Secteur immobilier, restructuration en cours

Les promoteurs ont compris l’enjeu de proposer un logement en parfaite adéquation avec les besoins des clients. De nouveaux concepts de projets font leur entrée et une nouvelle loi milite dans l’intérêt du secteur.

Plusieurs facteurs entravent la sortie de crise du secteur de l’immobilier, parmi eux, le décalage entre l’offre et la demande en termes de produits et de prix. Partant de là, de nouvelles pratiques au sein des entreprises immobilières s’installent sur le marché de l’immobilier depuis quelques mois visant à correspondre mieux aux attentes des clients.

Des projets évolués

En termes de projets, la suroffre sur le marché de l’immobilier a conduit les promoteurs à faire preuve d’imagination pour proposer de nouveaux concepts. En effet, «Aujourd’hui, contrairement à il y a une dizaine d’années, il ne suffit plus de construire un immeuble, dans n’importe quel quartier, mettre un panneau sur lequel on inscrit “haut de gamme” pour vendre. Les choses se sont inversées et le client a le choix entre plusieurs projets. Il faut proposer le bon produit au bon emplacement», nous explique un promoteur de la place spécialisé dans le haut de gamme. Donc pour s’assurer d’écouler ses produits, ce dernier s’est lancé dans la création de concepts avant-gardistes. Selon ce dernier, les acquéreurs d’aujourd’hui cherchent le confort, la sécurité, un cadre de vie et tout cela au juste prix. Il faut alors construire autour de ces besoins. 

En réponse donc à la grande problématique de la sécurité dans les villes, des résidences contemporaines fermées avec des services prévus à l’intérieur du site piscine, salle de sport, service de conciergerie, kids club, etc. ont vu le jour ces dernières années. Plusieurs nouveaux concepts, comme celui de la tour végétalisée ou de la construction durable, se sont multipliés. 

Le social amélioré

Même dans le social, où il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre, en raison du prix fixé de manière règlementaire, les promoteurs essaient de faire preuve d’inventivité pour se démarquer. Un promoteur dupliquait avant de manière continuelle le même projet partout. Aujourd’hui, On essaie d’apporter un plus aux clients.   Lorsqu’auparavant on avait la même configuration des deux chambres plus un salon de 50 m2, on peut actuellement trouver sur le marché des projets sociaux qui proposent des appartements avec trois chambres plus un salon pour une superficie de 70 m2. Certains projets intègrent mêmes, des ascenseurs, des espaces verts et des piscines, soit les caractéristiques du moyens standing dans le logement économique. .

Vers une démocratisation de l’investissement locatif

 Une des stratégies qui a l’air de porter ses fruits également dans le secteur immobilier est celle qui consiste pour le promoteur à assurer sa propre liquidité par une meilleure gestion de ses invendus et par une meilleure gestion de la stratégie du prix. «L’objectif de la démarche est tant de réduire les écarts constatés entre l’offre et la demande qu’à encourager les acquéreurs notamment les primo-accédants à concrétiser leurs projets», nous explique à ce sujet Ghali Chraïbi, directeur général de CAFPI Maroc. L’on constate également que les promoteurs en concertation avec les pouvoirs publics tentent de redynamiser le marché de l’investissement locatif notamment dans les centres ville. En effet, «la baisse considérable de la fiscalité immobilière est un levier actuellement en phase de test qui pourrait s’avérer positif pour améliorer le volume des transactions sur le marché mais aussi d’une certaine manière pour proposer au particulier un outil : l’investissement locatif qui tend à devenir juridiquement fiable pour mobiliser une épargne privée», affirme l’expert.

Une sécurité qui pousse l'achat

Sur le plan juridique, les promoteurs s’inscrivent de plus en plus dans le cadre de la loi sur la vente en l›état futur d›achèvement (VEFA), adoptée au Maroc en 2016. Ce cadre réglementaire vient conforter les clients au moment de l’achat, leur permet de sécuriser leurs achats et leurs versements. Néanmoins, on note que certains promoteurs y restent sceptiques, mais si la VEFA présente aussi des avantages pour les promoteurs. Cette dernière permet de sécuriser les délais de paiement car l’acquéreur qui ne paie pas à temps encourt une pénalité de retard. De ce fait, les lois comme la VEFA où à la fois le client et le promoteur sont protégés sont dans l’intérêt du secteur de l’immobilier.

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Immobilier: Comment améliorer l’argus?

Les prix du marché parfois en deçà de ceux des estimations de l’administration
Logement social, locaux à usage professionnel, foncier, non couverts
L’exercice de transparence des prix n’arrange pas l’ensemble des promoteurs

Trois ans après son instauration, le référentiel de l’immobilier initié par l’administration fiscale ne fait toujours pas l’unanimité. L’argus visait à réduire le contentieux. Or, l’instrument est aujourd’hui accusé de retarder les transactions sur le marché. «Le référentiel de l’immobilier est une bonne chose, mais il est devenu un frein pour les ventes.

En effet, alors qu’au moment de sa création, il devait constituer un référentiel indicatif, mais actuellement, il est en train de s’ériger en prix du marché», s’étonne un promoteur immobilier membre de la FNPI. Pour une source interne à la Direction générale des impôts (DGI), le marasme que connaît l’immobilier n’a aucun caractère fiscal.

Mais sur le terrain, plusieurs propriétaires désireux de vendre un bien affirment être bloqués car le prix fixé par l’argus est parfois nettement supérieur à celui du marché. Par conséquent, les propriétaires s’abstiennent de vendre de crainte de s’exposer à des rappels d’impôts (droits d’enregistrement et IR/profits immobiliers) en cas d’écart entre le prix de vente et celui du référentiel.

«En cas d’écart, le vendeur est redressé en matière de profits fonciers, mais il conserve tous ses droits pour introduire une procédure de recours auprès des commissions locales et des tribunaux», déclare la DGI. Par ailleurs, l’argus comporte un classement des biens immeubles en trois catégories: ancien (plus de 15 ans), récent (entre 6 et 15 ans) et neuf (moins de six ans).

Or, ce classement ne tient pas compte des spécificités propres à chaque bien. Si l’on prend, par exemple, la zone Abdelmoumen à Casablanca, elle n’est pas tout à fait homogène puisque le secteur dit La Rotonde, où se situent les banques est nettement plus valorisé que celui autour de l’Institut Pasteur.

De plus, certains appartements ou magasins peuvent être situés dans un angle de rue qui fait que ceux se trouvant dans un grand axe coûtent plus cher que ceux situés dans une ruelle ou une impasse ou encore dans un secteur où il est interdit de se garer. «Il faut également signaler les centaines de rues de grandes villes comme Casablanca qui ne sont toujours pas couvertes par le référentiel immobilier», fait remarquer un promoteur.

Le référentiel ne tient pas compte, par exemple, de l’ensoleillement des appartements pour déterminer leur prix ni de leur vétusté ou de leur réaménagement. D’autres particularités sont également à signaler comme la présence d’un garage souterrain, un ascenseur… Autant d’éléments qui facilitent les transactions immobilières et qui impactent également les prix.«Il faudrait permettre aux propriétaires de contester les prix prévus par le référentiel pour intégrer dans la base de calcul de la valeur les spécificités du bien», recommande Rachid Lazrak, conseil juridique et fiscal.

L’argus immobilier avait été instauré de manière progressive en 2015. Aujourd’hui, 54 zones sont couvertes par le document. L’administration fiscale a même lancé une application mobile permettant de consulter le prix de référence de son bien immeuble.

«Le référentiel devrait être régulièrement mis à jour pour suivre l’évolution du marché et ce, au moins une fois par an», propose un promoteur qui évoque l’indice des prix des actifs immobiliers publiés chaque trimestre par Bank Al-Maghrib.

Sauf que cet indice n’est pas opposable à l’administration fiscale. Interrogée par L’Economiste, la DGI annonce que «le référentiel d’une quinzaine de grandes villes a fait l’objet d’une actualisation. Celui de Casablanca a été mis à jour en 2016». D’autres mises à jour sont prévues dans le plan d’action de la DGI pour 2018.

Il faut signaler également que le référentiel de l’immobilier a exclu plusieurs catégories de biens telles que le logement social, les appartements, villas et maisons à vocation professionnelle, le terrain urbain non loti, le foncier industriel… Du coup, en cas d’écart par rapport aux estimations de l’administration fiscale, elle applique l’article 65 du CGI. La facture est parfois salée.

Sur un autre registre, le taux d’adhésion des contribuables aux référentiels immobiliers est en 2015, date de leur entrée en vigueur, de 49% à 64% en 2017. Les critiques contre l’argus ne s’expliquent pas exclusivement par le décalage entre les prix du réferentiel et ceux du marché. D’autres hypothèses penchent pour la résistance à la transparence des tarifs dans un secteur difficile à discipliner et où le black reste le sport favori.

L’ARTICLE 65 DU CGI : LE CAUCHEMAR

«L’ARTICLE 65 DU CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS CONSTITUE UN CAUCHEMAR POUR UN CERTAIN NOMBRE DE PERSONNES ET POLLUE LA RELATION ENTRE ADMINISTRATION FISCALE ET CONTRIBUABLE. IL PERMET AUX SERVICES DES IMPÔTS DE DÉTERMINER LE PRIX DE CESSION DE L’IMMOBILIER. OR, L’ARTICLE DISPOSE QUE SI L’ADMINISTRATION FISCALE CONSTATE UNE INSUFFISANCE DU PRIX DÉCLARÉ ET SI L’ACHETEUR ACCEPTE LE REDRESSEMENT DE L’ADMINISTRATION, CE REDRESSEMENT S’APPLIQUERA ÉGALEMENT AU CÉDANT», DÉCLARE RACHID LAZRAK, CONSEIL JURIDIQUE ET FISCAL. POUR CE DERNIER, «C’EST UNE DISPOSITION DANGEREUSE SUR LE PLAN LÉGISLATIF. ELLE VA À L’ENCONTRE D’UN PRINCIPE DE DROIT PUBLIC, QUI EST LA RÈGLE DE LA RELATIVITÉ DU CONTRÔLE», PRÉVIENT LAZRAK. AINSI, LORSQU’UNE ENTREPRISE DE PROMOTION IMMOBILIÈRE EST REDRESSÉE APRÈS AVOIR DISTRIBUÉ DES DIVIDENDES, ELLE SE RETROUVERA EN INFRACTION PARCE QU’IL S’AGIT DE DIVIDENDES FICTIFS. CE QUI RELÈVE DU PÉNAL. BON NOMBRE DE PROMOTEURS ET DE CONSEILS PROPOSENT LA SUPPRESSION PURE ET SIMPLE DE L’ARTICLE 65 DU CGI DU FAIT QU’IL PEUT ÊTRE REMPLACÉ PAR LE RÉFÉRENTIEL IMMOBILIER.

Source:https://fnpimaroc.net/immobilier-comment-ameliorer-largus/

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