Le propriétaire d’un logement peut être fautif pour une sous-location illégale

La Cour de cassation a jugé que le propriétaire, qui a accepté que son logement puisse être sous-loué, ne pouvait pas ignorer qu’il soit occupé par des touristes dans une zone où ces locations sont restreintes.

Le propriétaire d’un logement mis à la disposition d’un loueur saisonnier s’expose, comme son locataire, à payer l’amende prévue dans les zones où cette activité de location touristique de courte durée est restreinte, selon un arrêt de la Cour de cassation en date du 2 mai 2024 (Cass. Civ 3, 2.5.2024, 23-21.590). Il ne peut en effet pas ignorer, selon la justice, que ce logement ne sera pas le domicile de son locataire mais sous-loué à des touristes de manière répétée et de courte durée, ce qui peut être interdit dans les communes de plus de 200.000 habitants et la couronne de Paris.

Un propriétaire a vu la justice rejeter ses arguments alors qu’il soutenait que ces locations, qui entraînent un changement d’usage, ne relevaient que de la responsabilité de l’auteur des baux de sous-location, de courte durée. En consentant un bail à un professionnel de l’immobilier, gérant d’une société de réservation et de conciergerie dont l’activité est la location saisonnière, le propriétaire a enfreint la loi lui aussi, ont conclu les juges. Le propriétaire avait signé un bail avec le locataire précisant que le bien loué n’était pas sa résidence principale et prévoyant la possibilité pour le locataire de le sous-louer à titre d’habitation saisonnière.

Une amende par personne

Ils ont également rejeté l’argument du locataire qui contestait la multiplicité des amendes. La loi, disait celui-ci, prévoit une amende maximale de 50.000 euros par local loué frauduleusement et non une amende par personne, ce qui conduirait à un total supérieur au maximum de 50.000 euros. Mais l’amende de 50.000 euros est encourue par chaque personne poursuivie, a répondu la Cour de cassation, c’est-à-dire le propriétaire et son locataire auteur des sous-locations. Les locations brèves à des personnes de passage entraînent un changement de l’usage du logement qui peut être soumis à autorisation.

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Secteur immobilier, restructuration en cours

Les promoteurs ont compris l’enjeu de proposer un logement en parfaite adéquation avec les besoins des clients. De nouveaux concepts de projets font leur entrée et une nouvelle loi milite dans l’intérêt du secteur.

Plusieurs facteurs entravent la sortie de crise du secteur de l’immobilier, parmi eux, le décalage entre l’offre et la demande en termes de produits et de prix. Partant de là, de nouvelles pratiques au sein des entreprises immobilières s’installent sur le marché de l’immobilier depuis quelques mois visant à correspondre mieux aux attentes des clients.

Des projets évolués

En termes de projets, la suroffre sur le marché de l’immobilier a conduit les promoteurs à faire preuve d’imagination pour proposer de nouveaux concepts. En effet, «Aujourd’hui, contrairement à il y a une dizaine d’années, il ne suffit plus de construire un immeuble, dans n’importe quel quartier, mettre un panneau sur lequel on inscrit “haut de gamme” pour vendre. Les choses se sont inversées et le client a le choix entre plusieurs projets. Il faut proposer le bon produit au bon emplacement», nous explique un promoteur de la place spécialisé dans le haut de gamme. Donc pour s’assurer d’écouler ses produits, ce dernier s’est lancé dans la création de concepts avant-gardistes. Selon ce dernier, les acquéreurs d’aujourd’hui cherchent le confort, la sécurité, un cadre de vie et tout cela au juste prix. Il faut alors construire autour de ces besoins. 

En réponse donc à la grande problématique de la sécurité dans les villes, des résidences contemporaines fermées avec des services prévus à l’intérieur du site piscine, salle de sport, service de conciergerie, kids club, etc. ont vu le jour ces dernières années. Plusieurs nouveaux concepts, comme celui de la tour végétalisée ou de la construction durable, se sont multipliés. 

Le social amélioré

Même dans le social, où il n’y a pas beaucoup de marge de manœuvre, en raison du prix fixé de manière règlementaire, les promoteurs essaient de faire preuve d’inventivité pour se démarquer. Un promoteur dupliquait avant de manière continuelle le même projet partout. Aujourd’hui, On essaie d’apporter un plus aux clients.   Lorsqu’auparavant on avait la même configuration des deux chambres plus un salon de 50 m2, on peut actuellement trouver sur le marché des projets sociaux qui proposent des appartements avec trois chambres plus un salon pour une superficie de 70 m2. Certains projets intègrent mêmes, des ascenseurs, des espaces verts et des piscines, soit les caractéristiques du moyens standing dans le logement économique. .

Vers une démocratisation de l’investissement locatif

 Une des stratégies qui a l’air de porter ses fruits également dans le secteur immobilier est celle qui consiste pour le promoteur à assurer sa propre liquidité par une meilleure gestion de ses invendus et par une meilleure gestion de la stratégie du prix. «L’objectif de la démarche est tant de réduire les écarts constatés entre l’offre et la demande qu’à encourager les acquéreurs notamment les primo-accédants à concrétiser leurs projets», nous explique à ce sujet Ghali Chraïbi, directeur général de CAFPI Maroc. L’on constate également que les promoteurs en concertation avec les pouvoirs publics tentent de redynamiser le marché de l’investissement locatif notamment dans les centres ville. En effet, «la baisse considérable de la fiscalité immobilière est un levier actuellement en phase de test qui pourrait s’avérer positif pour améliorer le volume des transactions sur le marché mais aussi d’une certaine manière pour proposer au particulier un outil : l’investissement locatif qui tend à devenir juridiquement fiable pour mobiliser une épargne privée», affirme l’expert.

Une sécurité qui pousse l'achat

Sur le plan juridique, les promoteurs s’inscrivent de plus en plus dans le cadre de la loi sur la vente en l›état futur d›achèvement (VEFA), adoptée au Maroc en 2016. Ce cadre réglementaire vient conforter les clients au moment de l’achat, leur permet de sécuriser leurs achats et leurs versements. Néanmoins, on note que certains promoteurs y restent sceptiques, mais si la VEFA présente aussi des avantages pour les promoteurs. Cette dernière permet de sécuriser les délais de paiement car l’acquéreur qui ne paie pas à temps encourt une pénalité de retard. De ce fait, les lois comme la VEFA où à la fois le client et le promoteur sont protégés sont dans l’intérêt du secteur de l’immobilier.

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