal juridique définissant clairement les droits de chacun, bailleurs et locataires, les contentieux se multiplient et traînent pendant longtemps devant les tribunaux. C'est ce qui explique d'ailleurs le refus de beaucoup de propriétaires de louer à moins que ce ne soit pour des sociétés ou des étrangers. A titre indicatif, la FNI avance le chiffre de 80.000 appartements à Casablanca non occupés et fermés.Autre inconvénient de taille: la fiscalité qui grève lourdement cette épargne. Celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu (IGR) et la taxe d'édilité (avec sa taxe additionnelle pour la création de la région) fixée à 10,5%. Et ce n'est pas tout, ajoute Belkahia qui rappelle les dépenses supplémentaires nécessaires à l'entretien et à la remise en état des locaux. Celle-ci doit intervenir périodiquement sinon gare à la dégradation du bien, souligne-t-il. Côté dépenses, il ne faut pas oublier non plus les frais de gestion du patrimoine immobilier (encaissement des loyers, répartition des charges.

 Il est en effet possible de déléguer la gestion du patrimoine immobilier, ce qui implique qu'il faut encore rogner sur le rendement.

Une valeur refuge pour les veuves et les retraités

Si les grands propriétaires ne veulent plus entendre parler de l'immobilier locatif, des retraités et des veuves trouvent toujours leur compte dans ce mode d'épargne, selon Mustapha Belkahia. Ces derniers sont traditionnellement intéressés par de petites surfaces, dont les prix croissent moins vite. Leurs modestes économies (300.000 à 600.000 DH) leur permettent d'acquérir un appartement destiné à la location. Aujourd'hui à Casablanca, rappelle Mohamed Sefraoui, il faut compter au moins 300.000 DH pour un appartement de 80 m2. Sachant que ces épargnants disposent en principe d'un patrimoine de 2 à 3 appartements, ce placement leur garantit une moyenne de 3.000 DH nets par mois (hors impôts et frais de gestion et entretien). C'est ce qu'affirment des agents immobiliers qui indiquent qu'à Casablanca, un appartement de 400.000 DH laisse près de 16.000 DH nets par an, soit près de 1.350 DH/mois.K. E. H.

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IMMOBILIER DE LOISIRS : NOUVELLE STATION CABO NEGRO : LA PREMIÈRE PHASE EST OPÉRATIONNELLE

La première phase au projet Capo Negro réalise par le secteur immobilier de l'ONA est livrée cette semaine, dans les délais annonces aux acquéreurs. Il s'agit d'un projet intégré de type nouveau, avec des résidences de haut de gamme "au meilleur prix", construites autour de plusieurs équipements d'animation et de loisirs, dont un golf de 18 trous ,le seul de la région, et un club Olina Valère. Visite d'un projet attendu avec beaucoup de curiosité. 

A la veille du lancement du projet en juin 1992, la SAT (filiale de l'ONA depuis 1986) possède 500 ha de terrains situés à Cabo Negro entre l'embouchure de l'Oued Mellah et le Club Med, là où la plage est la plus belle et comprenant le seul golf du nord du pays, un 9 trous inauguré en 1978. 

500 ha dans cette région, les "pieds dans l'eau", c'est un gisement, a priori extrêmement facile à exploiter. La recette est connue: lotir et revendre si l'on est pressé et qu'on n'a pas les moyens d'investir; construire et re vendre progressivement; ou combiner les deux.

La SAT choisira pourtant une voie différente, qui n'est pas la plus rentable sur le court terme: celle de l'aménagement intégré, voie d'ailleurs adoptée par le groupe ONA pour ses projets Bahia (à Bouznika) et Amelkis ( à Marrakech).

C'est une voie qui, certes, ne manque pas de dessein; elle n'est pas exempte de difficultés non plus et nécessite la mobilisation de moyens financiers importants. Alors, pour quoi l'avoir choisie?

Lazrak, directeur général du secteur immobilier de I'ONA, répond à cette question en rappelant que I ' une des valeurs du groupe est précisément de s'impliquer dans des actions de développement.

Dans l'immobilier de loisirs, cette orientation se traduit par les caractéristiques suivantes, communes d'ailleurs aux projets de Marrakech, de Bouznika et de Cabo Negro: une haute exigence de qualité, une recherche en matière architecturale, une dédensification de la construction, un produit bien ciblé, l'intégration des équipements d'animation et de loisirs et, ajoute M. Lazrak, "la qualité au meilleur prix, ainsi que le label ONA qui est un label de sécurité pour l'acquéreur". 

Bref, c'est un peu la différence entre le rôle de promoteur - développeur - aménageur et un simple rôle de promoteur.

Un plan d'aménagement sur 225 ha

L ' ampleur des aménagements réalisés ou projetés à Cabo Negro, comme la rapidité d'exécution tranchent avec ce que l'on avait l'habitude de voir.

Le plan d'aménagement conçu par le bureau américain EDSA couvre 225 ha. Il exploite remarquablement la topographie des lieux en installant quelques îlots résidentiels dans une végétation luxuriante, entourés de plu sieurs équipements de loisirs.

La première partie du projet a été achevée cette semaine et, donc, pour la partie résidentielle, livrée dans les délais aux acquéreurs. Des délais record puisque les travaux auront duré à peine une année pour 35.000 m2 cou verts, mobilisant en moyenne 2.500 personnes.

Auprès de l'ONA immobilier, on ne manque pas de souligner qu'à terme, 800 emplois permanents seront directement créés surplace et que le projet a largement bénéficié aux entreprises de la région et aux BET marocains.

Cette première partie du projet, achevée donc cette semaine, comprend:

- l'extension à 18 trous du golf redessiné par Cabel B. Robinson, sur 71 hectares (avec la seule pépinière golfique du Maroc);

- un club house,

Rachid Andaloussi) comprenant une discothèque prévue pour 1.000 personnes et un piano-bar. Ce club a été entièrement réalisé en moins de trois mois. L'une de ses caractéristiques est que le plafond a été conçu sous forme de structure métallique d'une portée de 20 mètres ce qui a permis de disposer d'une discothèque de 400 m2 couverts sans colonnes.

- le restaurant La Fluca;

- un club de tennis et des aires de jeux pour enfants;

- un ensemble résidentiel en front de mer, comprenant 136 appartements et 19 villas;

- trois villas témoins et des lots de terrain sur la colline Skiredj.

Tout cela a été précédé bien en tendu d'une viabilisation générale du site, sur les 255 ha. Réalisée en moins de huit mois, cette viabilisation a concerné la mise en place de neuf réseaux (dont I ' eau et I ' électricité, le téléphone public et privé, la télédistribution, l'éclairage public.

L'ensemble résidentiel

Conçues par l'architecte espagnol (très connu dans le Nord du Maroc) Fernando G. Muela, les résidences livrées cette semaine présentent des caractéristiques architecturales que l'on retrouve en Californie ou dans le Sud de l'Espagne: utilisation de la tuile et de la chaux, surfaces irrégulières 

ombragées, le tout bénéficiant d'une "climatisation naturelle" grâce à une orientation vers le nord. Une telle architecture est bien entendu mise en valeur quand elle est entourée d'une végétation luxuriante ce qui, nous assure-t-on, sera le cas à Cabo Negro. Les matériaux utilisés dans la construction sont de première qualité avec "un traitement de l'espace qui pré serve l 'intimité de chaque demeure ", comme on le lit dans l'une des brochures de présentation. 

19 villas ont donc été construites, en première (un niveau) et deuxième ligne (R+l), toutes ayant une superficie supérieure à 300 m2 couverts. En troisième ligne, 16 immeubles R+2 comprenant 136 appartements allant de 114 à 254 m2 de superficie. A son stade actuel, l'investissement n'est manifestement pas rentabilisé en rai son des coûts de viabilisation générale du site. 400 millions de DH ont été à ce jour engagés. Ils ne seront certainement amortis que lorsque de nouvelles tranches seront réalisées.

Sur les futures tranches, peu d'in formations circulent. Il est probable que le calendrier de réalisation dépendra à la fois de l'implication de nouveaux partenaires et de la demande sur le marché.

Autant que nous puissions en juger, cette demande paraît assez forte puisque 85% environ de l'ensemble résidentiel ont déjà été vendus. Le reste, aussi bien résidences que lots de terrain, est actuellement mis en vente. Si la demande qui va se manifester dépasse le disponible, comme cela est prévisible, il est à prévoir que la réalisation des tranches futures sera accélérée.

Un hôtel et une cité lacustre

Le projet d'aménagement global élaboré pour le site de Cabo Negro prévoit également la construction d ' un hôtel 4 étoiles de 80 chambres, la réalisation d'une cité lacustre sur 38 hectares avec un port intérieur pouvant accueillir une centaine de bateaux dans l'estuaire de Oued Mellah, d'un beach club avec piscine ainsi que d'autres ensembles résidentiels . L ' hôtel sera construit par une société créée en partenariat avec Royal Air Maroc - Cabo Beach Golf Hôtel, qui est aussi le maître d'ouvrage pour la réalisation du golf et du Club house - et sera probablement géré par une société espagnole. Mais déjà, avant même la réalisation totale de ce plan d'aménagement, Cabo Negro apparaît comme un projet intégré unique en son genre grâce à ses pôles d'animation et ses services de haut de gamme.

A titre d'exemple, la gestion du site a été confiée à un prestataire de service, IMC, dans le but non seulement d'assurer la maintenance des équipements collectifs mais également d'offrir différents services aux t résidents. Ainsi, l'ensemble du site est clôturé, avec un accès unique par carte magnétique. A quelques jours de l'achèvement des travaux, les jeunes équipes dirigeantes de la SAT et de Cabo Beach Golf Hôtel ne cachaient ni leur fierté, ni leur émotion. Il est vrai que c'est une cité de 20.u00 habitants, d'un concept totalement nouveau, qui est créée ex-nihilo.

N.E.

N.B. Renseignements commerciaux Direction commerciale du secteur immobilier de l'ONA à Casablanca. Tél.44.13.00 à 09. 

Le développement de l'offre touristique sur la côte nord

Cabo Negro. Littéralement, le Cap Noir, situé à mi chemin entre Tétouan et Sebta. Ici, il n'y a pas d'extrêmes. C'est à peine si les petites falaises avancent dans la mer. Juste ce qu'il faut pour mériter l'appellation de Cap. La montagne a perdu le relief tourmenté qu'elle déploie dans l'arrière-pays. La mer est méditerranéenne, c'est-à-dire nonchalante. L'endroit, qui bénéficie d'un micro-climat, a un charme fou qui en a fait un lieu de villégiature assez couru.

La station a surgi quasiment du néant à partir de 1968 quand la SAT (Société Africaine de Tourisme) y a lancé son premier programme immobilier, sur 140 ha: construction d ensembles destinés à la vente, lotissements.

Une recette classique, sans beaucoup d'imagination qui n'a pas fait que du bien au site car la construction s'y est développée d'une manière peu organisée au cours des vingt dernières années, en l'absence de plan d'aménagement. Mais une recette qui. commercialement parlant, a bien fonctionné: la Méditerranée est "vendable".

Parlant d'ailleurs avec animation et une conviction communicative de "sa" région, Mohcine TerTab, gouverneur de la province, nous a annoncé l'élaboration d'un projet de schéma directeur d'urbanisme. Pour lui, aucun doute n'est permis: l'avenir de la région, c'est le tourisme, aussi bien local qu'étranger. Et, pour faire venir le touriste, il espère bien attirer l'investisseur à qui il promet tout son soutien. De fait, la côte entre Tétouan et Sebta attire aussi bien l'investisseur que l'estivant. Les projets d'immobilier de loisirs' - ' se sont multipliés dans la région, malgré la crise et la Déclaration du patrimoine: Kabyla, Marinasmir, Cités Jardins, Ksar Alrimal etc.

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Anomalies de copropriété

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Nous sommes 15 copropriétaires dans une résidence mais trois seulement sont intéressés pour constituer un syndic. Avons-nous le droit d’organiser notre assemblée générale et désigner notre syndic sans l’accord des autres ?

Bien sûr, vous avez tout à fait le droit d’organiser votre assemblée générale. D’ailleurs, vous êtes, selon l’article 13 de la loi 18/00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, de plein droit regroupés dans un syndicat qui représente l’ensemble des copropriétaires.

La première assemblée générale peut être tenue à votre initiative, ou à l’initiative de plusieurs copropriétaires, soit pour créer le règlement intérieur de votre résidence, soit pour modifier le premier règlement, s’il en existe un. Vous pourriez également désigner au cours de cette première réunion le syndic qui sera chargé de gérer pour l’ensemble des copropriétaires votre résidence.

En principe, dans cette assemblée générale, vous prenez vos décisions et mesures relatives à l’application du règlement de copropriété à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Par ailleurs, le quorum légal exigé pour que cette assemblée soit valable est la moitié des voix des copropriétaires. A défaut, une deuxième convocation doit être lancée dans un délai de trente jours, et, si aucun quorum n’est requis, ceux qui sont présents ou représentés peuvent prendre leur décision à la majorité.

Mohamed Jamal Maatouk. La Vie éco
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Le syndic de mon immeuble est défaillant

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Je suis copropriétaire dans une résidence. Je paie plus de 350 DH par mois au titre de ma cotisation. J’estime qu’elle est excessive par rapport aux services accordés et à la qualité de gestion et d’entretien qu’assure un syndic professionnel. Ai-je le droit de contester et demander qu’on révise ma cotisation ?

Bien sûr, vous avez tout à fait le droit de demander la révision de votre cotisation, si vous estimez qu’elle est excessive par rapport aux services offerts par le syndic professionnel que vous avez choisi. En effet, l’article 38 de la loi 18/00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis vous donne cette possibilité, si vous considérez que votre participation aux charges est supérieure à ce que vous devez normalement en tant que copropriétaire, en saisissant le tribunal de première instance et demander cette révision à la baisse.
Néanmoins, avant de saisir le tribunal et intenter votre action contre le syndic qui est le représentant de l’union des copropriétaires, je vous conseille de saisir dans un premier temps, amiablement le syndic, en lui adressant un courrier avec un accusé de réception dans lequel vous lui demandez une réduction de votre cotisation en argumentant votre demande. Il faut impartir un délai de réponse. Une fois ce délai expiré sans réponse, vous l’assignez en justice.

Mohamed Jamal Maatouk. La Vie éco
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Des clauses du contrat Vefa

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Est-ce que le contrat de réservation est valable dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) ? De manière plus précise, je voudrais savoir si je dois accepter que le vendeur mentionne dans le contrat la possibilité de proroger le délai de livraison sans mon accord. Enfin, quelles seront les possibilités de recours si la villa promise ne présente pas les caractéristiques promises ?

La vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) est régie d’une façon presque minutieuse par la loi 44-00 pour éviter des dérapages et les deux caractéristiques principales de ce procédé sont :
le vendeur ne peut exiger, ni même accepter, aucun versement, à quelque titre et sous quelque forme que ce soit, avant la signature du contrat préliminaire de vente, chose qu’il peut faire dans le cas de la réservation ;
les paiements ne peuvent être exigés ou acceptés qu’à mesure et en fonction de l’avancement des travaux. Ainsi, l’acquéreur est tenu de payer une partie du prix de la construction selon les phases suivantes : l’achèvement des travaux relatifs aux fondations de la construction au niveau du rez-de-chaussée, l’achèvement du gros œuvre de l’ensemble de l’immeuble et l’achèvement des travaux de finition. 
Votre deuxième question renvoie à la loi 31/08 relative au nouveau dispositif pour la protection du consommateur, et particulièrement dans son article relatif aux clauses réputées abusives, qui consiste à permettre au promoteur par exemple de se donner un droit qu’il ne vous accorde pas, et, partant, produit un déséquilibre dans les obligations et les droits de chacune des parties. Néanmoins, il est parfois demandé de tolérer une clause pareille, lorsqu’elle précise par exemple quels sont les cas dans lesquels le promoteur peut proroger le délai de la livraison, notamment dans le cas d’intempéries qui ont empêché ou interrompu le cours normal des travaux, le décès du promoteur, etc. Cette clause peut être acceptée à deux conditions :
il faut votre accord préalable par écrit ;

la clause ne doit surtout pas être rédigée avec un style à caractère général et large. De plus, il faut bien préciser et à titre limitatif les cas qui ouvrent droit à la prorogation.
Enfin, si votre villa ne présente pas les conditions ou les caractéristiques promises, vous avez le droit de recevoir et d’émettre vos réserves à la réception lorsqu’elles sont tolérables, ou refuser carrément de recevoir tant que les conditions promises et requises ne sont pas garanties. Lorsqu’elles sont de fond et dans les deux cas, vous avez le droit soit de demander la rectification quand c’est possible, donc le promoteur entreprend les travaux nécessaires pour vous satisfaire, soit de résilier le contrat pour non-respect des conditions contractuelles. Et dans les deux cas vous êtes en droit de demander des dommages et intérêts. Je vous conseille de l’approcher dans un premier temps par voie amiable moyennant une mise en demeure adressée par huissier de justice, en lui impartissant un délai de réaction. A défaut, il faut saisir le tribunal compétent.
Il est enfin important de disposer de la preuve de ce que le promoteur vous a promis comme produit avec ses caractéristiques.

Mohamed Jamal Maatouk. La Vie éco
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Mon bailleur veut récupérer l’appartement

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Je suis locataire d’un appartement depuis plus de 20 ans dans un ancien immeuble. Certes, le loyer est dérisoire, mais je le paie régulièrement chaque fin de mois. Ces derniers temps, je ne cesse d’être harcelé par le bailleur, tout comme l’ensemble des locataires, parce qu’il veut récupérer son immeuble. Il y a quelques mois, il nous a parlé d’un risque d’effondrement et veut récupérer l’immeuble pour le rénover. Quels sont nos droits ?

En principe, selon le Dahir n°1-80-315 (17 safar 1401) portant promulgation de la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel, toute personne en sa qualité de locataire bénéficie d’un droit de jouissance du bien loué, en l’occurrence un appartement, et tant qu’il paie le loyer, et exploite l’appartement selon l’objet du contrat de bail, c’est-à-dire l’habitation, le bailleur n’a pas le droit de le faire expulser, sauf versement d’une indemnité décidée d’un commun accord. Néanmoins, la loi prévoit des cas mais à titre limitatif dans lesquels le bailleur peut demander au locataire de mettre un terme au contrat de bail et de quitter son local, il s’agit de :
la reprise du logement pour y habiter lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants du premier degré ;
un motif légitime et sérieux telle que la récupération du bien loué pour des raisons de démolition et de reconstruction ou d’exécution des réparations nécessaires. La lettre que doit adresser le bailleur au locataire doit mentionner, sous peine de nullité, le motif allégué par le bailleur et comporter la mention d’un délai minimum de trois mois à partir duquel le locataire doit évacuer le local. Si le locataire refuse le congé, et c’est son droit, s’il ne croit pas le bailleur, soit expressément, soit tacitement en se maintenant dans les lieux après l’expiration du délai de préavis, le bailleur peut saisir le tribunal pour prononcer, le cas échéant, la validité du congé et l’expulsion du locataire ou de l’occupant de son chef. Le congé est généralement validé par le juge lorsque la démolition ou des réparations importantes sont nécessaires. Le bailleur peut également décider d’édifier un nouveau local au lieu de celui qui est démoli. Dans les deux cas, c’est-à-dire l’effondrement, ou l’édification, le locataire aura priorité pour réintégrer les lieux après réparation ou reconstruction à condition, sous peine de déchéance, d’user de ce droit dans les deux mois qui suivent l’avis donné par le bailleur. En effet, le bailleur doit aviser le locataire deux mois avant la date d’achèvement des réparations ou de la reconstruction par lettre recommandée avec accusé de réception.

A la reprise de l’appartement après restauration, ou édification du nouvel immeuble, seuls les dépenses effectuées et le capital investi sont comptés, pour la fixation du nouveau loyer,
L’article 17 du Dahir n° 1-80-315 (17 safar 1401) portant promulgation de la loi n° 6-79 organisant les rapports contractuels entre les bailleurs et les locataires des locaux d’habitation ou à usage professionnel : «Si le motif se révèle inexact une fois que le locataire a quitté les lieux, soit volontairement à la suite du congé, soit à la suite d’une décision de validation, le locataire a droit à des dommages-intérêts correspondant au préjudice subi par lui du fait de son éviction». A toute fin utile, et avant de quitter l’immeuble, vous pouvez exiger à ce que le bailleur vous signe un engagement dans lequel il vous promet de vous remettre vos appartements après les travaux, sous peine d’astreinte journalière, pour chaque jour de retard.

Mohamed Jamal Maatouk. La Vie éco
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2013-03-25

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Mon locataire ne veut plus payer

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J’ai donné un appartement en bail d’habitation à une personne pour un montant de 25 000 DH, y compris les meubles de l’appartement, mais bien entendu par un contrat en bonne et due forme fait devant notaire. Après quelques mois, le locataire a commencé à réduire à son initiative le montant du loyer et, depuis deux ans, il ne paye même plus. Il m’a informé que les meubles qui étaient dans l’appartement ont tous été vendus et remplacés par d’autres dignes de sa personnalité, selon son expression. Que dois-je faire ?

Je voudrais, de prime abord, vous signaler que le locataire a un droit de révision à la baisse de son loyer, mais à condition de l’exercer dans le délai de trois mois à partir de la signature du contrat, s’il estime que le prix du bail ne correspond pas, manifestement, à la rémunération légitime du capital représentant la valeur actuelle de l’immeuble et du capital réellement investi, ou est hors de proportion avec les avantages ou les utilités que les lieux loués et les conditions de leur aménagement sont de nature à procurer au locataire.

Cependant, si cette demande s’avère abusive, le locataire peut être condamné à payer des dommages et intérêts au bailleur variant de 1 à 3 mois de loyer.

Dans votre cas, le locataire a non seulement réduit unilatéralement le loyer, mais il a même cessé de le verser, ce qui vous donne tout à fait le droit de le mettre en demeure pour régularisation des arriérés en termes de quantum, et le paiement du loyer, selon la périodicité convenue, c’est-à-dire le début de chaque mois, par exemple.

Une fois expiré le délai que vous lui avez imparti, vous pouvez saisir le tribunal pour faire valider votre congé tout en demandant le paiement des loyers échus et non réglés.
Pour ce qui concerne les meubles loués également avec l’appartement, vous avez bien fait de rédiger un contrat par le notaire comme vous dites, lequel contrat, j’espère, a bien décrit et avec précision les biens donnés en location avec leur valeur pour que vous puissiez demander le remboursement des prix de ces biens ainsi que les dommages et intérêts.

Cette action doit être menée en deuxième lieu, car il faut constater la disparition de ces meubles ou leur détérioration après libération du local, sauf, si, et c’est une option que vous avez, vous demandez au président du tribunal de faire constater par huissier de justice, voire par une sommation interpellatrice, la disparition des biens meubles ou leur détérioration.
A cet égard, il est souhaitable d’avoir les factures de biens meubles donnés en location.
Enfin, il y a lieu d’utiliser la caution, que vous avez dû appliquer au locataire au moment de la signature du contrat de bail, en garantie justement de dommages qu’il pourrait causer à votre appartement ou aux biens meubles loués.

Mohamed Jamal Maatouk. La Vie éco
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Un syndic étranger à notre résidence !

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Lors d’une assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble résidentiel, la quasi- totalité des copropriétaires (sauf moi et un autre) ont choisi un pharmacien étranger à notre résidence, un non-copropriétaire, comme syndic. Ont-ils le droit de faire ce choix juste parce qu’ils sont majoritaires ? Ma seconde question est de savoir si on a besoin de la majorité des trois quarts des copropriétaires pour faire une élévation ou carrément construire un petit local pour le concierge ?

Certes, la loi 18/00 relative au statut de la copropriété et des immeubles bâtis et particulièrement son article 19 fixe le nombre de voix à la majorité des copropriétaires présents ou représentés pour désigner le syndic, qui aura la responsabilité de gérer les intérêts des copropriétaires au sein de cet immeuble en copropriété, mais à la condition qu’il soit choisi parmi les copropriétaires. En revanche, lorsque le syndic est une personne étrangère -qui n’est pas propriétaire-, la loi exige qu’il soit un professionnel de la gestion des immeubles en copropriété, exerçant cette activité en profession libérale, en l’occurrence une agence en forme de SARL, laquelle activité est une activité commerciale par ailleurs incompatible avec la profession du pharmacien.

En résumé, un syndic privé peut être une personne morale ou physique qui exerce en tant que professionnelle.
Ceci étant, la décision de choisir un pharmacien qui n’a pas de propriété dans la résidence, comme vous le dites, est nulle, puisqu’elle ne respecte pas cette condition. Pour vous rassurer et continuer la gestion saine de votre immeuble, vous êtes en droit de saisir le président du tribunal de première instance pour valider cette nullité d’assemblée, ou du moins, la désignation du pharmacien comme syndic, et en désigner sur votre demande un autre habilité à le faire. Le président du tribunal est compétent également pour désigner son adjoint, mais aussi son mode et montant de sa rémunération. Bien entendu, pour ce faire, le président va convoquer et entendre les autres copropriétaires présents.

Enfin, il est exigé une unanimité des copropriétaires pour les actes suivants :

- édification d’un nouveau bâtiment, ou réalisation de travaux de surélévation d’ancien bâtiment ou création de locaux à usage individuel;
- conclusion de tout acte ayant pour objet soit la cession d’une partie de l’immeuble, soit la constitution des droits immobiliers, à condition que ces droits soient faits pour le compte du syndicat et à son profit, contigus à l’immeuble en copropriété et destinés à sa servitude ;
- création ou aménagement de locaux à usage collectif ;
- cession du droit de surélévation ou aménagement de nouveaux espaces pour la réalisation de nouveaux édifices ;
- réalisation de travaux devant apporter des transformations aux parties communes.

Mohamed jamal maatouk. La Vie éco
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2014-06-02