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20 avril 2013

Le rôle de l'agence immobilière.


L'agence immobilière vous garantit une transaction immobilière sécurisée ce qui n'est pas le cas lors d'une transaction entre particuliers ou avec un non professionnel (Samsar).

Elle permet également une simplification de votre opération immobilière en s'occupant de toutes les démarches à votre place : Evaluation de votre bien et rédaction d'un descriptif qui à la fois assurera votre protection légale et mettra en valeur ses principaux attraits.

Publication de votre annonce personnalisée sur de nombreux supports dont la presse spécialisée et Internet, les agences immobilières peuvent dépenser plusieurs milliers de dirhams pour la publication de votre annonce immobilière ce qui n'est pas à la portée des particuliers ou des non professionnels (Samsar).

Réception des appels des acquéreurs potentiels auxquelles elle va fournir toutes les informations utiles concernant votre logement, venter ses mérites et apporter toutes les précisions nécessaires sur le quartier et les éventuels points qui pourraient poser problèmes. Elle se charge également de faire visiter votre bien, avec ou sans votre présence, à votre convenance.

L'agence se place également en intermédiaire actif lors des négociations du prix, étape souvent délicate pour certains particuliers. Elle vous accompagnera ensuite de la signature du principe de vente au passage devant le notaire pour signer l'acte notarié définitif.

En choisissant une agence immobilière sérieuse, vous êtes assuré d'être mis en contact avec un grand nombre d'acquéreurs potentiels.

L'expérience de l'agence immobilière sera d'une aide très utile pour faire un premier barrage aux acheteurs qui ne sont pas sérieux ou qui sont douteux, elle pourra poser les bonnes questions pour s'assurer de la réelle motivation, de la solvabilité et des possibilités de financement d'un acheteur.

Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et les annulations de vente au dernier moment, faute de ressources suffisantes.

Se passer d'une agence immobilière ?

De nombreux particuliers pensent qu'il est préférable de ne pas passer par une agence immobilière pour vendre plus cher son bien immobilier en récupérant la commission de l'agence. La réalité montre pourtant que dans bon nombre de cas, le recours à un professionnel de l'immobilier permet de réaliser une nette économie car l'intervention des agences immobilières lors des transactions permet une vente réalisable, rapide, au juste prix et sans annulation au dernier moment. Sans agence à vos côtés, votre bien immobilier risque de rester immobilisé pendant une durée plus longue ce qui représente une immobilisation de votre capital et peut vous mener à une situation intermédiaire coûteuse.

Le Mandat de vente

L'agence immobilière doit impérativement détenir un mandat écrit signé par le client pour procéder en son nom et pour son compte à des recherches, négociations ou signatures d'actes.

1- Format et contenu du mandat

Le mandat conclu doit être écrit et préciser :
  • les caractéristiques du bien immobilier recherché ou à vendre ;
  • la nature de la prestation fournie par l'agence immobilière (par exemple : recherche d'un tel type de bien, dans tel localité à tel prix ; ou recherche d'un locataire ou d'un acquéreur avec diffusion de l'annonce immobilière du client) ;
  • le montant de la rémunération ;
  • la durée du mandat ; le défaut de limitation de durée d'un mandat est sanctionné par la nullité de celui-ci.

2- La nature du mandat

La nature du mandat confié par un client peut varier en fonction de l'étendue de la mission de l'agence immobilière. Le mandat établi peut être simple (sans exclusivité) ou exclusif
  • Le mandat simple (sans exclusivité)
    Le client confiant un mandat sans exclusivité à une agence immobilière conserve la faculté de conclure la transaction souhaitée avec des personnes qui ne lui auraient pas été présentées par ladite agence. Dans cette hypothèse, l'agence immobilière n'ayant pas l'exclusivité de la transaction, il peut être mis en concurrence avec d'autres agences immobilières.

  • Le mandat exclusif
    Ce mandat confie l'exclusivité de la transaction souhaitée à l agence immobilière pendant toute sa durée. L'agence immobilière titulaire d'un mandat exclusif est ainsi à l'abri de la concurrence d'autres agences immobilières pendant la durée du mandat.
    Le mandat doit préciser expressément cette exclusivité accordée à l'agence immobilière. Toutefois, le mandat doit encore préciser si le client conserve ou non la faculté de rechercher un cocontractant en vue de conclure la transaction.
    - Si le client conserve la liberté de trouver un cocontractant, alors on parle de « mandat exclusif simple » ou de « mandat semi-exclusif ». Dans cette hypothèse, si la transaction est conclue avec une personne trouvée par le client et non par l'agence immobilière, alors sa rémunération sera en principe réduite.
    - Si, selon les termes du mandat, le client s'interdit de rechercher un cocontractant en vue de conclure la transaction, et ce pendant le délai prévu au mandat, alors il s'agit d'un mandat exclusif, parfois qualifié d'absolu.

    3- La durée du mandat

    Qu'il soit simple ou exclusif, le mandat conclu doit l'être pour une durée limitée. La durée initiale d'un mandat exclusif est limitée à six mois. Pendant ce délai, le mandat est irrévocable.
    Au-delà de la durée initialement prévue, il fréquent qu'une clause prévoit sa tacite reconduction du mandat. Cette clause doit prévoir la durée de la reconduction du mandat (durée de validité, ou date butoir).
    En tout état de cause, au-delà de la période d'irrévocabilité, le client peut le résilier selon les modalités précisées par le mandat (généralement par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, avec préavis de quinze jours).
Source: http://amai.ma

Etapes d'une transaction immobilière.


1. S'informer et Définir son Objectif

Avant d'entamer vos recherches, il est souhaitable d'établir votre propre liste de critères qui peuvent aller du budget, de la superficie du bien, du type de bien (Villa, Appartement), du quartier, de l'environnement, proximité du travail, des écoles, etc..

2. Définir son budget

Il est nécessaire avant tout démarche, de connaître votre capacité financière. Pour cela, vous devez déterminer les revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de l'emprunt. Il est impératif de soumettre votre dossier à différents établissements bancaires et d'avoir un accord de principe sur le montant que vous pouvez emprunter suivant vos revenus.

3. Le choix de votre Agence Immobilière

Vous pouvez consulter les agences membre de l'AMAI qui vous procureront les meilleurs conseils. Nos membres se sont engagés à respecter plusieurs critères (voir la charte de déontologie) pour donner un meilleur service. Le choix vous appartient mais sachez que les services de nos membres peuvent vous permettre d'éviter de nombreux d'écueils - voir le Rôle de l'Agence Immobilière.

4. Déterminer les conditions de vente

Après avoir choisi le bien que vous désirez acheter, vous déterminerez avec votre agence et avec le vendeur les conditions de la vente. Elles seront fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente. Il convient de savoir que l'intégralité des frais et droits consécutifs à l'acquisition d'un bien immobilier est à la charge de l'acquéreur. Ils sont composés de taxes, d'impôts, de droits de timbres, de frais d'obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire - Voir fiscalité immobilière.

Important :
  • Tout acheteur d'un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès du syndic de l'immeuble sur la présence ou non d'une clause de préemption et cela afin d'éviter toute mauvaise surprise.
  • Il convient aussi de s'assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l'ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s'il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.

5. Le Rôle du Notaire

Le notaire est un officier public, nommé par Dahir Royal et qui a reçu délégation de l'autorité de l'Etat pour donner aux actes qu'il rédige le caractère d'authenticité, ses actes sont rédigés en langue française. Le notaire est garant du bon déroulement de toute transaction immobilière, c'est donc un professionnel dont l'avis est indispensable pour sécuriser une transaction.

Il a également pour mission d'informer, en toute impartialité, les co-contractants sur la portée des engagements qu'ils prennent. Le notaire va intervenir dans tout le processus d'acquisition ou de vente d'un bien immobilier. Il ne peut intervenir que si le bien immobilier est immatriculé (en conformité du dahir du 12 août 1913 relatif à la législation applicable aux immeubles immatriculés) ou s'il fait l'objet d'une réquisition d'immatriculation. Le notaire doit procéder à une consultation auprès de la conservation foncière du lieu de situation du bien immobilier afin de déterminer la situation foncière du bien à acquérir. Le bien doit être libre de toute charge, aucune hypothèque ou saisie conservatoire ne doit grever le bien objet de la transaction immobilière.

Le notaire doit non seulement renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu'ils vont prendre mais aussi assurer la régularité formelle de l'acte qu'il va rédiger.

6. La signature du compromis de vente.

C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l'acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais). Le compromis est généralement assorti du versement d'un acompte représentant 10% du prix de vente du bien.

7. L'acte de vente

C'est l'acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l'acheteur devient définitivement propriétaire d'un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence). Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l'acte authentique (ou acte de vente).

Source: http://amai.ma

Barême de commission.

 
Transaction
Commission
Vente/Achat
2,5% H.T (3%TTC) sur la valeur totale du bien payable par chacune des parties : Vendeur et Acheteur.
Location
1 mois H.T du montant de la location payable par chacune des parties : Locataire et Bailleur.
Location Courte Durée
3 mois
6 mois
12 mois

25% H.T du loyer mensuel.
50% H.T du loyer mensuel.
1 mois H.T du loyer mensuel
Gestion locative
10% H.T de la valeur mensuelle du loyer
Fond de commerce
10% H.T de la valeur du fond de commerce
 
Toute agence s'interdit de prendre un bien sans mandat (vente/location) valable.
 

Fiscalité immobilière.

Profits fonciers

Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.

Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés.
 La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.
Toutefois, vous pourrez bénéficier :
  • Du profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale pendant au moins 8 ans, quelque soit le prix de cession.
  • Du profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social.
  • Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dhs.
  • Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.

Il est rappelé que cette exonération s'étend dans les mêmes conditions :
  • au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire ;
  • au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente ;
  • aux marocains résidant à l'étranger pour leur habitation principale au Maroc.

Important : Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l'enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l'impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d'investissement qui auraient été engagées.

Impôts sur les plus-values

La plus value est la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d'acquisition (augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissement réalisées et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits)
  • Taux est de 20%.
  • Le montant de la taxe due ne pourra pas être inférieur à 3% du prix de cession.

Conditions d'exonération totale de cet impôt:
  • Profit réalisé sur la cession d'un logement occupé a titre d'habitation principale pour une période supérieure ou égale a 8 ans.
  • Profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement a caractère social.
  • Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dh.
  • Profits sur les cessions, à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants :
    • Au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire.
    • Au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente.
    • Exonération pour les marocains résidents a l'étranger pour leur habitation principale au Maroc.

Droits pour les logements à usage d'habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir

Les maisons et appartements à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ainsi que les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans sont concernés par ces pourcentages qu'il faut appliquer sur les biens acquis, TVA incluse :
  • Droits d'enregistrement : 3%
  • Conservation foncière : 1% + 150 DH pour le certificat de propriété.
  • Honoraire du notaire : 1%, minimum de perception : 2500 DH + TVA : 7%.
  • Dans le cas d'achat d'un terrain, une mise à jour des constructions à la conservation foncière est nécessaire : 0.5% de l'estimation de la valeur des constructions prévue + 75 DH.
  • Frais divers (Timbres, etc...) : Entre 1500 DH à 3000 DH environ selon le dossier.
  • Frais à rajouter en cas de biens non titrés :
    - Droit de publication + droits fixes + duplicata : 600 DH
    - Droit superficialités : 45 DH par are entamé en zone urbaine, 45 DH par are entamé en zone rurale
    - Frais pour topographe : environ 3000 DH.
    - Autres frais (timbres,.) : environ 1500 DH 

Droits pour les locaux à usage commercial et les terrains non bâtis sans engagement de bâtir

  • Droits d'enregistrement : 3%
  • Conservation foncière : 1%
  • Honoraires du notaire : 1%, minimum perception : 2500 DH + TVA : 7%
  • Frais divers (timbres,.) : 2000 DH environ
  • N .B : Les étrangers n'ont pas le droit d'acquérir un terrain à usage agricole.
  • Nota : Synthèse
  • L'acquéreur est redevable des droits et taxes liés à l'acquisition d'un bien immobilier.

Taxe urbaine Maroc

  • Imposée pour chaque habitation principale ou secondaire.
  • La taxe urbaine est assise sur la valeur locative du logement.
  • La valeur locative du logement est révisée tous les 5 ans par une hausse de 2%.

BAREME DE LA TAXE URBAINE :

TRANCHE DE VALEUR LOCATIVE V.L (DH)TAUX
0 à 3 0000 %
3 001 à 6 00010 %
6 001 à 12 00016 %
12 001 à 24 00020 %
24 001 à 36 00024 %
36 001 à 60 00028 %
> à 60 00030 %

Toutefois la taxe urbaine est :
  • Non applicable aux locaux neufs
  • Non applicable aux compléments de construction les 5 premières années suivant l'obtention du permis d'habiter
  • Les marocains résidents à l'étranger (MRE) bénéficient d'un abattement de 75% de la valeur locative.

Taxe d'édilité Maroc

En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination, principale ou secondaire.
Pour les marocains résidents à l'étranger, lorsque l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine. Les taux applicables sont :
- 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans la commune urbaine.
- 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Revenus locatifs au Maroc

Si l'habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l'IGR au titre des revenus fonciers.

Le revenu net imposable est obtenu d'un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus.
Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés les 3 premières années suivant celle de l'achèvement des travaux desdites constructions.

BAREME DE L'I.G.R :

TRANCHE DE REVENUS (DH)TAUX
0 à 20 0000 %
20 001 à 24 00013 %
24 001 à 36 00021 %
36 001 à 60 00035 %
> à 60 00044 %
 
IMPORTANT : Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année, et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.
 
Important : L'impôt sur le patrimoine ou sur la fortune n'existe pas au Maroc.
 

08 avril 2013

Flambée du prix du m² en 2013 ?


Après une année 2012 mitigée, celle qui commence risque d’être assez difficile tant pour les promoteurs que pour les potentiels acquéreurs. La loi de Finances 2013 a revue à la hausse les taxes sur les matériaux de construction. Ainsi, la taxe sur le fer à béton, dont les professionnels étaient jusqu’à lors exonérés, est fixée à 100 dirhams. La taxe sur le sable, quant à elle, est de 50 dirhams pour le m3 de sable des dunes, des cours d’eau et de dragage et 20 dirhams le m3 pour celui provenant des carrières de concassage, rapporte l'Economiste. À cela s’ajoute la taxe sur le ciment prévue dans la loi de Finances 2012 qui est entrée en vigueur début 2013. La taxe de 120 dirhams la tonne a été appliquée de manière progressive depuis mai dernier. La dernière hausse a eu lieu en novembre dernier et une autre augmentation est à prévoir dans les prochains mois.

« Les taxes ont déjà été répercutées sur les matériaux de construction avec des hausses parfois supérieurs à l’augmentation prévue dans la loi de Finances 2013 », explique à L’Economiste Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers [FNPI]. Dans ce cas de figure, les marges des promoteurs vont en pâtir. Et la question que l’on pose est savoir comment vont-ils gérer cet alourdissement des charges ?

Dans le social, le même prix jusqu’en 2020

Les professionnels opérant sur le segment du social seront les plus impactés par ces nouvelles orientations. En effet, le logement social reste soumis à un prix conventionnel [250 000 dirhams] encore valable au cours des sept prochaines années.

« Année après année, la taxation des matériaux de construction augmente alors que le prix du logement social est fixé jusqu’à 2020. Si les opérateurs voient que leurs marges s’érodent de plus en plus, le logement à 250 000 DH sera moins attractif », relève M. Ibn Mansour. Le risque serait de voir certains opérateurs se désengager. Selon le DG du groupe Alliances, le gouvernement aurait mieux fait de « donner des avantages aux promoteurs », plutôt que de « pénaliser le coût du logement social ».

Possible hausse du prix dans le moyen et haut de gamme

Selon M. Ibn Mansour, la conjoncture actuelle étant « aussi tendue », répercuter la hausse des charges du promoteur sur le prix de vente n’est pas très envisageable. Pour lui, c’est plutôt « la marge des promoteurs [qui] va être réduite ».
Les professionnels en revanche ont, à plusieurs reprises, manifesté leur mécontentement face à la hausse des taxes des matériaux de construction. Si ceux opérant dans le logement social sont contraint de pratiqués les mêmes prix jusqu’en 2020, les opérateurs du moyen et haut de gamme songeraient à augmenter leurs prix dans les prochains mois.

07 août 2012

L’héritage architectural portugais au Maroc


Le Maroc et le Portugal entretiennent des relations vieilles de plusieurs siècles, deux pays issus de continents différents mais géographiquement et historiquement proches. Leur histoire faite d’invasions, d’occupation et d’échanges tantôt complexes tantôt pacifiques a donné naissance à un patrimoine luso-marocain se caractérisant par une richesse et une diversité exceptionnelle. En vue de mieux faire connaitre ce patrimoine culturel partagé, Roméo Carabelli géographe et spécialiste en architecture, a écrit « l’héritage portugais au Maroc : un patrimoine d’actualité » un ouvrage issu d’un travail de recherche de plusieurs années.

Parmi les vestiges encore présents et faisant partis de cet héritage matériel, il  existe ce chapelet de fortifications côtières qui fait partie à ce jour de l’héritage monumental marocain. Selon l’auteur « L’héritage matériel actuel est encore clairement visible ; il n’est désormais pas plus portugais que narocain mais commun aux deux nations ; portugais pour sa constitution, marocain pour sa localisation et fort de son caractère mutuel, il dialogue avec les autres patrimoines partagés ou non».
  
354 ans de présence portugaise en Afrique du nord, 3 siècles et demi d’histoire, deux formes d’occupations marquées  tout d’abord par une volonté d’instaurer un protectorat africain et une seconde forme d’occupation portugaise sous forme de retranchement autour de la dernière enclave Mazagão, aujourd’hui appelée El Jadida.

Ce guide jette également un regard sur la péninsule Tingitane et ses installations ; Ceuta, ville à l’origine de l’aventure africaine du Portugal, riche de ses remarquables bastions et de sa vaste « Plaza de Africa », la forteresse anuérine manuéline de Ksar Seghir ou encore la ville de Tanger et son Cubelo de bisbo (Tour de l’évêque). 

C’est dans la foulée de la prise de Tanger et Asilah en 1471 que les premières implantations portugaises commencèrent dans la région centrale, une première implantation rendue possible grâce à un contrat de protection et de soumission de la cité d’Azemmour. Outre la péninsule Tingitane et la région Centrale, d’autres sites auraient été côtoyés par les portugais, parmi ceux-ci il y a Graciosa, Ksar el Kbir ou Ben Mirão. 

Cet ouvrage est disponible à l’association « la cité portugaise » de El Jadida et téléchargeable sur le site www.mutualheritage.net.

01 août 2012

Une politique volontariste pour booster le secteur



Depuis l’annonce du plan d’action 2012-2016 du ministère de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, Nabil Benabdellah ne cesse de multiplier les rencontres pour exposer les nouveautés apportées pour ce secteur qui est encore la locomotive de l’économie nationale. Vendredi dernier, il était l’invité de la Chambre britannique du commerce à Casablanca pour animer une table ronde s’articulant autour du thème : «Vision et stratégie pour le développement et le réaménagement du secteur de l’habitat».
Il a, d’ailleurs, planté le décor en mettant en exergue les bonnes performances du secteur, encouragées par les incitations octroyées pour la relance du logement social, en application des Hautes directives royales. Il a également fait l’étalage des contraintes structurelles du marché. Sans langue de bois, il a pointé du doigt l’opacité du secteur pour dire qu’il y a, actuellement une méconnaissance des marchés. Pour rectifier le tir, le ministre a annoncé : «Nous allons lancer une grosse étude sur la typologie des logements en partenariat avec la FNPI». Il a aussi critiqué les actions publiques segmentées et concentrées sur l’offre nouvelle, qui ne se sont pas trop penchées sur la valorisation du tissu ancien et du patrimoine architectural.
Par ailleurs, Nabil Benabdellah a dénoncé le déficit de gouvernance territorialisée. Le cas le plus parlant, selon lui, est la gestion du programme Villes sans bidonvilles (VSB). «Le grand Casablanca est un mauvais cas d’école. Rien qu’entre fin mars et fin avril, plus de 400 constructions non réglementaires ont été recensées dans un quartier périphérique. Il est où le contrôle ?» s’indigne le ministre. Il s’agit du quartier Lamkanssa ou des habitations clandestines allant jusqu’à R+4 ont vu le jour durant la période précitée. Le responsable gouvernemental propose à ce sujet de revoir, dans le cadre de la stratégie de la politique de la ville, la gestion du programme VSB qui nécessite des réajustements pour une meilleure équité sociale.
À ce titre, il a indiqué qu’il y avait «la nécessité de travailler dans une perspective meilleure», tout en ajoutant : «je ne vois pas pourquoi nous allons continuer à privilégier les personnes qui squattent un terrain et y construisent des bidonvilles en leur donnant des lots ou des appartements, à des conditions préférentielles, au détriment des personnes qui pendant des décennies louent une chambre au lieu de contribuer à la prolifération de l’habitat non réglementaire». Il propose d’injecter une offre variée et adaptée à toutes les bourses pour permettre aux gens ayant un revenu limité d’accéder à un logement décent. Il a aussi parlé de la refonte du fonds Fogarim pour permettre à ces couches sociales d’acheter un logement décent. En matière de financement, tout en soulevant l’existence des outils insuffisamment diversifiés, il a déclaré qu’il aurait prochainement une réunion de travailler avec le GPBM pour voir la possibilité d’affiner les offres dédiées aux prêts immobiliers.
Nabil Benabdellah a évoqué également, lors de cette rencontre, la persistance de l’informel, notamment dans l’autoconstruction, et la régulation défaillante du marché. À ce titre, de nouveaux contrats programmes seront signés entre l’État et les promoteurs immobiliers qui devront produire des logements de qualité, même dans le social, et faire preuve de plus d’actions citoyennes. Pour contourner ces problèmes, le nouveau gouvernement, dans le cadre d’une démarche volontariste, a décidé dès le départ d’intensifier l’offre en logement, de réduire de moitié le déficit en le ramenant à 400 000 unités en 2016 et d’atteindre une production de 170 000 unités par an d’ici cinq ans. Et, bien sûr, poursuivre la lutte contre «toutes formes d’habitat insalubre», précise le ministre. Signalons que le ministère de l’Intérieur a déjà durci le contrôle dans certaines villes (Agadir, Tanger, Tétouan…), tandis que dans d’autres on assiste encore à la construction d’habitats clandestins (à Casablanca notamment).
Ces opérations d’assainissement ont toutefois découragé les fraudeurs. Ceci est palpable dans la baisse de la consommation du ciment au mois d’avril 2012, qui a fléchi de 3% par rapport au même mois de 2011, ce qui dénote d’une diminution du rythme de l’auto-construction.
Publié le : 6 Mai 2012 - Nadia Dref, LE MATIN

Etat du marché immobilier marocain au 1er trimestre 2012

Selon le rapport de Bank Al Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), Après une quasi-stagnation au 4ème trimestre 2011, les prix des actifs immobiliers ont enregistré une légère hausse de 0,6%, en glissement trimestriel, au 1er trimestre 2012.

Cette évolution recouvre une quasi-stabilité des prix des biens résidentiels et commerciaux, et un accroissement de 1,7% de ceux des biens fonciers. En glissement annuel, les prix ont progressé de 1,1% après 2,8% le trimestre précédent.

Des diminutions des prix, en glissement annuel, ont été observées dans les régions de Doukkala- Abda, Rabat-Salé-Zemmour-Zaër et Souss-Massa-Draâ, alors que des hausses ont été relevées dans les régions de Chaouia-Ourdigha, Fès-Boulmane, Gharb-Chrarda-Beni Hssen et Marrakech-Tensift-El Haouz. Dans les autres régions, les prix n’ont pas connu de variations significatives. 

les ventes des biens immobiliers immatriculés au niveau de l’ANCFCC ont baissé de 1% d’un trimestre à l’autre, alors qu’ils ont augmenté de 18,4% en glissement annuel, s’établissant ainsi à 27 670 transactions.

Tendance du marché immobilier par ville 
La ventilation de l’IPAI par ville au cours du 1er trimestre 2012 a fait ressortir dans l’ensemble un accroissement des prix des biens immobiliers en glissement annuel. En effet, à l’exception de Rabat, de Marrakech et d’Agadir, où les prix ont baissé respectivement de 4,4%, de 2,9% et de 1,4%, les prix dans les autres villes ont enregistré des progressions allant de 0,8% à Meknès à 5,5% à Fès.

Durant le 1er trimestre 2012, le nombre de transactions s’est globalement replié en glissement trimestriel. Les diminutions se sont situées entre 0,1% à Fès et 16,3% à Meknès, alors que les hausses ont été observées uniquement à Oujda et à Rabat. Par ailleurs, les parts de transactions les plus importantes ont atteint 30,7% à Casablanca, 14,2% à Marrakech et 13,1% à Tanger..

LOI DE FINANCES: LE DÉTAIL DES MESURES FISCALES


La marque du gouvernement Benkirane est perceptible dans le projet de loi des Finances 2012. Mais il faudra certainement attendre la prochaine loi, pour laquelle le gouvernement disposera de plus de temps, pour trouver des mesures dont l’impact économique serait plus important. Dans le volet fiscal, le gouvernement a maintenu la quasi-totalité des mesures proposées par son prédécesseur en y apportant quelques réaménagements. 
Epargne retraite : Les contrats d’avant 2009 défiscalisés
La condition de durée des contrats d’épargne retraite ramenée de 10 à 8 ans par la loi des Finances 2009 et les avantages fiscaux s’y rapportant seront étendus aux contrats conclus avant le 1er janvier 2009.

Zone franches d’exportation : Plus de souplesse pour les aménageurs
Les entreprises installées dans les zones franches d’exportation bénéficient de l’exonération des droits d’enregistrement relatifs à l’acquisition des terrains nécessaires à la réalisation de leurs projets d’investissement mais à condition qu’ils demeurent à leur actif pendant au moins 10 ans. Cette condition contraignante pour les aménageurs sera supprimée.

Avantages fiscaux aux opérations inter-entreprises
Les opérations effectuées entre les entreprises des zones franches d’exportations bénéficieront des avantages fiscaux prévus en matière d’IS, IR et de TVA

Un taux minimum d’importation de 2,5%
Les entreprises installées dans les zones franches d’exportation pourront bénéficier d’un taux minimum de 2,5% sur les produits qu’ils commercialisent en interne. La proportion des marchandises éligibles à ce taux ne peut dépasser 30% du chiffre d’affaires annuel à l’exportation.

Augmentation des droits d’enregistrement
L’achat de locaux construits et de terrains à lotir ou à construire sera soumis au taux réduit d’enregistrement de 4% au lieu de 3%. Cette mesure ne concerne pas les logements sociaux et à faible valeur mobilière qui restent assujettis au taux de 3%.

TVA de 20% sur le secteur cinématographique
Les films cinématographiques et leur distribution ainsi que les recettes brutes provenant des spectacles cinématographiques seront soumis à une TVA de 20%. Et pour garantir une harmonisation du traitement fiscal à l’intérieur et à l’importation, le gouvernement propose d’appliquer le même tarif de TVA aux films importés.

Déductibilité du gasoil et du kérosène
Le gouvernement propose d’admettre la déductibilité de la TVA sur le gasoil et le kérosène utilisé dans le transport aérien.
n Appareils pour handicapés/TVA: Allégement des formalités
Si les appareillages spécialisés destinés exclusivement aux handicapés sont exonérés de la TVA, ces derniers sont obligés de se conformer à des formalités complexes. C’est la raison pour laquelle le gouvernement est favorable à la suppression de ces  formalités.

Hausse du tarif de la première immatriculation des véhicules
Cette mesure se justifie par la «consolidation des recettes fiscales pour le financement des dépenses à caractère social». Et ce, en attendant la réforme globale du système de la compensation. Le gouvernement propose de relever le tarif sur la première immatriculation des véhicules : 3.000 dirhams pour celles dont la puissance fiscale est inferieure à 8 chevaux, 6.000 dirhams pour une puissance de 8 à 10 chevaux, 10.000 dirhams pour celles comprises entre 11 et 14 chevaux et 20.000 dirhams pour celles dont la puissance fiscale est supérieure à 15 chevaux.

L’exonération de la «vignette» limitée aux voitures de collection
L’exonération de la taxe spéciale sur les véhicules automobiles (vignette) pour les voitures de plus de 25 ans est supprimée. Elle sera maintenue uniquement pour les véhicules de collection.

Hausse de la vignette automobile
Cette disposition prévue dans la loi des Finances 2012 ne devrait s’appliquer qu’en 2013. Pour les véhicules essence dont la puissance est comprise entre 11 et 14 chevaux, la vignette passerait à 3.000 dh contre 2.000 Dh et à 6.000 dirhams contre 5.000 dirhams pour les véhicules à moteur gasoil. Pour les véhicules dont la puissance fiscale est supérieure ou égale à 15 chevaux, la vignette doublerait.

Transport aérien et maritime: Déclaration amont obligatoire
Le dépôt de la déclaration sommaire dans le cadre du transport maritime et aérien préalable à l’arrivée de la marchandise deviendra obligatoire. Objectif : anticiper l’analyse du risque et assurer la fluidité des opérations de dédouanement. Cette mesure, jusque-là facultative, est mise en place par l’Union européenne depuis janvier 2011.

Plus de facilités pour la circulation des conteneurs
L’admission temporaire des conteneurs s’effectuera sans le dépôt de la déclaration douanière. Une mesure motivée par le faible risque de non réexportation puisque la plupart des conteneurs appartiennent  à des sociétés étrangères. De plus, les formalités douanières relatives à l’admission temporaire des conteneurs constituent une contrainte aux exploitants ainsi qu’un surcoût administratif.

Plus cumul des condamnations pécuniaires
La règle du cumul des sanctions pécuniaires sera abandonnée. Le gouvernement est favorable au maintien de la sanction la plus grave mais à condition que les infractions commises concernent le même objet litigieux. Cette mesure est censée faciliter le recouvrement des condamnations pécuniaires ainsi qu’une harmonisation avec les autres législations du droit commun.

Voitures d’occasion: Droit d’importation de 25%
Le droit d’importation applicable aux voitures d’occasion sera maintenu à 25%. Car un avantage tarifaire accordé aux voitures de tourisme usagées favoriserait l’importation de voitures vétustes. Ce qui va à l’encontre des objectifs de rajeunissement du parc automobile et accentuerait aussi l’insécurité routière. 

2,5% à l’importation sur les motocycles électriques
Un droit d’importation minimum de 2,5% sera appliqué aux motocycles fonctionnant à l’énergie électrique. Cette mesure s’inscrit dans le cadre de la promotion des énergies moins polluantes.

Les huiles et les préparations lubrifiantes alignées
Les préparations lubrifiantes et les huiles de base seront soumises à une TIC de 228 dirhams. Et donc la TIC sur  les préparations lubrifiantes, quelle que soit leur teneur en huile de pétrole ou de minéraux bitumineux, s’alignera sur celle des huiles de base produites localement et servant d’intrants aux huiles lubrifiantes.

Encouragement du secteur sportif
Pour accompagner la réforme de ce secteur, le gouvernement propose un taux réduit d’IS de 17,5% durant les cinq premiers exercices des sociétés sportives. Et aussi d’imposer les revenus des sportifs à un taux libératoire de 30% après un abattement de 40%.

Une taxe de 6% sur les feuilles de plaquage
La taxe sur le bois importé de 12% ad-valorem sur les importations de bois et ouvrages relevant du chapitre 44 du tarif des droits de douanes sera étendue aux ouvrages en bois relevant du chapitre 94 (meubles et articles similaires). Et pour renforcer la compétitivité des unités de transformation du bois, le gouvernement propose de réduire cette taxe à 6% sur les feuilles pour plaquage et sur les produits relevant de la position 44.08 du tarif des droits de douanes à l’importation.

Des exonérations à l’habitat social locatif
Le gouvernement propose l’exonération de l’IS ou de l’IR sur les revenus de la location des logements sociaux ainsi que sur les plus-values résultant de la cession de ces logements au-delà d’une période de 8 ans. Ces exonérations profiteraient pendant une durée maximale de 20 ans aux promoteurs  qui affecteraient, au moins 25 logements sociaux à la location pour une durée de 8 ans minimum.

Augmentation de la taxe spéciale sur le ciment
Le taux de la taxe sur le ciment passerait de 0,05
Dh/Kg à 0,15 Dh/kg. Ce qui permettrait selon le gouvernement d’accélérer le rythme de réalisation du programme Villes sans bidonvilles. Cette taxe s’appliquera à tous les promoteurs immobiliers. L’exonération accordée à ceux qui réalisent un programme de 500 logements sociaux sera supprimée.

Hausse de la TIC sur le tabac
La TIC de 59,4% applicable aux cigarettes et à certains tabacs manufacturés augmentera respectivement de 61% et 65%. Une mesure qui générerait une recette de 400 millions de dirhams. 







Le simple fait d'être à Chbika vous laissera une empreinte indélébile. Nous comptons bien partager avec vous ce sanctuaire étonnant de beauté et vous voir devenir un adepte du style de vie de Chbika et de sa région. Imaginez un lieu entouré de paysages à couper le souffle, bénéficiant d'une architecture hors pair, loin de la cadence trépidante de la vie urbaine, au coeur de la nature et doté d'une marina débordante d'activités. Chbika est l'endroit où vous vous devez d'être. Ce que nous vous offrons n'est pas simplement une destination, mais un lieu de vie unique, inspiré et enlacé par la nature qui ne cessera de vous éblouir et de vous surprendre.

Chbika… Embraced by Nature

Chbika est destinée à devenir une ville touristique et résidentielle de luxe totalement intégrée avec :
Une marina 5 étoiles
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1851 unités résidentielles
Un parcours de golf 18 trous de niveau international
Une médina
Un centre de congrès, des loisirs, des commerces et un centre sportif
Une communauté de vie : hôtels, bars, restaurants, boutiques, centre médical

23 mai 2012

Entretien avec Nabil Benabdellah, ministre de l’Habitat.

Logement social, offre dédiée à la classe moyenne, habitat à 140.000 DH, programme «Villes sans bidonvilles»… telles sont les actions prioritaires du nouveau gouvernement afin de résorber le déficit en logement de 50% d’ici 2017. Pour ce faire, la production nationale, tous segments confondus, devra être portée à 170.000 logements par an, d’ici à la fin de cette législature. Reste que l’adoption de nouvelles dispositions liées au moyen standing dépend, du temps et des problèmes d’ordre constitutionnel, confrontant la loi de Finances 2012. Détails avec Nabil Benabdellah, ministre de l’Habitat, de l’urbanisme et de la politique de la ville.


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Le Matin : Pouvez-vous nous détailler les priorités du nouveau gouvernement en matière d’habitat ? 
Nabil Benabdellah : Ces priorités sont consignées dans la déclaration gouvernementale. Il s’agit, premièrement, de donner une impulsion majeure au secteur de l’Habitat, en se basant sur ce qui a été réalisé, jusqu’à présent. Et je tiens, d’ailleurs, à rendre hommage aux politiques publiques qui ont été menées dans ce domaine, car elles ont été extrêmement porteuses. Il s’agit, pour un secteur directement suivi par Sa Majesté le Roi, de faire en sorte de réduire le déficit en logement, qui est aujourd’hui aux alentours de 840.000 ménages concernés, de 50% d’ici cinq ans. Pour ce faire, nous espérons porter à 170.000 logements par an la production, d’ici à la fin de cette législature. Nous allons essayer de monter en puissance, pour atteindre ces objectifs d’ici 2017, tous logements confondus que ce soit les logements sociaux, les lots économiques dédiés à la résorption des bidonvilles, à hauteur de 2 familles par lot ainsi que les programmes de moyen standing et de luxe.
Comment se présente la préparation de la loi de Finances 2012 ?
Nous comptons introduire de nouvelles dispositions pour relancer le logement moyen standing dès 2012, à condition que nous arrivions à les insérer dans l’actuelle loi de Finances en cours de préparation, si étant donné les problèmes d’ordre constitutionnel auxquels nous sommes confrontés dans le traitement de l’actuelle loi de Finances, ces dispositions sont introduites dans la loi de Finances de 2013.
Ainsi, au-delà des offres portant sur le 140.000 DH et sur le logement social, dont le prix plafonné à 250.000 DH/HT, qui est plus prisé par les promoteurs privés, nous escomptons développer une offre de logements dédiés à la classe moyenne, au sens large. Nous voulons prendre une partie des avantages réservés au logement social pour les étendre à ce type de logements dont le prix sera plafonné à 800.000 DH. Ces dispositions permettront, étant donné les nouvelles attributions du ministère en matière de Politique de la ville, d’introduire dans ces nouvelles cités, où il y a uniquement du logement social, dont le prix plafonné à 250.000 DH/HT, une nouvelle offre à hauteur de 20% du programme dédiée au moyen standing. Le but est d’assurer une certaine mixité sociale et de faire en sorte que différentes couches sociales puissent habiter dans un même quartier.
C’est déjà partiellement le cas pour certains programmes de logements sociaux à faible VIT, dans la mesure où il y a des promoteurs privés ou Al-Omrane qui, dans le cadre du système de péréquation, réservent une partie de leur offre à des appartements de meilleur standing.
Quelles sont les nouveautés prévues pour le locatif ?
Le troisième point, sur lequel nous essayons d’agir, c’est de faire en sorte que nous puissions, à travers la promulgation d’une loi qui est actuellement au Parlement, améliorer l’offre en logement locatif vu que beaucoup de Marocains ne peuvent pas accéder à la propriété. Étant donné que la propriété est fixe, il faut avoir une offre adressée aux jeunes, aux jeunes couples, aux ménages en transition…, et ce, de manière à favoriser le déplacement et la mobilité. Aussi, à travers la loi, nous pensons agir pour faire en sorte que le rapport entre propriétaire et locataire soit plus fluide et moins problématique. En agissant sur l’aspect juridique et sur l’offre, nous allons pouvoir faire baisser considérablement les loyers dans un certain nombre de localités. Sachant que dans des villes actuellement, les loyers sont devenus hors de portée. L’un des moyens auquel nous avons pensé, c’est que dans le cadre du logement social, nous puissions faire intervenir des institutionnels, des banquiers, des assurances ou autres pour se porter propriétaire d’un certain nombre de logements qu’ils pourront louer sachant que cela est au centre de leur métier. Concrètement, ces appartements se transformeront en actifs financiers qui créeront un loyer, et par ricochet, un revenu pour ces institutionnels. Nous espérons introduire une option d’achat pour qu’au bout de cinq années, les locataires soient prioritaires pour acquérir les logements qu’ils occupent s’ils se décident de se porter acheteurs et auront des avantages liés aux loyers versés auparavant.
Dans la déclaration gouvernementale, l’accent a été mis sur l’encouragement des jeunes à accéder à la propriété. Pouvez-vous nous donner plus de détails sur ce point ?
Je voudrais signaler que nous avons entamé avec les promoteurs immobiliers privés une négociation afin que nous puissions élargir l’approche liée au logement social à des avantages liés aux m2 construits. À partir de là, nous aurions la possibilité de développer une offre qui viendrait étayer celle plafonnée à 800.000 DH. Les opérateurs auraient la possibilité de construire sur des surfaces plus importantes sachant que le logement social c’est entre 50 et 100 m2. Aujourd’hui, de manière générale, les offres tournent autour de 55 à 60 m2 vu que les promoteurs vont vers les superficies les plus basses. Mais la concurrence, étant ce qu’elle est, et c’est ce que nous souhaitons, nous commençons à voir l’émergence de logements sociaux avec des prestations meilleures et des superficies plus grandes. Ce système proposé permettra de proposer des superficies qui peuvent atteindre jusqu’90 m2, mais également vers des surfaces plus réduites, inférieures à 50 m2, qui sont adressés aux jeunes ou aux jeunes ménages. C’est en même temps un premier pied à terre pour cette cible et une épargne pour accéder après à une propriété plus grande dès lors que leurs conditions sociales s’améliorent. Ce dispositif sera introduit dans la loi de Finances actuelle, mais tout dépendra de la contrainte temps vu que ladite loi intervient à un moment caractérisé par des problématiques d’ordre constitutionnelles sachant que la première mouture du projet de loi de Finances a été déposée en octobre puis retirée avant qu’un autre projet soit remis pour examen.
Comment intervenir dans cette politique de logement ?
Nous avons un outil fondamental pour intervenir dans cette politique de logements sociaux, mais également dans les politiques de restructuration urbaine et demain probablement dans ce qui concerne la politique de la ville. La demande est tellement importante de la part du programme «Ville sans bidonvilles» en plus des programmes liés à la lutte contre l’habitat insalubre et à la restructuration urbaine, que le fonds dont nous disposons notamment, le «Fonds Solidarité Habitat», est extrêmement sollicité au-delà de ses capacités actuelles. Pour ce faire, il s’agit de le renflouer, dès 2012, vu que c’est une mesure qui existera bel et bien dans la loi de Finances actuelle. Nous préconisons un relèvement de la taxe sur le ciment de 5 centimes supplémentaires sachant qu’elle est actuellement à 10 centimes par kg. Cela nous permettra de disposer de 700 à 800 millions de DH de plus. Nous sommes en train d’étudier la possibilité de soumettre d’autres matériaux, ce qui pourrait renflouer encore plus le FSH. Nous en avons d’autant besoin qu’aujourd’hui, il y a de nouvelles attributions au ministère qui sont celles liées à la Politique de la ville or, celles-ci nécessitent que, dans le budget de 2012, des fonds lui soient alloués. Pour ce faire, soit nous allons trouver un système qui se fasse à l’intérieur du FSH, une enveloppe sera dédiée à ce chantier, soit dans le budget général de l’État, car il faut qu’il y ait une somme allouée à ces attributions, même minimale pour 2012, en attendant d’y voir plus clair en 2013.
Il n’y a pas beaucoup d’engouement de la part des promoteurs privés pour le logement à 140.000 DH. Quels rôles peuvent jouer les entreprises publiques pour relancer ce secteur ?
Il est un peu normal. Étant donné les avantages portant sur le logement social, les promoteurs privés préfèrent investir plutôt dans ce segment. Maintenant, notre souci c’est que le principal opérateur public Al-Omrane puisse faire du logement à 140.000 DH son coeur de cible. Nous considérons que le secteur public, à travers Al-Omrane et d’autres intervenants publics, doit s’attaquer à cette offre-là principalement. Bien sûr, cela doit se faire dans la mesure du possible vu que ces entreprises publiques, dont Al-Omrane, doivent demeurer rentables et avoir la possibilité de faire de la péréquation, à travers les villas économiques, les lots, les logements intermédiaires, etc.
Nous sommes conscients de la nécessité d’apporter des produits qui sont les moins chers possible aux couches sociales qui n’ont pas de revenus constants et stables. Nous considérons que c’est principalement Al-Omrane et les autres opérateurs publics qui iront vers ce type de projets. D’ailleurs, c’est ce qui se passe aujourd’hui, avec les moyens dont nous disposons. C’est également un outil pour l’éradication des bidonvilles.
Justement, comment l’habitat à faible VIT encouragera-t-il la résorption des bidonvilles ?
Il est important de signaler que dans le cadre de la dynamique lancée dans le cadre de la politique VSB, l’offre massive de logements à faible VIT, qui a été apportée dans différentes régions, a fait que nous avons réussi à inverser la courbe et à faire en sorte que le processus de reformation des bidonvilles dans la périphérie des villes en particulier soit en recul. Il y a eu, du fait de l’année 2011, qui était une année politique et sociale difficile, un certain relâchement, mais les taux de réalisation de la lutte contre les bidonvilles aujourd’hui se situent aux alentours de 70%. Nous aurions pu être à plus de 80%, s’il n’y avait pas eu ce relâchement en 2011. Aujourd’hui, il est primordial que nous puissions reprendre un peu la main et remettre un peu d’ordre. Il y a aujourd’hui l’affermissement de la force de l’État, de la force du droit et de la force de la loi parce que nous ne pouvons pas lutter d’une part, contre les bidonvilles, l’habitat insalubre et l’habitat clandestin, et d’autres part permettre que ce type d’habitat continue à fleurir un peu partout dans le Royaume. Il y a la nécessité d’instaurer une certaine fermeté, mais à partir du moment où l’aspect social est pris en considération et où il y a une offre qui permet de loger ou de reloger les ménages et les personnes concernés. Le 140.000 demeure ouvert au privé, tout en étant le cœur de cible des opérateurs publics. C’est là où l’État assume ses fonctions régaliennes liées à la régulation sociale que doit opérer l’État. 

Une vocation claire de la ville 

Le ministère de l’Habitat mène une réflexion en amont en matière de mise en œuvre de la politique de la ville. « Aujourd’hui, nous sommes en train de nous reposer sur toute la production intellectuelle et la réflexion qui a existé principalement au sein de notre ministère et au niveau d’autres ministères pour faire en sorte que nous puissions disposer désormais d’un ensemble de tissus urbains qui répondent à des objectifs politiques, économiques, sociaux et culturels précis », avance Nabil Benabdellah. Et d’ajouter : « Il s’agit de faire en sorte que ce soit des tissus urbains où puisse régner la stabilité politique, qui doivent être créateurs de richesses et qui puissent lutter contre toute forme d’exclusion sociale ». En d’autres mots, il faut avoir des villes qui soient plus inclusives et pensées pour faire en sorte qu’il y ait une meilleure répartition de la richesse et cela nécessite qu’il y ait plus de convergences dans les politiques publiques. Aujourd’hui, il y a différentes actions qui sont menées par des élus, présidents de conseils, ministères… et souvent ce sont des initiatives éparses. « C’est là où il y a la nécessite de penser la politique de la ville de manière globale pour que la ville ait une vocation clairement définie pour l’ensemble des intervenants et qui leur permettra d’avoir la même vision de la ville. D’ailleurs, les villes émergentes peuvent être pensées tout de suite avant qu’elles ne prennent des dimensions ingérables. Il faut penser à la ville autour d’un projet de développement », ajoute le ministre.
Publié le : 29 Février 2012 - Nadia Dref, LE MATIN

22 mai 2012

Titrer votre terrain …1ére étape vers la construction de vos rêves


La procédure d’immatriculation est régie par le Dahir  du 9 Ramadan 1331 (12 août 1913). Elle permet l’établissement d’un titre de propriété inscrit sur un livre foncier. L’immatriculation est facultative. Elle  est rendue obligatoire dans les cas suivants : échange ou aliénation d’immeubles domaniaux, de habous publics ou de saisie immobilière. Elle est vivement conseillée dans le cas de cession. Précision utile, le dépôt d’une réquisition ne peut être retirée.

       I - La Requête

La requête en immatriculation doit être accompagnée d’un dossier précisant :            

Les nom, prénoms, état-civil, qualité, domicile, nationalité et régime matrimonial. En cas d’indivision, mêmes renseignements sont demandés pour chaque copropriétaire avec précision de leur part respective.

La description de la propriété avec sa consistance et sa nature, en précisant les constructions et plantations existantes.

L’estimation de la valeur vénale du bien.

La justification des droits réels existants, par la production de tous actes, documents, contrats et titres de propriété.

Ce dossier est constitué avec l’aide d’un notaire, qui établira la requête et effectuera toutes les formalités de l’immatriculation. Il est adressé au Conservateur de la Propriété Foncière.

       II - Le bornage          

Dans les 10 jours, le conservateur dresse un extrait précisant la date du bornage provisoire. Le conservateur, accompagné d’un géomètre assermenté dirige les opérations de bornage provisoire en présence du requérant, du propriétaire (si ce n’est pas le même), des propriétaire limitrophes et des intervenants révélés. Le requérant indique les limites de la propriété. Les riverains et intervenants font leurs observations et contestations. Sont également établis, la durée de possession, l’état des lieux et toutes autres constations nécessaires. Le géomètre place ensuite les bornes délimitant le périmètre du bien, ainsi que les parties faisant l’objet  d’oppositions de tiers. Le géomètre dresse un plan de bornage provisoire. Il est préciser qu’en cas d’absence du requérant lors de la procédure de bornage, le dossier sera classé sans suite.
     
   III - Le Procès verbal de bornage

Etape suivante : l’établissement par le Conservateur d’un procès-verbal de bornage, reprenant toutes les informations recueillies sur place, ainsi que l’identité des parties présentes ou représentées. Dans les 4 mois qui suivent le bornage, le Conservateur publie au Bulletin officiel le procès verbal de bornage. Les oppositions à l’immatriculation, s’il en existe, seront reçues à la Conservation de la Propriété Foncière dans un délai de deux mois, sous peine de forclusion. En cas de bornage complémentaire, ayant pour effet l’extension des limites de la propriété, un nouveau procès-verbal est dressé et publié dans les mêmes formes et délais que précédemment.
   
  IV - L'établissement du titre foncier


A l’expiration du délai légal, s’il n’y a pas eu d’opposition, le Conservateur procède à l’immatriculation et établi un titre foncier définitif.

V - la protection de l'acheteur


Dans le cas où la demande d’immatriculation est effectuée par l’acquéreur, les frais en seront à sa charge exclusive. Le notaire établi un compromis de vente avec, comme condition suspensive, l’obtention du titre foncier. A l’issue de la procédure d’immatriculation, le notaire pourra procéder à la vente. Contrairement à de nombreuses rumeurs, les sommes versées u titre du compromis par l’acquéreur sont conservées par la caisse du Notaire. En cas de refus d’immatriculation par la Conservation Foncière suite à des oppositions, le notaire remboursera à l’acheteur les sommes déposées.

A noter


Dans le cas d’investissements ne dépassant pas 200 millions de Dirhams, c’est l’autorité régionale, représentée par Monsieur le Wali, qui est compétente. Le schéma de gestion déconcentrée de l’investissement à permis de raccourcir considérablement le processus décisionnel, sans avoir à recourir systématiquement à l’autorité centrale à Rabat, le guichet étudie alors des demandes d’autorisations administratives et prépare les actes relatifs à la réalisation de l’investissement dans les secteurs : industrie, agroalimentaire, mines, tourisme, artisanat et immobilier. Le processus de décision centralisé reste toutefois en place pour les investissements supérieurs à 200 millions de Dhs. Dans ce cas, le rôle du guichet est d’établir les projets de contrats et de conventions à passer avec l’Etat et les transmet à l’autorité décisionnelle. Le guichet assume également un rôle de médiateur entre investisseurs et administrations, en cas de situation conflictuelle.

Cadastre et conservation foncière.


Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie

Conservation foncière :

Immatriculer la propriété foncière
Publier les droits réels et les charges foncières
Répondre à  la demande des clients de l'immatriculation foncière
Conserver la propriété foncière

Cadastre :

Répondre aux besoins de l'immatriculation foncière en matière de bornage et d'établissement de plans ;
établir, mettre à  jour et conserver le cadastre juridique et le cadastre national
Mettre à  la disposition des utilisateurs une information cadastrale
Contrôler et vérifier les travaux topographiques réalisés pour le compte des administrations publiques, des établissements publics et des collectivités locales
Contribuer à  la réalisation des programmes d'aménagement fonciers, en particulier le remembrement.

Cartographie :

Réaliser et maintenir la couverture du territoire national par une cartographie topographique régulière à  différentes échelles, sous forme numérique ou analogique
établir et entretenir le réseau géodésique national
Gérer la cartothèque et la photothèque nationales et mettre à  la disposition des utilisateurs institutionnels et particuliers les données géodésiques et cartographiques.

Aménagement foncier :


Recenser les terrains appartenant à  l'état et aux collectivités situés dans les zones urbaines et suburbaines susceptibles d'être mobilisés pour la réalisation des projets de développement
établir les cartes de zones agricoles et forestières dans les périphéries des villes.

Direction de l'urbanisme


Missions et attributions

La Direction de l'Urbanisme est une structure du Ministère Délégué auprès du Premier Ministre Chargé de l'Habitat et de l'Urbanisme,

La Direction de l'Urbanisme a pour mission l'encadrement de la croissance et du développement des agglomérations urbaines et rurales du pays. Elle est chargée :

de promouvoir et de coordonner toutes études, actions et projets favorisant la répartition optimale des hommes et des activités et leur implantation en fonction de la meilleure utilisation des potentialités nationales, régionales et locales ;

de mener toute action susceptible de maîtriser et d'encadrer la croissance et le développement des agglomérations urbaines et rurales.

Pour cela, elle élabore les études générales de planification urbaine incitant à  des actions cohérentes d'aménagement , et mène toutes les études et les recherches nécessaires à  l'adaptation des documents d'urbanisme au développement urbanistique du pays en arraîtant les programmes d'établissement des documents d'urbanisme et en veillant à  leur élaboration et à  leur homologation.

Procédure de titrage.


Vous trouverez ici le détail et la réglementation des étapes de la procédure de titrage :

- bornage d'immatriculation

- immatriculation par le conservateur

- inscription par le conservateur

- inscription sur les livres fonciers

Arrêté Viziriel du 20 Rejeb 1333 - 3 juin 1915 édictant

Article 1

Les détails d'application du Régime Foncier de l'Immatriculation sont soumis à la réglementation suivante:

-Titre premier-

Des opérations préalables à  l'immatriculation des immeubles

* Chapitre premier

Du bornage d'immatriculation et du plan des renvois de bornage, des bornages complémentaires

Article 2

Les conventions personnelles pour le bornage d'immatriculation prévues par l'article 19 du Dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) sur l'immatriculation des immeubles sont transmises, en conformité de ce texte, soit par un agent de la conservation, soit par la poste, sous pli recommandé, soit par la voie administrative, obligatoirement dix jours au moins, avant la date fixée pour le bornage. Une convocation personnelle est adressée, en outre des personnes visées.

Audit article, aux titulaires de droits réels ou charges foncières mentionnés à  la réquisition.

Article 3

Si pour une raison de force majeure ou pour toute cause impérative, il ne peut être procédé, le jour indiqué, au bornage de l'immeuble à  immatriculer, le Conservateur ou l'agent chargé du bornage le fait connître, si possible, aux intéressés, au moins la veille de ce jour, par des publications et convocations identiques à  celles prévues pour la première fixation du bornage. Ces avis préviennent les intéressés de la date à  laquelle l'opération du bornage a été reportée. Si le renvoi du bornage est prononcé, sur les lieux, le jour où il devait être exécuté, les intéressés sont prévenus verbalement de la nouvelle date fixée pour cette opération. Dans le cas où le renvoi du bornage n'a pu être annoncé dans les conditions ci-dessus spécifiées, ou si la nouvelle date pour le bornage n'a pu être immédiatement fixée, la date des nouvelles opérations, à  porter à  la connaissance des intéressés, doit être éloignée de 10 jours, au moins de la date de l'envoi des publications et convocations réglementaires.

Article 4

Les bornages complémentaires ou rectificatifs auxquels il est procédé, soit au cours de la procédure d'immatriculation soit lors de l'immatriculation de l'immeubles sur les livres fonciers, avant l'établissement du titre, sont exécutés par un géomètre assermenté. Le Conservateur veille à  la régularité de ces opérations. Des convocations sont adressées aux parties directement intéressées, au moins cinq jours avant la date fixée pour le bornage.

Article 5

Il est toujours procédé, dans la mesure du possible, dès l'achèvement des opérations du bornage, au levé régulier du plan réglementaire de l'immeuble à  immatriculer. Ce relevé régulier mentionne toutes les portions de l'immeuble revendiquées par des tiers et délimitées au cours du bornage.

(complété, Arrêté Viziriel du 4 Safar 1357 - 5 AVRIL1938)

Sont en outre, relevées et rapportées sur le plan toutes les particularités du terrain constatées à  l'intérieur du périmètre de la propriété ( relief, fossés, pistes, sentiers, dayas, canaux, toutes dépendances du domaine public, constructions, puits, silos, jardins, plantations, cultures avec les noms des possesseurs s'il y a lieu, cimetières, marabouts, etc.). Il est dressé procès-verbal de ces constatations, si elles n'ont pas été relatées au procès-verbal de bornage.

-Chapitre II-

Des oppositions.

Article 6

Toutes les oppositions ou demandes d'inscriptions formulées au cours de la procédure d'immatriculation sont mentionnées, dès leur réception à la Conservation, sur un registre spécial dit "Registre des oppositions".

Le rôle des architectes au Maroc.


Le contrat stipulera que l’architecte sert, en toute conscience les intérêts de son client, conformément aux dispositions légales en vigueur et au code des devoirs professionnels de sa profession.
Le contrat définira précisément la mission de l’architecte qui consistera en mission obligatoires et en mission facultatives ou complémentaires.

Missions obligatoires :

Concevoir ou modifier l’œuvre architecturale
Établir tous documents architecturaux graphiques et écrits relatifs à la conception ou la modification de construction, en particulier ceux à fournir à la commune pour l’obtention du permis de construire conformément à la réglementation en vigueur.
Veiller à la conformité des études techniques réalisées par les ingénieurs spécialisés avec la conception architecturale.
Suivre les travaux de construction, et en contrôler la conformité avec les plans architecturaux et les indications de l’autorisation de construire, et établir une attestation déclarant la fin des travaux et la conformité aux plans autorisés en vue d’obtenir le permis d’habiter ou le certificat de conformité.

Missions facultatives :

L’architecte peut être chargé d’accomplir, à titre facultatif ou complémentaire, toute autre mission entrant dans le cadre de ses compétences professionnelles. Les honoraires à percevoir en sus pour ces misions, sont librement définis entre l’architecte et le maître de l’ouvrage.