Confier la vente à un agent immobilier.

Vous avez choisi l’aide d’un professionnel pour réaliser votre vente. Et plus particulièrement, celle d’un agent immobilier du secteur, qui connaît parfaitement le marché : les rues paisibles, les impasses confidentielles, les artères plus bruyantes, les immeubles anciens ou plus récents, les maisons blotties à l’arrière d’une cour. Quadrillant chaque jour son terrain, ayant un certain nombre de comparaisons et de références en tête, l’agent immobilier du « cru » est l’homme de la situation. Il suit l’évolution des quartiers, sait quel type de biens est le plus recherché et peut donc partir à prix ferme et, à l’inverse, quelle catégorie de biens est laissée de côté et peut donc permettre une petite marge de négociation. Le professionnel du secteur sait aussi que certains biens atypiques, ateliers d’artiste, lofts, maisons avec jardin ou appartements avec grand balcon ou terrasse, se vendent plus cher, du fait de leur rareté, qu’un bien classique dans le même secteur. Pour saisir toute la nuance des micromarchés de quartier, mieux vaut faire appel à une agence implantée localement depuis de nombreuses années. Enfin, au cas où, malheureusement, votre bien n’arriverait pas à se vendre dans le quartier, votre agence, par l’intermédiaire des réseaux ou franchises à laquelle elle est affiliée, peut diffuser votre annonce sur toutes les autres agences. Une chance de plus que la vente aboutisse.

Les obligations du vendeur.

Lors de la signature de l'avant-contrat, vous devez fournir un certain nombre de documents attestant de votre qualité de propriétaire ou de copropriétaire, et décrivant les travaux effectués.

- Des documents prouvant d'abord votre identité, avec livret de famille. Puis, ceux attestant de votre qualité de propriétaire à part entière.

- Des documents relatifs à la copropriété, qui se présentent sous forme des trois derniers procès-verbaux de l'assemblée générale. Ils vont permettre de connaître les tantièmes dont vous disposez, mais reflètent également la vie de la copropriété, à savoir les travaux votés ou à venir et qui risquent de vous incomber, sauf si ceux-ci ont été décidés entre la promesse d'achat et la vente. Dans ce cas, vous pouvez négocier avec le futur acheteur. Pensez aussi à fournir le carnet d'entretien de la copropriété, qui consigne les travaux réalisés dans les parties communes.

- Des documents concernant spécifiquement les travaux effectués sur votre bien. Si vous avez entrepris des travaux d'ouvertures extérieures, comme l'installation de fenêtres, il faut absolument communiquer au notaire chargé de la vente, la déclaration du permis de construire et son acceptation et/ou l'autorisation préalable.

- Des documents attestant le changement d'affectation d'un lot de copropriété, lorsque par exemple, dans une cour, l'atelier que vous vendez a bien reçu son changement de destination de la part de la commune et de la part de la copropriété.

- Une attestation du syndic de la copropriété, prouvant que vous êtes à jour du règlement des charges.

Estimer son bien immobilier

Avant de mettre votre bien sur le marché, vous pouvez vous renseigner sur la valeur de ceux vendus dans votre quartier. Ces données peuvent se trouver sur divers sites d'agences et de réseaux immobiliers. Mais attention, ces informations ne sont en rien exhaustives, car il faut croiser plusieurs éléments : la catégorie du bien (appartement, particuliers, villa, local ind, magasin, terrain...) ; le secteur géographique et, au sein de ce même secteur, un quartier, une rue ; un immeuble de même standing, de même époque de construction, avec ascenseur ou non...
Ces valeurs sont aussi corrigées à la hausse ou à la baisse par quelques données. Un emplacement paisible avec square, mais aussi des écoles, sont des éléments d'environnement positif. Pour le bien en lui-même, sa valeur dépend aussi de ses qualités intrinsèques : de beaux matériaux à l'extérieur (pierre de taille, tuffeau, brique) et à l'intérieur (parquet, marbre, moulures). Et son étage compte également : plus il est élevé, plus le prix grimpe - sauf si l'ascenseur fait faux bond.
D'autres facteurs influent sur le prix du bien, là encore à la hausse comme à la baisse : une terrasse ou un jardin, une vue sur un monument historique, sur la mer ou sur un sommet, dopent les prix. D'autres éléments sont porteurs de moins-value comme une mitoyenneté, des nuisances sonores provenant d'un bar, d'un restaurant, d'un passage de trains ou d'avions...

L’acte de vente définitif chez le notaire.

Deux mois environ après la signature de l’avant-contrat, vous vous retrouvez chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Pendant ces deux mois, le notaire chargé de la vente a collecté toute une série de documents, purgé les droits de préemption de la commune, recherché d’éventuelles servitudes, vérifié les permis de construire en cas de gros travaux ou d’extension réalisés par vous-même et dépouillé les diagnostics. Il a par ailleurs demandé un état hypothécaire pour être sûr que le bien n’est plus grevé de garanties liées à un prêt en cours comme une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Il s’est aussi assuré que vous vous étiez acquitté de toutes vos charges de copropriété. Il a également contrôlé votre titre de propriété et votre faculté de pouvoir vendre, notamment s’il s’agit d’un bien commun ou indivis. Ces pièces étant toutes réunies, vous pouvez alors signer chez votre notaire et votre acquéreur peut tout à fait se faire accompagner par le sien s’il le souhaite. Le jour J, le notaire décline l’identité des parties, puis lit les documents. Chaque partie doit parapher toutes les pages, ce qui prend de plus en plus de temps compte tenu des nombreux diagnostics annexés à l’acte. En tant que vendeur, vous n’avez aucun émolument à payer. Le notaire vous remet alors le chèque correspondant au montant de la vente. Si vous avez réalisé une plus-value, il en défalque automatiquement le montant. Certains notaires ne remettent pas systématiquement le chèque le jour de la signature. Ils attendent la publication de l’acte à la conservation des hypothèques.

L’avant-contrat ou promesse de vente.

L’avant-contrat
La signature de l’avant-contrat de vente, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique, dit aussi contrat de vente, ouvre un droit de rétractation de sept jours au profit de l’acquéreur, au terme duquel l’engagement deviendra définitif. Deux types de contrats existent, qui correspondent à des engagements précis.

La promesse de vente
En tant que vendeur, vous vous engagez à vendre le bien à un futur acquéreur dans un délai précis. A ce titre, vous pouvez lui demander une indemnité d’immobilisation correspondant, en général, à 10 % du prix de vente et déposée chez le notaire. Si vous levez l’option, la vente va se poursuivre pour aboutir à l’acte définitif. Si vous renoncez, vous remboursez l’indemnité d’immobilisation. Si l’acquéreur se désiste, vous gardez les 10 %. Cet avant-contrat peut être rédigé par un notaire. Si la promesse de vente est réalisée sous seing privé, elle doit être enregistrée dans les dix jours à la trésorerie, sous peine de nullité. Elle doit alors être signée en trois exemplaires, l’un pour le vendeur, l’autre pour l’acheteur, le troisième pour la trésorerie.

Le compromis de vente
Appelé aussi promesse synallagmatique de vente, le compromis correspond à un engagement des deux parties sur le bien et sur son prix, d’où l’expression « compromis vaut vente ». Vous pouvez tout à fait demander une indemnité d’immobilisation, correspondant de 10 % du prix de vente, et la garder en cas de dédit. Les deux parties ne peuvent se désister, sauf si l’une des conditions suspensives indiquées au contrat (non-obtention d’un prêt, refus de permis de construire pour gros travaux…) ne peut se réaliser. Si, en tant que vendeur, vous vous désistez, l’acquéreur peut vous demander des dommages et intérêts et vous poursuivre en justice. Le compromis se signe chez le notaire.

Le contenu de l’avant-contrat
Plusieurs informations doivent figurer dans ce document. A commencer par l’identité des parties, leur état civil, leurs adresses et l’adresse du bien à vendre avec l’étage, le numéro du lot de copropriété, les locaux annexes (parking, cave). En tant que vendeur, vous devez fournir votre titre de propriété, les diagnostics obligatoires, les documents relatifs aux travaux (permis de construire, autorisation préalable de travaux). Mais aussi le règlement de copropriété et les derniers appels de charges. De son côté, votre acquéreur doit communiquer le montant emprunté et ses conditions suspensives (obtention du ou des prêts, permis de construire, accord de la copropriété en cas de transformation lourde d’une boutique en logement, autorisation du changement d’affectation d’un local…). Le prix sur lequel vendeur et acquéreur se sont mis d’accord doit être inscrit en chiffres et en lettres. Une fois les signatures apposées, ce prix ne peut plus être modifié.

Faire une offre d’achat.

Vous avez trouvé l’appartement de vos rêves, mais vous le trouvez trop cher. Pourquoi ne pas faire une offre d’achat ? 

Une offre écrite vous engage

L'offre d'achat est une pratique courante. Mais sachez que celle-ci étant généralement écrite, elle vous engage dès lors que le vendeur accepte les conditions de cette offre.  S'il y donne suite, vous ne pourrez plus, en effet, vous désister. La vente devient ferme. Si vous renoncez à acheter, le vendeur sera même en droit de vous réclamer des dommages et intérêts. En revanche, si le vendeur ne donne pas suite à votre offre, vous reprenez votre liberté.  Et s'il vous fait une contre-proposition qui ne vous convient pas, vous serez délié de votre engagement.

Quelques précautions s'imposent

A défaut de pouvoir faire une offre verbale, ce qui est rarement le cas lorsque vous passez par un agent immobilier, vous devez prendre vos précautions avant de signer une offre d'achat. Une fois paraphé, ce document confirme votre engagement d'acheter à un certain prix. L'offre mentionne généralement une durée. Faites en sorte que celle-ci ne soit pas trop longue, qu'elle n'excède pas un délai raisonnable, de l'ordre d'une semaine à dix jours, ce qui laisse largement le temps au vendeur de réfléchir. Faites préciser - c'est toujours mieux -, les conditions d'acceptation ou de renonciation à l'offre. Si vous n'indiquez aucun délai, vous pouvez normalement vous rétracter à tout moment, dès lors que le vendeur n'a pas encore répondu. Indiquez également si vous devez ou non recourir à un crédit pour financer l'achat et mentionnez que la vente ne sera légalement constituée qu'au terme de la promesse ou du compromis, si les conditions suspensives sont levées (financement à crédit, notamment).

Qu’est-ce qu’un mandat de vente ?

Si de nombreuses transactions se réalisent directement entre acquéreurs et vendeurs, beaucoup d’autres font appel aux services d’un agent immobilier. Mais pour que ce professionnel ait le droit de jouer les intermédiaires entre vendeur et acquéreur, il doit détenir un mandat signé du vendeur.

Le mandat exclusif

Dans le cas d'un mandat exclusif, le recours à l'agence est obligatoire : le vendeur ne peut pas conclure directement la transaction avec un acheteur ou par le biais d'une autre agence. La durée maximale du mandat exclusif est fixée à trois mois, au terme desquels le vendeur peut y mettre un terme.

Le mandat simple

Dans le cas d'un mandat simple, le vendeur peut aussi conclure lui-même la transaction ou confier un autre mandat simple à une ou plusieurs autres agences. Le mandat prévoit souvent une période de trois à six mois, pendant laquelle il ne peut être révoqué.

L'acheteur qui visite un bien avec un agent immobilier mandaté, doit signer un bon de visite par lequel il s'engage à recourir aux services de ce dernier pour acheter le bien. Si l'acheteur conclut la transaction avec une autre agence ou directement avec le vendeur, l'agence initiale peut engager une action pour obtenir des dommages et intérêts si elle prouve que son intervention a été déterminante dans la vente.

La commission de l'agence

Lorsque l'intermédiaire est un agent immobilier, le montant de la commission est librement fixé entre l'agent et le vendeur. Lorsque l'intermédiaire est un notaire, le montant de la commission est réglementé.

La commission est payée lors de la signature de l'acte authentique. Lorsque l'une des conditions suspensives prévues dans la promesse de vente n'est pas réalisée, aucune commission n'est due.