Maroc Vision d'affaires.

Votre Argent

Résidences secondaires : les loyers s’envolent...

2

Les prix peuvent passer du simple au double dans les villes touristiques. A Agadir, un appartement se loue à 700 DH la journée en été contre 400 DH sur le reste de l’année. La durée de vacance des biens, hors période estivale, s’étend à 3 mois au moins.

Le marché de l’immobilier tourne au ralenti depuis quelques années déjà. Et si la situation du segment des résidences principales est qualifiée de difficile, celle des résidences secondaires ou touristiques n’est pas meilleure. Certains promoteurs et agents immobiliers contactés assurent que les biens mis en vente ne trouvent pas du tout preneur. Du coup, ils sont destinés, dans leur majorité, à la location. Les investisseurs y trouvent leur compte car la location touristique rapporte un rendement appréciable. Le glissement du Ramadan pendant l’été a certes écourté la haute saison, mais cette concentration des vacances sur une courte période a fait flamber les loyers. Les prix peuvent en effet doubler par rapport au reste de l’année, période durant laquelle ils stagnent et la durée de vacance des biens s’allonge. En tout cas, la demande reste forte durant l’été. Les professionnels rapportent que pendant cette période, tous les types de biens immobiliers sont prisés, et ce, quel que soit le standing.

A Agadir par exemple, les résidences secondaires mises en location affichent complet depuis juin jusqu’à septembre. Et les prix continuent de s’envoler au gré de la demande. Par exemple, un appartement au centre-ville de 2 chambres et salon est loué à partir de 700 DH la journée alors qu’en basse saison, son prix ne dépasse pas les 400 DH. Les biens immobiliers offrant un certain luxe, se situant notamment dans des résidences sécurisées avec piscine, jardin, parking et offrant certaines prestations comme le nettoyage, se louent à un prix supérieur, à partir de 1 200 DH la nuitée pour un appartement aux mêmes caractéristiques. A la marina d’Agadir, le loyer d’un appartement (toujours 2 chambres et salon), qui tourne autour de 1 600 DH au cours de l’année, peut augmenter de 50% pendant la haute saison et atteindre 2 500 DH. Même dans les quartiers éloignés de la ville, les prix des appartements ont plus que doublé cet été. A Dakhla ou à Essalam par exemple, alors qu’ils tournaient entre 200 et 300 DH par jour au cours de l’année, les prix démarrent à 500 DH et peuvent facilement dépasser les 600 DH.

Au Nord, et spécifiquement au niveau de Tamuda Bay (Martil, Cabo Negro, Kabila, Marina Smir...), les prix atteignent également des sommets pendant l’été. A Martil, le prix d’un appartement de 2 chambres et salon dans un quartier populaire de la ville pointe à 600 DH. Il peut facilement atteindre les 1 000 DH par jour si le standing est plus élevé. Les biens au sein de résidences disposant d’une piscine, d’un jardin… sont proposés à partir de 1 200 DH, sachant qu’ils peuvent dépasser 1 500 DH dans certains cas.
Les prix à Martil tendent à se rapprocher de ceux appliqués à Cabo ou à Marina. En effet, on peut y trouver un studio à partir de 1 000 DH la journée et un appartement de 2 chambres à 1 500 DH. Pour leur part, les villas sont proposées à la location à 2 000 DH au bas mot à Martil et s’élever à 3000, voire 4000 DH, pour les villas pied sur mer, à Kabila ou à Marina.

Les locataires sont à 70% des Marocains résidents, 20% des MRE et 10% des étrangers

Le même constat prévaut à Essaouira. Sauf qu’à côté des appartements, les riads et les maisons d’hôte captent l’essentiel de la demande. Le propriétaire d’une agence immobilière souligne que «les appartements disponibles à la location viennent en complément aux riads existants dans l’ancienne médina». Il estime à 300 le nombre de ces établissements avec une capacité de 4 000 lits, soit presque autant que la capacité des établissements classés. Ces riads sont loués entre 500 et 1 000 DH la nuitée, alors que le prix ne dépasse pas 300 DH au cours de l’année. Ce type de biens demeure le choix premier des touristes marocains et étrangers, mais il n’en demeure pas moins que les appartements sont demandés également (après indisponibilité des riads et hôtels). Cela dit, les propriétaires alignent les prix de leurs appartements sur ceux des autres établissements. Autrement dit, un bien qui dispose de 2chambres et salon peut trouver un locataire à un prix compris entre 600 et 800 DH la journée, au moment où il peut se louer à 300 DH pendant le reste de l’année.

Même dans des villes comme Oualidia, El Jadida, Sidi Rahal… la demande bat son plein pendant la saison estivale. A côté des hôtels, des résidences et des auberges y voient le jour aussi, avec des standings variés. Ces villes n’échappent pas à la règle de la hausse des prix durant la haute saison. Ainsi, une maison de 100 m2 est proposée à la location à partir de 700 DH en juin et atteint jusqu’à 1 000 DH en août, alors que pendant l’année, le loyer ne dépasse pas 400 DH. De même pour un logement de 2 chambres dans une résidence sécurisée avec piscine dont le loyer coûte 1200 DH contre même pas 500 DH en hiver. Les villas, elles, se louent à 1 800 DH par jour au moins, alors qu’elles peinent à trouver preneur durant le reste de l’année.

Toutefois, les promoteurs déplorent le manque d’intérêt des investisseurs pour cette région. Malgré le développement qu’elle a connu ces dernières années, elle souffre de l’absence d’infrastructures de haut niveau et d’équipements touristiques à même d’attirer davantage de touristes marocains et étrangers… Un agent immobilier considère que si les regards sont tournés vers cette région en vue de la développer, les prix devraient s’orienter à la hausse et la durée de vacance des biens immobiliers mis en location devrait se réduire également.
Cela dit, des villes comme Marrakech et Tanger continuent de pâtir des effets de la crise, en raison notamment d’un développement important de l’offre au cours des dernières années conjugué à un ralentissement de la demande. A Tanger par exemple, les biens proposés à 800 DH la journée il y a à peine 3 ans se louent à 500 DH actuellement. Idem à Marrakech où un appartement affiche 1 000 DH la journée contre 1300 DH en 2012. A l’instar des autres villes, les promoteurs et propriétaires misent sur la période estivale pour rentabiliser leurs investissements. Ainsi, le bien qui se loue à 1000 DH en hiver pointe à 1 200 DH, voire à 1500 DH entre juin et août. Aussi, à Tanger, un appartement de 85 m2 au centre-ville est proposé à 1200 DH, contre 700 DH le restant de l’année.

Les professionnels du secteur immobilier tablent sur une poursuite de la tendance actuelle sur les années à venir, à savoir un ralentissement au cours de l’année et une flambée pendant l’été. «D’une manière générale, la durée de vacance des biens proposés à la location s’allonge de plus en plus. Elle atteint jusqu’à 8 mois dans certaines villes. Ce qui pousse certains propriétaires à revoir leur prix à la baisse en dehors de l’été», explique un agent immobilier. Et d’ajouter : «Actuellement, les locataires sont à 70% des Marocains résidents, 20% des MRE et 10% des étrangers, alors qu’il y a quelques années, la part des étrangers se situait à près de 30%». La reprise du marché est conditionnée par le redressement de la situation économique nationale et internationale.

La location saisonnière soumise à des règles spécifiques

La location saisonnière est un marché qui évolue dans l’informel, les propriétaires opérant «au noir» pour échapper au fisc étant majoritaires. De plus, rares sont ceux qui recourent aux services des agents immobiliers organisés, l’activité reste en effet largement dominée par les intermédiaires traditionnels. Or, la location saisonnière est soumise à des règles spécifiques. En effet, pour pouvoir mettre son bien en location, le propriétaire devrait disposer d’une autorisation d’exploitation délivrée par la wilaya.
En plus, il doit remplir des fiches de police pour chaque locataire, qui renseignent sur son profil ainsi que celui des personnes l’accompagnant, sa durée d’occupation des lieux….et les déposer au commissariat. Il est en outre tenu de disposer d’un registre qui reprend l’ensemble des locataires avec les périodes correspondantes et le numéro de leur carte d’identité en vue de le présenter aux services de police en cas de contrôle. Ce «formalisme» dissuade plusieurs propriétaires d’opérer dans la légalité.

Le rendement locatif se rapproche de celui des résidences principales

Vu les niveaux de loyers atteints pendant l’été, l’on pourrait penser que les rendements locatifs des résidences touristiques sont nettement plus intéressants. Ce n’est pas vraiment le cas. En effet, le taux de rendement dans ce segment n’est pas très élevé. Il avoisine les 7% à Marrakech et Tanger et ne dépasse pas 6% dans les stations balnéaires du Nord du pays. A Essaouira et Agadir, le rendement se situe à un niveau inférieur, soit 5% au maximum. Sachant que les biens à titre d’habitation principale peuvent rapporter entre 5% et 6% pour les appartements et 4% pour les villas, les résidences secondaires rapportent à peine légèrement mieux. Ce niveau de rendement s’explique par la durée de vacance qui est importante (de 3 à 8 mois) et qui s’allonge avec la morosité qui touche le secteur depuis quelques années. Aussi, le niveau bas des loyers appliqués en dehors de la période estivale y est également pour beaucoup.

Ibtissam Benchanna. La Vie éco
www.lavieeco.com