Les frais des agences immobilières au Maroc

1. A Quoi Correspondent Nos Frais D’agence

Pour vos achats immobiliers au Maroc, vos recherches de biens immobiliers, la recherche d’un ou plusieurs acquéreurs, pour des visites de biens immobiliers, pour tous déplacements d’un agent de MAROC VISION D'AFFAIRES ou d’un de ses confrères, d’une éventuelle négociation entre bailleurs et locataires, acquéreurs ou vendeurs, pour des conseils d’achats, de ventes ou de locations de biens immobiliers sur Casablanca, Rabat, Marrakech, Essaouira ou Agadir, pour des rédactions de contrats de vente ou de baux, qu’ils soient commerciaux ou résidentiels, de constitutions de dossiers, comme par exemple l’achat à crédit d’une propriété à Casablanca, notre agence MAROC VISION D'AFFAIRES, se commissionne via ce que l’on appelle couramment les frais d’agence qui s’élèvent à, selon le type de transaction :

Transactions	Barème des Commissions
Achat	2,5 % H.T Soit 3.00 % TTC sur la valeur totale du bien, payable par chacune des parties.
Vente	2,5 % H.T Soit 3.00 % TTC sur la valeur totale du bien, payable par chacune des parties.
Location Longue Durée
- Location Non Meublée	1 Mois Hors Taxe du montant de la location payable par chacune des parties.
- Location Meublée	1 Mois Hors Taxe du montant de la location payable par chacune des parties. mais deux mois de caution.
Location Courte Durée
- 3 Mois	25 % H.T du loyer Mensuel payable par chacune des parties.
- 6 Mois	50 % H.T du loyer Mensuel payable par chacune des parties.
- 12 Mois	1 Mois H.T du loyer Annuel payable par chacune des parties.
Gestion Locative	10 % H.T de la valeur Mensuelle du loyer à la charge du Bailleur *.
Fond de Commerce	10 % H.T de la valeur du fond de commerce

* En cas de location à la suite des frais d'agence, il faut parfois ajouter des frais locatifs lorsque le propriétaire nous délègue à nous MAROC VISION D'AFFAIRES la gestion de son bien.

2. Quand Doit-On Régler L'agence MAROC VISION D'AFFAIRES

Les honoraires de l’agence sont à régler au moment de la signature du bail ou de la transaction. Ils doivent être payés en une seule fois et ne peuvent pas être demandés de nouveau au moment du renouvellement du bail par exemple. Les modalités de paiement qu’ils soient par chèque, virement ou en espèces sont à définir avec l’agent immobilier MAROC VISION D'AFFAIRES ou l’un de ses partenaires affiliés. Si des frais sont liés à l’état des lieux, ils doivent être payés à part, après sa réalisation, même s’il est effectué par l’agence immobilière, sauf accord avec celle-ci prenant en compte la réalisation gratuite. La part des honoraires revenant au locataire et celle étant due par le propriétaire doivent être précisées clairement pour éviter toute ambiguïté.

3. Comprendre La Gestion Locative By MAROC VISION D'AFFAIRES

Déléguer la gestion locative de sa propriété, de son parc immobilier ou simplement de son appartement permet de bénéficier de nombreux avantages. Les services rendus sont bien évidemment facturés au propriétaire en contrepartie de cette activité, l’agence MAROC VISION D'AFFAIRES, à qui le propriétaire confie la gestion de son bien, perçoit donc une rémunération. Celle-ci est calculée à partir du loyer (charges comprises) encaissé par le propriétaire. S’ils sont fixés de manière totalement libre, ces honoraires de gestion locative représentent généralement 10 % (hors taxes) à Casablanca, Rabat, Marrakech, Essaouira ou Agadir, des loyers encaissés sur l’ensemble de l'année. Ce tarif de base comprend uniquement l’encaissement des loyers, pour la délivrance des quittances, le paiement des charges et leur régularisation, ces prestations complémentaires ne sont pas incluses. Il faut donc ajouter à ce tarif le prix de ces prestations :

MAROC VISION D'AFFAIRES se charge de tout, de la mise en location et d’occupation de votre bien ou de votre parc immobilier au Maroc :
- Nous estimons votre loyer lors de la première visite de votre bien,
- Nous cherchons des candidats via des annonces, des partenaires Immobiliers & via le site internet www.vision-affaires.ma.
- Nous réalisons également une étude de la solvabilité du futur locataire,
- Nous rédigeons le bail que le locataire doit légaliser en notre présence,
- Nous effectuons aussi la remise en état de votre bien pour relouer au plus vite.

MAROC VISION D'AFFAIRES se charge également de la gestion quotidienne et de la sécurisation de vos revenus :
- Dans la rédaction ou le renouvellement du bail ou des avenants,
- Gérons les avis d’échéances, les quittances et les réajustements des loyers,
- Nous effectuons les vérifications de la conformité des différentes assurances obligatoires,
- Nous gérons le traitement des dépôts de garantie,
- Nous entamons une relation privilégiée avec votre locataire,
- Et nous vous fournissons un compte rendu de cette gestion mensuelle pour suivre vos comptes.

MAROC VISION D'AFFAIRES se charge aussi du bon état de votre bien :
- Nous effectuons un état des lieux d’entrée et de sortie,
- Gérons les sorties des locataires.
Un propriétaire qui souhaite confier la gestion locative de son logement à un professionnel est dans l’obligation de signer un mandat d’exclusivité locative avec MAROC VISION D'AFFAIRES. Déléguer la gestion locative vous est fortement conseillé si toutefois vous ne vivez pas à proximité de votre bien.

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Immobilier: Comment améliorer l’argus?

Les prix du marché parfois en deçà de ceux des estimations de l’administration
Logement social, locaux à usage professionnel, foncier, non couverts
L’exercice de transparence des prix n’arrange pas l’ensemble des promoteurs

Trois ans après son instauration, le référentiel de l’immobilier initié par l’administration fiscale ne fait toujours pas l’unanimité. L’argus visait à réduire le contentieux. Or, l’instrument est aujourd’hui accusé de retarder les transactions sur le marché. «Le référentiel de l’immobilier est une bonne chose, mais il est devenu un frein pour les ventes.

En effet, alors qu’au moment de sa création, il devait constituer un référentiel indicatif, mais actuellement, il est en train de s’ériger en prix du marché», s’étonne un promoteur immobilier membre de la FNPI. Pour une source interne à la Direction générale des impôts (DGI), le marasme que connaît l’immobilier n’a aucun caractère fiscal.

Mais sur le terrain, plusieurs propriétaires désireux de vendre un bien affirment être bloqués car le prix fixé par l’argus est parfois nettement supérieur à celui du marché. Par conséquent, les propriétaires s’abstiennent de vendre de crainte de s’exposer à des rappels d’impôts (droits d’enregistrement et IR/profits immobiliers) en cas d’écart entre le prix de vente et celui du référentiel.

«En cas d’écart, le vendeur est redressé en matière de profits fonciers, mais il conserve tous ses droits pour introduire une procédure de recours auprès des commissions locales et des tribunaux», déclare la DGI. Par ailleurs, l’argus comporte un classement des biens immeubles en trois catégories: ancien (plus de 15 ans), récent (entre 6 et 15 ans) et neuf (moins de six ans).

Or, ce classement ne tient pas compte des spécificités propres à chaque bien. Si l’on prend, par exemple, la zone Abdelmoumen à Casablanca, elle n’est pas tout à fait homogène puisque le secteur dit La Rotonde, où se situent les banques est nettement plus valorisé que celui autour de l’Institut Pasteur.

De plus, certains appartements ou magasins peuvent être situés dans un angle de rue qui fait que ceux se trouvant dans un grand axe coûtent plus cher que ceux situés dans une ruelle ou une impasse ou encore dans un secteur où il est interdit de se garer. «Il faut également signaler les centaines de rues de grandes villes comme Casablanca qui ne sont toujours pas couvertes par le référentiel immobilier», fait remarquer un promoteur.

Le référentiel ne tient pas compte, par exemple, de l’ensoleillement des appartements pour déterminer leur prix ni de leur vétusté ou de leur réaménagement. D’autres particularités sont également à signaler comme la présence d’un garage souterrain, un ascenseur… Autant d’éléments qui facilitent les transactions immobilières et qui impactent également les prix.«Il faudrait permettre aux propriétaires de contester les prix prévus par le référentiel pour intégrer dans la base de calcul de la valeur les spécificités du bien», recommande Rachid Lazrak, conseil juridique et fiscal.

L’argus immobilier avait été instauré de manière progressive en 2015. Aujourd’hui, 54 zones sont couvertes par le document. L’administration fiscale a même lancé une application mobile permettant de consulter le prix de référence de son bien immeuble.

«Le référentiel devrait être régulièrement mis à jour pour suivre l’évolution du marché et ce, au moins une fois par an», propose un promoteur qui évoque l’indice des prix des actifs immobiliers publiés chaque trimestre par Bank Al-Maghrib.

Sauf que cet indice n’est pas opposable à l’administration fiscale. Interrogée par L’Economiste, la DGI annonce que «le référentiel d’une quinzaine de grandes villes a fait l’objet d’une actualisation. Celui de Casablanca a été mis à jour en 2016». D’autres mises à jour sont prévues dans le plan d’action de la DGI pour 2018.

Il faut signaler également que le référentiel de l’immobilier a exclu plusieurs catégories de biens telles que le logement social, les appartements, villas et maisons à vocation professionnelle, le terrain urbain non loti, le foncier industriel… Du coup, en cas d’écart par rapport aux estimations de l’administration fiscale, elle applique l’article 65 du CGI. La facture est parfois salée.

Sur un autre registre, le taux d’adhésion des contribuables aux référentiels immobiliers est en 2015, date de leur entrée en vigueur, de 49% à 64% en 2017. Les critiques contre l’argus ne s’expliquent pas exclusivement par le décalage entre les prix du réferentiel et ceux du marché. D’autres hypothèses penchent pour la résistance à la transparence des tarifs dans un secteur difficile à discipliner et où le black reste le sport favori.

L’ARTICLE 65 DU CGI : LE CAUCHEMAR

«L’ARTICLE 65 DU CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS CONSTITUE UN CAUCHEMAR POUR UN CERTAIN NOMBRE DE PERSONNES ET POLLUE LA RELATION ENTRE ADMINISTRATION FISCALE ET CONTRIBUABLE. IL PERMET AUX SERVICES DES IMPÔTS DE DÉTERMINER LE PRIX DE CESSION DE L’IMMOBILIER. OR, L’ARTICLE DISPOSE QUE SI L’ADMINISTRATION FISCALE CONSTATE UNE INSUFFISANCE DU PRIX DÉCLARÉ ET SI L’ACHETEUR ACCEPTE LE REDRESSEMENT DE L’ADMINISTRATION, CE REDRESSEMENT S’APPLIQUERA ÉGALEMENT AU CÉDANT», DÉCLARE RACHID LAZRAK, CONSEIL JURIDIQUE ET FISCAL. POUR CE DERNIER, «C’EST UNE DISPOSITION DANGEREUSE SUR LE PLAN LÉGISLATIF. ELLE VA À L’ENCONTRE D’UN PRINCIPE DE DROIT PUBLIC, QUI EST LA RÈGLE DE LA RELATIVITÉ DU CONTRÔLE», PRÉVIENT LAZRAK. AINSI, LORSQU’UNE ENTREPRISE DE PROMOTION IMMOBILIÈRE EST REDRESSÉE APRÈS AVOIR DISTRIBUÉ DES DIVIDENDES, ELLE SE RETROUVERA EN INFRACTION PARCE QU’IL S’AGIT DE DIVIDENDES FICTIFS. CE QUI RELÈVE DU PÉNAL. BON NOMBRE DE PROMOTEURS ET DE CONSEILS PROPOSENT LA SUPPRESSION PURE ET SIMPLE DE L’ARTICLE 65 DU CGI DU FAIT QU’IL PEUT ÊTRE REMPLACÉ PAR LE RÉFÉRENTIEL IMMOBILIER.

Source:https://fnpimaroc.net/immobilier-comment-ameliorer-largus/

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