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18 mai 2018

Immobilier: Comment améliorer l’argus?

Immobilier: Comment améliorer l’argus?

Les prix du marché parfois en deçà de ceux des estimations de l’administration
Logement social, locaux à usage professionnel, foncier, non couverts
L’exercice de transparence des prix n’arrange pas l’ensemble des promoteurs

Trois ans après son instauration, le référentiel de l’immobilier initié par l’administration fiscale ne fait toujours pas l’unanimité. L’argus visait à réduire le contentieux. Or, l’instrument est aujourd’hui accusé de retarder les transactions sur le marché. «Le référentiel de l’immobilier est une bonne chose, mais il est devenu un frein pour les ventes.

En effet, alors qu’au moment de sa création, il devait constituer un référentiel indicatif, mais actuellement, il est en train de s’ériger en prix du marché», s’étonne un promoteur immobilier membre de la FNPI. Pour une source interne à la Direction générale des impôts (DGI), le marasme que connaît l’immobilier n’a aucun caractère fiscal.

Mais sur le terrain, plusieurs propriétaires désireux de vendre un bien affirment être bloqués car le prix fixé par l’argus est parfois nettement supérieur à celui du marché. Par conséquent, les propriétaires s’abstiennent de vendre de crainte de s’exposer à des rappels d’impôts (droits d’enregistrement et IR/profits immobiliers) en cas d’écart entre le prix de vente et celui du référentiel.

«En cas d’écart, le vendeur est redressé en matière de profits fonciers, mais il conserve tous ses droits pour introduire une procédure de recours auprès des commissions locales et des tribunaux», déclare la DGI. Par ailleurs, l’argus comporte un classement des biens immeubles en trois catégories: ancien (plus de 15 ans), récent (entre 6 et 15 ans) et neuf (moins de six ans).

Or, ce classement ne tient pas compte des spécificités propres à chaque bien. Si l’on prend, par exemple, la zone Abdelmoumen à Casablanca, elle n’est pas tout à fait homogène puisque le secteur dit La Rotonde, où se situent les banques est nettement plus valorisé que celui autour de l’Institut Pasteur.

De plus, certains appartements ou magasins peuvent être situés dans un angle de rue qui fait que ceux se trouvant dans un grand axe coûtent plus cher que ceux situés dans une ruelle ou une impasse ou encore dans un secteur où il est interdit de se garer. «Il faut également signaler les centaines de rues de grandes villes comme Casablanca qui ne sont toujours pas couvertes par le référentiel immobilier», fait remarquer un promoteur.

Le référentiel ne tient pas compte, par exemple, de l’ensoleillement des appartements pour déterminer leur prix ni de leur vétusté ou de leur réaménagement. D’autres particularités sont également à signaler comme la présence d’un garage souterrain, un ascenseur… Autant d’éléments qui facilitent les transactions immobilières et qui impactent également les prix.«Il faudrait permettre aux propriétaires de contester les prix prévus par le référentiel pour intégrer dans la base de calcul de la valeur les spécificités du bien», recommande Rachid Lazrak, conseil juridique et fiscal.

L’argus immobilier avait été instauré de manière progressive en 2015. Aujourd’hui, 54 zones sont couvertes par le document. L’administration fiscale a même lancé une application mobile permettant de consulter le prix de référence de son bien immeuble.

«Le référentiel devrait être régulièrement mis à jour pour suivre l’évolution du marché et ce, au moins une fois par an», propose un promoteur qui évoque l’indice des prix des actifs immobiliers publiés chaque trimestre par Bank Al-Maghrib.

Sauf que cet indice n’est pas opposable à l’administration fiscale. Interrogée par L’Economiste, la DGI annonce que «le référentiel d’une quinzaine de grandes villes a fait l’objet d’une actualisation. Celui de Casablanca a été mis à jour en 2016». D’autres mises à jour sont prévues dans le plan d’action de la DGI pour 2018.

Il faut signaler également que le référentiel de l’immobilier a exclu plusieurs catégories de biens telles que le logement social, les appartements, villas et maisons à vocation professionnelle, le terrain urbain non loti, le foncier industriel… Du coup, en cas d’écart par rapport aux estimations de l’administration fiscale, elle applique l’article 65 du CGI. La facture est parfois salée.

Sur un autre registre, le taux d’adhésion des contribuables aux référentiels immobiliers est en 2015, date de leur entrée en vigueur, de 49% à 64% en 2017. Les critiques contre l’argus ne s’expliquent pas exclusivement par le décalage entre les prix du réferentiel et ceux du marché. D’autres hypothèses penchent pour la résistance à la transparence des tarifs dans un secteur difficile à discipliner et où le black reste le sport favori.

L’ARTICLE 65 DU CGI : LE CAUCHEMAR

«L’ARTICLE 65 DU CODE GÉNÉRAL DES IMPÔTS CONSTITUE UN CAUCHEMAR POUR UN CERTAIN NOMBRE DE PERSONNES ET POLLUE LA RELATION ENTRE ADMINISTRATION FISCALE ET CONTRIBUABLE. IL PERMET AUX SERVICES DES IMPÔTS DE DÉTERMINER LE PRIX DE CESSION DE L’IMMOBILIER. OR, L’ARTICLE DISPOSE QUE SI L’ADMINISTRATION FISCALE CONSTATE UNE INSUFFISANCE DU PRIX DÉCLARÉ ET SI L’ACHETEUR ACCEPTE LE REDRESSEMENT DE L’ADMINISTRATION, CE REDRESSEMENT S’APPLIQUERA ÉGALEMENT AU CÉDANT», DÉCLARE RACHID LAZRAK, CONSEIL JURIDIQUE ET FISCAL. POUR CE DERNIER, «C’EST UNE DISPOSITION DANGEREUSE SUR LE PLAN LÉGISLATIF. ELLE VA À L’ENCONTRE D’UN PRINCIPE DE DROIT PUBLIC, QUI EST LA RÈGLE DE LA RELATIVITÉ DU CONTRÔLE», PRÉVIENT LAZRAK. AINSI, LORSQU’UNE ENTREPRISE DE PROMOTION IMMOBILIÈRE EST REDRESSÉE APRÈS AVOIR DISTRIBUÉ DES DIVIDENDES, ELLE SE RETROUVERA EN INFRACTION PARCE QU’IL S’AGIT DE DIVIDENDES FICTIFS. CE QUI RELÈVE DU PÉNAL. BON NOMBRE DE PROMOTEURS ET DE CONSEILS PROPOSENT LA SUPPRESSION PURE ET SIMPLE DE L’ARTICLE 65 DU CGI DU FAIT QU’IL PEUT ÊTRE REMPLACÉ PAR LE RÉFÉRENTIEL IMMOBILIER.

Source:https://fnpimaroc.net/immobilier-comment-ameliorer-largus/

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Economie

Immobilier: A qui profite la baisse des taux?

Malgré la détente des taux d’intérêt, la progression de l’encours des prêts à l’habitat a ralenti au premier trimestre. Le mouvement haussier des prix des biens immobiliers contraint les ménages à réfléchir davantage à leur projet d’acquisition

Les personnes qui souhaitent accéder au logement disposaient d’une bonne fenêtre au premier trimestre pour concrétiser leur projet. Le taux moyen appliqué par les banques aux prêts immobiliers s’est établi à 5,16% sur la période, selon Bank Al-Maghrib. Il est en baisse sur trois mois comme sur un an.
Depuis 2015, la tarification s’est inscrite en dessous de 6%, avec des périodes assez intéressantes comme le troisième trimestre 2017 durant lequel le taux moyen était ressorti à 5,09%.
Si le coût de financement est toujours attractif - cela dépend aussi de la qualité du dossier - les prix des biens, eux, pourraient contraindre les ménages à retarder leur projet d’acquisition. En moyenne, les prix des actifs immobiliers ont augmenté de 4,9% en 2017 selon l’indice calculé par Bank Al-Maghrib.
Les biens résidentiels se sont renchéris de 4,5% dont une hausse de 5,8% pour les appartements. Le comportement des prix au premier trimestre 2018 sera dévoilé en fin de semaine prochaine. Cette «inflation» pourrait absorber ou limiter les gains liés à la détente des taux d’intérêt.
Ceci expliquerait en partie le ralentissement de la croissance de l’encours du crédit à l’habitat. En outre, les banques auraient de plus en plus de mal à trouver des emprunteurs solvables, ce qui justifierait aussi la décélération. L’encours a augmenté de 3,4% au premier trimestre contre 4,8% à la même période en 2017.
Pour les biens de consommation, les conditions de financement sont là aussi toujours intéressantes qu’auparavant. Le crédit à la consommation a été facturé en moyenne à 6,59% au premier trimestre. La tarification devrait baisser au deuxième trimestre sous l’effet des promotions en marge du salon Auto Expo (9 au 22 avril dernier).
Pour les autres agents économiques, le loyer de l’argent s’est renchéri pour les entreprises, en particulier pour le financement de l’investissement. Le taux d’intérêt moyen du crédit à l’équipement a en effet augmenté de plus d’1/2 point, plus exactement de 55 points de base, à 5,33% au premier trimestre. Les taux appliqués aux crédits de trésorerie, eux, se sont renchéris de 24 points de base sur un an à 5,64%.
L'economiste 
Maroc Vision D'affaires

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MISE EN DEMEURE POUR NON-PAIEMENT DE LOYER


Je suis propriétaire d’un appartement et souhaite le louer, mais je crains d’avoir du mal à récupérer mon bien à l’échéance. Quelles sont les informations devant être mentionnées dans le contrat de bail.
Par ailleurs, si je veux adresser une mise en demeure pour non-paiement de loyer, quelles sont les informations à faire souligner dans cette mise en demeure pour qu’elle soit valide sur le plan juridique ?
Est-il obligatoire de l’envoyer par le biais d’un avocat ? Et si le locataire répond à la mise en demeure et manifeste sa volonté de payer, est-il obligé de verser le loyer à celui qui lui a adressé la mise en demeure, en l’occurrence le bailleur, son avocat ou autres ? Et s’il procède à une partie du règlement seulement, et promet de compléter la somme ultérieurement, est-ce qu’on peut demander au tribunal de l’expulser ?
En vertu de la loi 67/12 relative aux baux d’habitation et à usage professionnel, notamment l’article 3, il est obligatoire de formaliser le contrat de bail d’habitation. Fait par écrit et ayant date certaine, ce contrat doit être signé par les deux parties, à savoir le bailleur et le locataire.
Ce contrat peut être conclu sous seing privé, c’est-à-dire fait par les parties elles-mêmes, ou par un tiers et signé par les parties. Il peut être également rédigé par un avocat, un notaire ou un adoul.
Ce contrat doit au moins contenir les informations suivantes :
– nom et prénom des deux parties au contrat, leur profession, leur adresse et une pièce d’identité des deux, et si procuration il y a, les justificatifs de ce pouvoir;
– nom de la société et son adresse sociale s’il s’agit d’une personne morale ;
– délimitation des locaux concernés par le contrat de bail, et ses annexes ainsi que l’objet auquel ces biens sont destinés, ainsi que leurs équipements ;
– fixation du montant du loyer et la périodicité de son versement ;
– nature des charges supportées par le locataire ;
– mode de versement du loyer ;
– obligations spéciales que doit respecter chaque partie au contrat.
Quant à la mise en demeure pour non-paiement du loyer, elle peut être irrecevable s’il elle ne mentionne pas les informations suivantes conformément à l’article 24 de la loi 67/12 :
– le nom et prénom des deux parties au contrat ;
– l’adresse du bailleur ;
– l’adresse du local donné en location, et le cas échéant domicile ou lieu de résidence du locataire ;
– le montant du loyer et des autres charges dus ;
– la période du loyer échue et non payée ;
– le total de la somme due au titre des loyers non versés.
Cette mise en demeure, si elle répond aux conditions citées ci-dessus, est juridiquement valide. Il n’est pas nécessaire qu’elle soit adressée par un avocat pour qu’elle le soit.
Cependant, c’est une lettre qui demande un minimum de technicité et le respect des procédures de notification. Il est préférable qu’elle soit rédigée et envoyée par un avocat, et notifiée par huissier de justice. Une fois le locataire saisi par cette mise en demeure, il a la possibilité de verser le loyer dû soit à l’expéditeur, son mandataire, à la caisse du tribunal compétent, ou par le biais d’un versement à la banque au compte de qui de droit.
Enfin, tout paiement partiel équivaut à un non-paiement et expose le locataire à la procédure d’expulsion.


Par Mohamed Jamal Maatouk
Maroc Vision d4affaires

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MON LOYER AUGMENTE DE 500 DH TOUS LES DEUX ANS

Je suis locataire. Mon mari et moi avons signé un contrat de bail qui prévoit une augmentation du loyer de 500 DH tous les deux ans. Est-ce que cette clause est valable pour toujours ?
Ma deuxième question est de savoir si, après avoir divorcé de mon mari qui avait signé personnellement le contrat de bail, j’ai le droit de rester dans cet appartement, sachant que c’est lui qui a toujours payé le loyer sauf à partir du divorce ?

Concernant l’augmentation ou la révision du loyer , la loi 07/03 relative à la révision du loyer des baux à usage d’habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal a tranché cette question et apporte la réponse on ne peut plus claire.
En effet, cette loi, dans son article premier, permet aux deux parties, à savoir le bailleur et le locataire de se mettre d’accord sur le montant du loyer et de sa révision dans le contrat.
Cependant, cette même loi a posé des limites dans le temps, c’est-à-dire la périodicité et dans le quantum.
Ainsi, l’article 4 de la loi 07/03 a limité le pourcentage d’augmentation du loyer à 10% pour les baux à usage commercial, professionnel, industriel ou artisanal et de 8% pour les baux à usage d’habitation.
Cette loi a également limité la périodicité à trois ans, c’est-à-dire le bailleur a droit à une augmentation de son loyer tous les trois ans, selon le taux qui correspond à la nature juridique du bail.
Le droit à l’augmentation n’a pas de limite dans le temps, et le bailleur peut réclamer ce droit tous les trois ans sans aucune limite, à la différence de ce qu’on peut véhiculer comme fausse information, par exemple trois fois uniquement.
En revanche, la clause que votre mari a acceptée est nulle puisqu’elle est contraire aux dispositions de la loi 07/03, en l’occurrence l’article 2. Selon cet article, est interdite toute augmentation ou révision en deçà de la période de trois ans, et au-delà des pourcentages précisés ci-dessus; notamment les 8% pour votre cas.
A propos de votre deuxième question, vous pouvez, en cas de divorce, réclamer au bailleur votre droit de rester dans votre appartement, à condition de payer le loyer.
L’article 54 de la loi 67/12 relative au bail des locaux à usage d’habitation, commercial ou professionnel vous donne cette autorisation, mais le terme utilisé par le législateur est: «En cas de divorce, le contrat de bail peut….». Ce terme “peut” est sujet à plusieurs interprétations, mais, généralement, les tribunaux accordent ce droit à la femme divorcée qui a la garde de ses enfants.

Par Mohamed Jamal Maatouk
Maroc Vision D'affaires 

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LE PROMOTEUR REFUSE DE ME      RESTITUER MON AVANCE

Je voulais acheter un appartement à 500 000 DH. J’ai dû verser une avance de 75 000 DH au promoteur avec qui j’ai signé une promesse de vente en attendant d’obtenir un crédit bancaire. Deux mois plus tard, la banque refuse de m’accorder le crédit. Je me retourne alors vers le vendeur pour lui demander de me restituer l’avance, surtout que la promesse de vente ne prévoyait aucune sanction à mon égard en cas de résiliation du contrat. Il m’avait donné son accord. Cela fait quatre ans que je n’ai rien reçu. Que devrais-je faire ? Entre-temps je lui ai donné un désistement sur l’appartement.
Premièrement, lorsque l’achat est lié à l’obtention d’un crédit, il est important de prévoir une condition suspensive dans le contrat, comme le fait le promoteur pour l’obtention du permis d’habiter et des autres documents. A priori, si le promoteur était au rendez-vous, c’est-à-dire qu’il avait achevé la construction de votre bien, et qu’il était prêt à vous livrer comme convenu et dans les délais, si délais il y a, alors que vous ne vous êtes pas acquitté de votre obligation qui est l’apport du prix ou du moins du reliquat du prix, vous vous trouvez donc négligeant. Par conséquent, vous devriez une réparation au promoteur pour le préjudice qu’il a subi, puisqu’il va garder un appartement non vendu et peut être qu’il aura même du mal à le vendre. Le cas échéant, vous pouvez d’un commun accord arrêter les dommages et intérêts à verser au promoteur auxquels il a droit.
D’autre part, le promoteur n’a pas le droit de garder indéfiniment votre argent, c’est-à-dire toute l’avance que vous lui avez versée, et devrait en principe convenir avec vous d’un montant à retenir en guise de dommages et intérêts, et vous verser le reste.
Aujourd’hui, vous êtes en droit de lui adresser une mise en demeure pour lui réclamer la restitution de votre avance, moyennant des dommages et intérêts, tout en lui impartissant un délai de réponse. Bien entendu, cette notification doit être faite par huissier de justice. A défaut d’une réponse dans le délai imparti, vous déposez une requête introductive d’instance en réclamation de votre avance en sus des dommages et intérêts.
Si c’était à refaire, il fallait :
• mettre comme condition suspensive l’obtention du crédit de votre banque, à défaut le contrat sera résilié automatiquement sur simple information de l’autre partie par une lettre avec un accusé de réception ;
• ne jamais donner un désistement à l’autre partie, sauf si votre argent «avance» est prêt ;
• faire constater par huissier de justice que les travaux ont commencé, ou que la construction est achevée, ou qu’elle est à tel niveau d’avancement pour éventuellement acter la négligence du promoteur si négligence il y a;
• s’assurer de l’existence d’une date de livraison du bien vendu sur le contrat.

Par Mohamed Jamal Maatouk
Maroc Vision D'affaires