Nouvelle règle 2025 : le Syndic autorisé à saisir l’argent des copropriétaires – Tout ce que vous devez savoir

Une réforme de 2024 a autorisé le Syndic à saisir de l’argent sur le compte bancaire des copropriétaires, découvrez tout ce que vous devez savoir sur la nouvelle règle en vigueur en 2025.

Nouvelle règle 2025 : le Syndic désormais autorisé à saisir l’argent des copropriétaires – Les détails à connaître

Le Syndic peut-il vraiment saisir l’argent d’un copropriétaire en 2025 ? Voici les détails à connaître. Effectivement, depuis la réforme de 2024, la procédure pour récupérer les charges impayées dans une copropriété s’est nettement simplifiée.

Si un copropriétaire ne paie pas sa part de charges, le syndic peut désormais recourir à la saisie conservatoire sur son compte bancaire. Concrètement, cela signifie qu’avant même qu’un jugement soit rendu, le syndic peut bloquer la somme due sur le compte du débiteur.

Cette mesure a pour objectif de garantir le paiement des charges, particulièrement lorsque le non-paiement menace la réalisation de travaux essentiels dans la copropriété.

Assouplissement des procédures à suivre pour le Syndic des copropriétaires.

Auparavant, le syndic devait suivre une longue procédure : mise en demeure, injonction de payer, puis saisie de biens mobiliers ou de l’appartement, sous réserve de l’accord de l’assemblée générale.

Depuis la loi du 9 avril 2024 « visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement« , ces étapes sont accélérées, et le syndic peut directement demander la saisie sur le compte bancaire du copropriétaire défaillant.

Les protections pour les copropriétaires

Toutefois, rassurez-vous : cette saisie, dite « conservatoire« , ne peut être appliquée que dans des cas précis : lorsque les dettes concernent des travaux jugés indispensables ou des dépenses non incluses dans le budget prévisionnel voté par l’assemblée générale.

Bien que cette mesure permette au syndic d’agir plus rapidement, certaines protections existent néanmoins pour les débiteurs. Par exemple, un solde bancaire de 635,71 euros reste insaisissable, et les revenus issus des minimas sociaux ne peuvent pas être saisis.

Reste-t-il une possibilité de solutions à l’amiable avant toute saisie ?

En outre, la saisie ne pourra donc intervenir que si le non-paiement compromet des travaux qualifiés d’essentiels. De plus, les copropriétaires peuvent toujours tenter des solutions amiables, comme la médiation, avant de recourir à des mesures aussi radicales.

Cette procédure est encadrée par des règles strictes et ne peut être appliquée que dans des situations spécifiques, où des travaux essentiels sont en jeu.

Comme souligné sur le site de TF1, il est peu probable qu’une saisie soit engagée pour des travaux mineurs, tels que le remplacement d’ampoules ou la peinture de quelques murs.

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Le propriétaire d’un logement peut être fautif pour une sous-location illégale

La Cour de cassation a jugé que le propriétaire, qui a accepté que son logement puisse être sous-loué, ne pouvait pas ignorer qu’il soit occupé par des touristes dans une zone où ces locations sont restreintes.

Le propriétaire d’un logement mis à la disposition d’un loueur saisonnier s’expose, comme son locataire, à payer l’amende prévue dans les zones où cette activité de location touristique de courte durée est restreinte, selon un arrêt de la Cour de cassation en date du 2 mai 2024 (Cass. Civ 3, 2.5.2024, 23-21.590). Il ne peut en effet pas ignorer, selon la justice, que ce logement ne sera pas le domicile de son locataire mais sous-loué à des touristes de manière répétée et de courte durée, ce qui peut être interdit dans les communes de plus de 200.000 habitants et la couronne de Paris.

Un propriétaire a vu la justice rejeter ses arguments alors qu’il soutenait que ces locations, qui entraînent un changement d’usage, ne relevaient que de la responsabilité de l’auteur des baux de sous-location, de courte durée. En consentant un bail à un professionnel de l’immobilier, gérant d’une société de réservation et de conciergerie dont l’activité est la location saisonnière, le propriétaire a enfreint la loi lui aussi, ont conclu les juges. Le propriétaire avait signé un bail avec le locataire précisant que le bien loué n’était pas sa résidence principale et prévoyant la possibilité pour le locataire de le sous-louer à titre d’habitation saisonnière.

Une amende par personne

Ils ont également rejeté l’argument du locataire qui contestait la multiplicité des amendes. La loi, disait celui-ci, prévoit une amende maximale de 50.000 euros par local loué frauduleusement et non une amende par personne, ce qui conduirait à un total supérieur au maximum de 50.000 euros. Mais l’amende de 50.000 euros est encourue par chaque personne poursuivie, a répondu la Cour de cassation, c’est-à-dire le propriétaire et son locataire auteur des sous-locations. Les locations brèves à des personnes de passage entraînent un changement de l’usage du logement qui peut être soumis à autorisation.

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Secteur immobilier, restructuration en cours

Les promoteurs ont compris l’enjeu de proposer un logement en parfaite adéquation avec les besoins des clients. De nouveaux concepts de projets font leur entrée et une nouvelle loi milite dans l’intérêt du secteur.

Plusieurs facteurs entravent la sortie de crise du secteur de l’immobilier, parmi eux, le décalage entre l’offre et la demande en termes de produits et de prix. Partant de là, de nouvelles pratiques au sein des entreprises immobilières s’installent sur le marché de l’immobilier depuis quelques mois visant à correspondre mieux aux attentes des clients.

Des projets évolués

En termes de projets, la suroffre sur le marché de l’immobilier a conduit les promoteurs à faire preuve d’imagination pour proposer de nouveaux concepts. En effet, «Aujourd’hui, contrairement à il y a une dizaine d’années, il ne suffit plus de construire un immeuble, dans n’importe quel quartier, mettre un panneau sur lequel on inscrit “haut de gamme” pour vendre. Les choses se sont inversées et le client a le choix entre plusieurs projets. Il faut proposer le bon produit au bon emplacement», nous explique un promoteur de la place spécialisé dans le haut de gamme. Donc pour s’assurer d’écouler ses produits, ce dernier s’est lancé dans la création de concepts avant-gardistes. Selon ce dernier, les acquéreurs d’aujourd’hui cherchent le confort, la sécurité, un cadre de vie et tout cela au juste prix. Il faut alors construire autour de ces besoins. 

En réponse donc à la grande problématique de la sécurité dans les villes, des résidences contemporaines fermées avec des services prévus à l’intérieur du site piscine, salle de sport, service de conciergerie, kids club, etc. ont vu le jour ces dernières années. Plusieurs nouveaux concepts, comme celui de la tour végétalisée ou de la construction durable, se sont multipliés. 

Le social amélioré

Même dans le social, où il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre, en raison du prix fixé de manière règlementaire, les promoteurs essaient de faire preuve d’inventivité pour se démarquer. Un promoteur dupliquait avant de manière continuelle le même projet partout. Aujourd’hui, On essaie d’apporter un plus aux clients.   Lorsqu’auparavant on avait la même configuration des deux chambres plus un salon de 50 m2, on peut actuellement trouver sur le marché des projets sociaux qui proposent des appartements avec trois chambres plus un salon pour une superficie de 70 m2. Certains projets intègrent mêmes, des ascenseurs, des espaces verts et des piscines, soit les caractéristiques du moyens standing dans le logement économique. .

Vers une démocratisation de l’investissement locatif

 Une des stratégies qui a l’air de porter ses fruits également dans le secteur immobilier est celle qui consiste pour le promoteur à assurer sa propre liquidité par une meilleure gestion de ses invendus et par une meilleure gestion de la stratégie du prix. «L’objectif de la démarche est tant de réduire les écarts constatés entre l’offre et la demande qu’à encourager les acquéreurs notamment les primo-accédants à concrétiser leurs projets», nous explique à ce sujet Ghali Chraïbi, directeur général de CAFPI Maroc. L’on constate également que les promoteurs en concertation avec les pouvoirs publics tentent de redynamiser le marché de l’investissement locatif notamment dans les centres ville. En effet, «la baisse considérable de la fiscalité immobilière est un levier actuellement en phase de test qui pourrait s’avérer positif pour améliorer le volume des transactions sur le marché mais aussi d’une certaine manière pour proposer au particulier un outil : l’investissement locatif qui tend à devenir juridiquement fiable pour mobiliser une épargne privée», affirme l’expert.

Une sécurité qui pousse l'achat

Sur le plan juridique, les promoteurs s’inscrivent de plus en plus dans le cadre de la loi sur la vente en l›état futur d›achèvement (VEFA), adoptée au Maroc en 2016. Ce cadre réglementaire vient conforter les clients au moment de l’achat, leur permet de sécuriser leurs achats et leurs versements. Néanmoins, on note que certains promoteurs y restent sceptiques, mais si la VEFA présente aussi des avantages pour les promoteurs. Cette dernière permet de sécuriser les délais de paiement car l’acquéreur qui ne paie pas à temps encourt une pénalité de retard. De ce fait, les lois comme la VEFA où à la fois le client et le promoteur sont protégés sont dans l’intérêt du secteur de l’immobilier.

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Tout savoir sur les charges de copropriétés au Maroc en 3 minutes !

Devenir propriétaire c’est l’ambition de nombreux d’entre nous. Mais voilà, au-delà des frais liés à l’achat du bien de vos rêves, votre nouveau statut vous obligera à mettre la main à la poche régulièrement ! Si vous avez opté pour la copropriété, ce qui est souvent le cas quand on habite en ville, il vous faudra vous acquitter des charges de copropriété. Mieux vaut donc maîtriser le sujet !

On vous dit tout ce qu’il y a à savoir à propos des charges de copropriétés en 3 min !

Définition de la copropriété au Maroc

Selon la loi 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, la notion de copropriété couvre « la propriété des immeubles bâtis divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Elles sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis constitués d’immeubles, villas ou locaux, contigus ou séparés, répartis en parties privatives et parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des copropriétaires. Les présentes dispositions s’appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours d’immatriculation ou non immatriculés ».

En termes simples, la copropriété désigne tous les types d’immeubles ou groupes d’immeubles appartenant à plusieurs personnes, qui sont donc des copropriétaires. Ainsi, si vous possédez un appartement, vous êtes copropriétaire de l’immeuble dans lequel il se situe.

Quelles sont les composantes de la copropriété ?

Une copropriété comprend deux grandes composantes :

Les parties privatives : les parties qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. Par exemple, si vous possédez une villa dans une résidence, votre maison et votre jardin sont des parties privatives.

Les parties communes : Il s’agit ici des parties destinées à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou de certains d’entre eux. En font partie par exemple : les escaliers, couloirs, les ascenseurs, la façade de l’immeuble, les loges des gardiens et des concierges, etc. Bref, tout ce qui est destiné à un usage commun. Cela concerne également les équipements communs, y compris les parties qui en traverse des zones privatives.

C’est pour entretenir ces parties communes que les copropriétaires ont l’obligation de verser des charges de copropriété.

Tout savoir sur les charges de copropriété au Maroc

Nous allons tenter ici de répondre aux questions récurrentes à propos des charges de propriétés au Maroc.

Que couvrent les charges de copropriété ?

Les charges de copropriété permettent de conserver, entretenir et gérer les parties communes. Il s’agit d’une obligation pour les propriétaires.

Comment sont-elles calculées ?

Selon les textes de lois, le montant des charges est fixé en fonction de la quote-part de la partie divise de chaque propriétaire par rapport à l’immeuble sauf dispositions contraire dans le règlement de copropriété. Autrement dit, si rien n’est mentionné sur le règlement de copropriété, vos charges doivent être calculées au prorata de la surface privative dont vous disposez.

Exemple :

Si un appartement 3 chambres de 150 m² paie 600 MAD/mois de charges de copropriété, un studio deux fois plus petit de 75 m² devra payer 300 MAD /mois, soit 2 fois moins de charges.

Cela s’explique par le fait qu’un grand appartement est généralement occupé par plus de personnes et donc que son impact sur la vie de l’immeuble est plus important (plus d’allers retours d’ascenseurs, d’électricité, de passage dans les parties communes …)

Dans la pratique, au Maroc, le montant des charges est tout simplement divisé par le nombre de copropriétaires, ce qui n’avantage pas les petites surfaces dans la copropriété. Pour pouvoir être appliquée, cette méthode de répartition doit obligatoirement être mentionnée dans le règlement.

Peuvent-elles augmenter ou diminuer ?

La répartition des charges ne peut être revue et décidée que par l’assemblée générale avec une majorité des trois quarts des voix des copropriétaires. Le montant des charges est quant à lui validé en même temps que le budget du syndicat de copropriété lors de l’assemblée générale annuelle.

Qui doit les payer ?

Même en cas de mise en location du bien, c’est le propriétaire qui est tenu de régler les charges de copropriété. C’est lui qui sera poursuivi en cas de non-règlement dans les délais fixés par le règlement de copropriété.

Que faire si je considère payer trop de charges de copropriété ?

La loi prévoit, pour le copropriétaire qui estime que sa participation aux charges est supérieure à ce qu’il pense devoir payer, la possibilité de porter le litige devant le tribunal compétent pour en demander la révision.

Que se passe-t-il en cas d’impayé ?

Les impayés sont un véritable casse-tête pour les syndics de copropriété qui bien souvent tentent d’éviter le recours à la justice. Et malheureusement, souvent, les copropriétaires à jour en payent aussi les pots cassés.

Pourtant, la loi prévoit une procédure pour les copropriétaires qui ne respecteraient pas leurs obligations. Pour cela, le Syndic est tenu d’adresser un courrier avec accusé de réception au propriétaire lui demandant de s’acquitter de sa cotisation sous trente jours. Passé ce délai le Syndic est en droit de saisir le tribunal qui pourra émettre une injonction de payer au propriétaire. La procédure peut aller jusqu’à l’hypothèque forcée au profit de l’ensemble des copropriétaires. Cette dernière n’est levée qu’au moment où le mauvais payeur s’est acquitté de sa dette.

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Acheter un bien. Comment bien préparer son projet d’achat et les pièges à éviter

CONSEILS. Acheter son bien, surtout si c’est le premier, n’est pas un projet à prendre à la légère. Il ne faut surtout pas se tromper sur le bien, mais aussi être bien renseigné pour éviter les pièges qui sont légion.

Acheter un bien est le nouveau focus de la série de conseils et d’astuces lancée MAROC VISION D'AFFAIRES pour vous permettre d’être bien outillé face aux projets immobiliers.

Envisager d’acquérir un bien est une décision majeure dans la vie et un projet important. Et comme tout projet, il faut bien le préparer.

Avant toute chose, il faut définir précisément son projet d’acquisition. En d’autres termes, il est indispensable de faire la liste des éléments importants sur le type de bien recherché et sa localisation. Cela permettra de cibler la recherche.

Au niveau de la localisation, il faut cibler le/les quartiers que vous aimez, mais il ne faut pas rester fermé sur cet élément si une bonne opportunité se présente dans une autre localisation. L’idéal est de cibler les zones préférées et d’élargir le périmètre au fur et à mesure.

La définition du projet renvoie aux besoins et aux préférences relatifs au bien recherché. Maison, appartement, villa, etc. ?

Ensuite, il faut bien définir ses besoins sur les caractéristiques de ce bien, que ce soit en termes de superficie, de nombre de chambres, de positionnement (en étage ou en rez-de-chaussée par exemple), présence ou pas d’un extérieur, avec une place de parking ou pas, etc.

Cherchez-vous un bien avec une terrasse ? Une buanderie ? Une chambre de personnelle, etc. ?

Si vous optez par exemple pour un appartement à deux chambres, est-ce qu’une seule salle de bain suffit ou bien vous souhaitez obligatoirement une salle d’eau supplémentaire ?

Toutes ces données sont nécessaires. Un projet bien défini en amont permet d’économiser du temps dans les recherches et surtout de s’assurer de visiter des appartements qui correspondent à vos critères en vérifiant ces éléments avant de se déplacer pour une visite.

Et pour les couples, la définition du besoin se fait avec madame et monsieur en amont pour être aligné sur la recherche. Mieux vaut éviter une scène de ménage pendant la visite d’un bien !

Bien calculer son budget

Un deuxième volet tout aussi important que la définition du projet : la définition du budget. Il faut calculer le budget dont vous disposez.

Ne pas oublier d’inclure dans ce calcul les frais d’acquisition que l’acheteur doit payer (frais de notaire, droit d’enregistrement notamment). Cela inclut également les honoraires de l’intermédiaire qui vous accompagne dans votre acquisition. Parfois, il faudra faire des travaux de rafraîchissement et de rénovation, attention à ne pas les sous-estimer.

La question financière ne se limite pas au calcul du budget ; elle s’étend à la préparation du plan de financement selon votre situation. Combien allez-vous payer en fonds propres et combien allez-vous emprunter ?

Cet exercice peut sembler compliqué. A défaut d’avoir accès à votre banquier pour faire cet exercice avec lui, il existe plusieurs outils qui permettent de faire des simulations en ligne.

Vous pouvez également vous faire accompagner par des conseillers qui vous aideront à sélectionner la solution de financement la plus adaptée à vos besoins, à compléter votre dossier de crédit et à assurer le suivi de l’avancement de votre demande auprès des banques.

Faites-vous assister pour la recherche

Ces deux premières approches primordiales exécutées, vous pouvez commencer à chercher votre bien directement en visitant les projets identifiés dans les quartiers ciblés. Vous pouvez aussi faire des recherches directement sur internet.

D’autre part, vous pouvez également passer par un professionnel pour vous accompagner dans votre acquisition si vous n’y êtes pas bien préparé. MAROC VISION D'AFFAIRES propose un accompagnement, garantissant un gain de temps et une acquisition au meilleur prix.

Après avoir identifié les projets qui vous intéressent, passez à la visite.

Si votre choix porte sur un bien donné qui coche la majorité de vos critères, il faudra être habile en négociation et acheter au bon prix. Pour ce faire, il est recommandé de benchmarker des biens similaires dans la zone notamment.

Pensez à bien vérifier le règlement de copropriété et demander à consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour vérifier qu’il n’y a pas de blocages dans la copropriété et consulter la liste des gros travaux prévus, dont une quote-part sera à votre charge quand vous aurez acquis le bien.

Les pièges à éviter

Avoir des critères en déconnexion avec les moyens financiers. Les deux doivent aller de pair. Les critères ou exigences du bien doivent correspondre au budget disponible. Donc, une fois la liste des critères établie, il faut classer ces critères par ordre de priorité afin que vous puissiez rapidement arbitrer en abandonnant certains critères si votre budget ne le permet pas.

Se précipiter. Il est nécessaire de faire plusieurs visites à des moments différents de la journée et si possible accompagné d’un professionnel. Visitez plusieurs biens et n’hésitez pas à faire des contre-visites pour être certain de la décision prise.

Attention aux terrains vagues ou nus adjacents. Si vous êtes dans ce cas, il faut demander quels sont les projets prévus. Y a-t-il des projets d’infrastructure prévus qui peuvent impacter la qualité de votre bien (agrandissement de voiries, etc.) ?

Vouloir se débrouiller tout seul ! Il faut demander conseil à des professionnels pour bien vérifier tous les éléments juridiques, estimer les coûts de rénovation si besoin, etc.

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Comment faire si un propriétaire ne paie pas ses charges ? On vous répond

Au sein d’une copropriété, chaque propriétaire doit payer ses charges, lorsqu’il possède un logement dans un immeuble. Mais il peut arriver qu’un d’eux ne les paie. Dans ce cas, quels sont les recours possibles pour les copropriétaires ou le syndic ? On vous répond.

« Est-ce obligatoire de payer les charges d’un autre propriétaire qui ne les paye pas ? », nous demande un lecteur de Grasse.

Dans un immeuble, il est obligatoire de payer un certain nombre de charges, en raison des parties communes et des services proposés. Malheureusement, les impayés de charges sont récurrents en copropriété. Selon une étude publiée par le syndic Bellman, en 2022, le taux d’impayés était de 20 % en France. Pas moins de neuf copropriétés sur dix y feraient face. Un chiffre assez élevé, évocateur des difficultés à payer pour certains ménages. De quoi faire pester les autres copropriétaires, qui eux, paient ces charges. De ce fait, est-il obligatoire de les payer si un autre propriétaire ne les paie pas ? Quels sont les recours ? 

Vous n’avez pas à payer les charges d’un autre propriétaire. S’il ne les paye pas, il faudra vous rapprocher de votre syndic, pour évoquer le problème. Il pourra alors le mettre en demeure, selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. C’est le syndic qui engage sa responsabilité, si cela cause du tort à la copropriété.

Si jamais malgré ces relances, le syndic n’a aucune réponse de la part du propriétaire, il peut faire exercer une injonction de payer. C’est alors à un représentant de la justice de se rapprocher de la personne pour la contraindre de s’acquitter du montant. Si malgré tout cela, rien n’y fait, une saisie sur loyer, sur salaire ou même sur compte bancaire pourra être intentée. La dernière étape sera le tribunal.

Des retards de paiement plus nombreux

« Plus qu’une petite difficulté financière passagère, les retards de paiement semblent se creuser dans la durée pour certains départements dans les copropriétés les plus en difficulté. » C’est le constat du syndic Bellman, dans son rapport de 2022.

Tout cela peut alors entraîner des problèmes sur les projets de la copropriété et un cercle vicieux se met alors en place. C’est Paris qui enregistre les plus gros montants d’impayés. À elle seule, la capitale compte 328 millions de dettes, près du double des dix autres plus grandes villes réunies. Vient ensuite Nice, puis Marseille.

Au total, en France, 2022, le montant des dettes était de deux milliards d’euros.

Source:https://www.ouest-france.fr/societe/logement/comment-faire-si-un-proprietaire-ne-paie-pas-ses-charges-on-vous-repond-924a5ff8-fafd-11ee-8656-3015bc260248/

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Agents immobiliers : la profession résiste à la conjoncture

L’activité est plombée par la baisse des ventes et la concurrence des intermédiaires informels. Le projet de loi sur la profession, en attente d’approbation, va structurer le marché. La structure du chiffre d’affaires des agents a changé depuis quelques années.

Le marché de l’immobilier peine à reprendre des couleurs. Le ralentissement de l’activité, qui dure depuis des années, donne du fil à retordre à tous les opérateurs, dont les agents immobiliers. Après l’euphorie des années 2005 à 2010 où la production de logements, les transactions et les prix étaient en forte hausse, ce qui permettait à ces intermédiaires d’empocher des commissions conséquentes, «Aujourd’hui, l’activité tourne au ralenti et plusieurs agences connaissent de sérieuses difficultés. Il y en a même plusieurs qui ont déposé le bilan. Les intermédiaires qui résistent sont ceux installés à Rabat et Casablanca», affirme Mohamed Lahlou, président de l’Association marocaine des agents immobiliers (AMAI). Il faut dire qu’en plus de la morosité de l’activité, les 500 agences immobilières structurées du Royaume sont pénalisées par les opérateurs informels qui dérèglent le marché. «Ils ne créent pas de la valeur, ils ne disposent pas de bureaux physiques et opèrent depuis les cafés ou leurs domiciles. Ils ne payent pas d’impôts et rendent la concurrence de plus en plus féroce», confie un agent immobilier préférant garder l’anonymat.

Pour résoudre ce problème, un projet de loi porté par le ministère de l’aménagement du territoire, de l’urbanisme, de l’habitat et de la politique de la ville, sur proposition de l’association professionnelle, vise à organiser le secteur et l’assainir de la branche informelle. Il devrait, une fois adopté, instaurer des conditions d’accès à la profession et d’exercice du métier favorables à la fois aux opérateurs et à leurs clients. Ce qui devrait revitaliser le secteur et redorer le blason de l’agent immobilier.

Le métier nécessite des compétences commerciales, techniques et juridiques

Quoi qu’il en soit, même si le secteur n’est toujours pas encadré, devenir intermédiaire immobilier ne s’improvise pas. Se lancer et se démarquer dans cette activité nécessite plusieurs compétences. «Mis à part l’aspect commercial, un agent immobilier doit maîtriser un certain nombre de notions non seulement techniques mais aussi juridiques. Il doit savoir lire et concevoir une note de renseignement, un contrat de vente, un contrat de location et avoir des connaissances en matière de fiscalité immobilière», affirme le propriétaire d’une agence immobilière. Et vu que la force d’un agent immobilier réside dans son réseau relationnel, il devra impérativement posséder un portefeuille clients assez large qu’il devra fructifier par la suite. Ceci dit, se lancer dans ce business ne nécessite pas un fonds de roulement important. L’agent devra bien entendu supporter tout au long de son exercice des charges récurrentes, notamment des charges locatives, de personnel, de services (eau, électricité…), de communication (insertions publicitaires, flyers, site web, etc) ou encore des frais de déplacement occasionnés lors des visites des lieux, de rencontre des clients ou même de voyages. D’un autre coté, le chiffre d’affaires est bien entendu très variable dans cette branche d’activité. Hormis le volume des transactions traitées, il est intimement lié aux différents taux de commission appliqués selon la nature du produit objet de l’intermédiation (voir encadré). Ces taux de commissions ne sont d’ailleurs pas standardisés et sont souvent négociés par les deux parties (client/agent immobilier).

En tout cas, dans la conception actuelle du marché, la ventilation du chiffre d’affaires a nettement changé depuis quelques années, à en croire les opérateurs. «Aujourd’hui, le gros du chiffre d’affaires est généré par la location résidentielle et professionnelle. Avec la nouvelle loi sur les baux commerciaux, les propriétaires sont moins réticents à louer leurs locaux commerciaux», déclare M. Lahlou. Rappelons dans ce sens que grâce à cette nouvelle loi 49-16 sur le bail commercial, entrée en vigueur le 11 février dernier, les propriétaires de locaux commerciaux, souvent désavantagés par rapport à leurs locataires, sont dorénavant en droit de bénéficier d’un traitement plus équitable.

Les commissions sur opérations de location permettent aux agents de survivre

Concernant les commissions sur les transactions qui représentaient une bonne partie du chiffre d’affaires, que ce soit en volume ou en nombre il y a quelques années, elles sont actuellement de plus en plus faibles. «De nos jours, certaines agences immobilières font au mieux une transaction par an», confie M. Lahlou. «Parce qu’à la base les transactions se font rares aujourd’hui et la tendance actuelle est à la location», appuie-t-il, avant d’ajouter : «Dans les deux ou trois années qui viennent, les gens achèteront de moins en moins et opteront plutôt pour la location. D’ailleurs, beaucoup de promoteurs se mettent à construire des immeubles dans une optique de location».

Un avis partiellement réfuté par Cedric Elsener, DG de Maroc Immobilier Capital : «Devenir propriétaire d’un bien est le rêve ultime d’une bonne partie de la société marocaine. Si l’on se dirige vers la location, c’est surtout parce qu’on n’a pas le choix et parce que les conditions de financement refroidissent les personnes souhaitant devenir propriétaires». Toujours selon M. Elsener, «sur le premier trimestre de l’année en cours, la tendance était à la location résidentielle et professionnelle. Peu de ventes ont été enregistrées durant cette période. Mais depuis la deuxième moitié du semestre, la vente résidentielle a bien repris». Dans ce sens, un agent immobilier opérant à Casablanca affirme que son chiffre d’affaires est porté par les transactions résidentielles à hauteur de 30 à 40%». Plusieurs facteurs expliqueraient cette légère dynamique des ventes. «Nous avons réussi à baisser le prix de certains biens mis en vente. De plus, l’annonce d’une éventuelle augmentation des taux de crédit immobiliers avant l’été a été persuasive pour certains acheteurs qui se sont précipités pour signer leurs actes de prêt», conclut M. Elsener.

L’AMAI, un maillon fort pour la restructuration du secteur

Depuis sa création en 2012 à aujourd’hui, l’Association marocaine des agents Immobiliers (AMAI) compte une centaine d’adhérents (sur les 500 opérant sur le territoire marocain). Ses missions sont de représenter et défendre les intérêts des agences immobilières, assainir la profession mais aussi organiser l’activité en poussant vers l’adoption des meilleures pratiques et de procédures uniformes entre les agences immobilières (mandat de vente/location, procédure inter-agence). L’AMAI représente ses membres auprès des autorités publiques (ministère, Parlement, etc.) et se veut comme une force de proposition donnant son avis sur les nouveaux projets de loi touchant le secteur de l’immobilier. Elle communique également auprès du grand public pour donner une bonne image de la profession. Selon son président, «le but de l’association est aussi d’élever le niveau de la profession d’agent Immobilier qui doit disposer d’une formation générale et pointue dans les différents métiers de l’immobilier, et d’informer ses membres des nouvelles réglementations marocaines touchant le secteur de l’immobilier».

Les taux de commission ne sont pas standardisés

Les taux de commission sont parmi les éléments devant être encadrés par la future loi sur les agents immobiliers. Comme expliqué dans l’article, ces taux ne sont pas fixés par le législateur et sont négociés librement par les agents avec leurs clients. L’AMAI a cependant fixé un barême des commissions à ses adhèrents. Pour les transactions vente/achat, la commission est de 2,5% Hors taxes (3% TTC) sur la valeur totale du bien payable par chacune des parties (vendeur et acheteur). Un bien loué sera objet d’une commission de 1 mois H.T du montant de la location payable par chacune des parties (locataire et bailleur). Ce taux diffère si la location n’excède pas une année :une location de 3 mois (25% H.T du loyer mensuel), une location de 6 mois (50% H.T du loyer mensuel). Enfin, une location de 12 mois (1 mois H.T du loyer mensuel).

Source:https://www.lavieeco.com/affaires/agents-immobiliers-la-profession-resiste-a-la-conjoncture/

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