Résoudre un litige entre propriétaire et locataire.

Entre bailleur et locataire, ce n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Entretien, réparation, révision du loyer, dépôt de garantie… figurent en tête des litiges qui les opposent.

Quel que soit le litige, si vous estimez être dans votre bon droit, la première chose est de tenter de trouver un accord amiable avec votre bailleur. Cela vaut toujours mieux qu'une procédure ! Raison de plus pour ne pas vous contenter d'en discuter de vive voix : n'hésitez pas à formaliser par écrit vos griefs. S'il ne répond pas, réitérez votre demande par courrier recommandé. Une façon pour vous de constituer des preuves de sa mauvaise volonté à faire face au problème. À défaut, vous devrez saisir le tribunal d'instance, qui a toutes les compétences pour régler les litiges relatifs aux baux d'habitation.

Réparations à la charge du propriétaire.

Les travaux liés au gros œuvre
Refaire une toiture, remplacer des tuiles, effectuer la réfection d'une installation électrique ou de plomberie... sont à la charge du bailleur.  Voici quelques-unes des charges qui lui incombent.


Gros œuvre
Le bailleur doit prendre à sa charge la réfection complète des peinture, papiers peints, carrelages... , de même qu'il doit procéder aux travaux d'étanchéité et au remplacement des portes, des fenêtres et des volets, le cas échéant.


Installation électrique et de plomberie, sanitaires
La réfection d'une installation électrique, tout comme sa mise aux normes, revient au propriétaire, de même que les travaux de plomberie qui concernent le remplacement de robinets, siphons ou canalisations. En matière de sanitaires, il est également tenu au détartrage des canalisations, voire à leur remplacement si nécessaire.

Confier la vente à un agent immobilier.

Vous avez choisi l’aide d’un professionnel pour réaliser votre vente. Et plus particulièrement, celle d’un agent immobilier du secteur, qui connaît parfaitement le marché : les rues paisibles, les impasses confidentielles, les artères plus bruyantes, les immeubles anciens ou plus récents, les maisons blotties à l’arrière d’une cour. Quadrillant chaque jour son terrain, ayant un certain nombre de comparaisons et de références en tête, l’agent immobilier du « cru » est l’homme de la situation. Il suit l’évolution des quartiers, sait quel type de biens est le plus recherché et peut donc partir à prix ferme et, à l’inverse, quelle catégorie de biens est laissée de côté et peut donc permettre une petite marge de négociation. Le professionnel du secteur sait aussi que certains biens atypiques, ateliers d’artiste, lofts, maisons avec jardin ou appartements avec grand balcon ou terrasse, se vendent plus cher, du fait de leur rareté, qu’un bien classique dans le même secteur. Pour saisir toute la nuance des micromarchés de quartier, mieux vaut faire appel à une agence implantée localement depuis de nombreuses années. Enfin, au cas où, malheureusement, votre bien n’arriverait pas à se vendre dans le quartier, votre agence, par l’intermédiaire des réseaux ou franchises à laquelle elle est affiliée, peut diffuser votre annonce sur toutes les autres agences. Une chance de plus que la vente aboutisse.

Les obligations du vendeur.

Lors de la signature de l'avant-contrat, vous devez fournir un certain nombre de documents attestant de votre qualité de propriétaire ou de copropriétaire, et décrivant les travaux effectués.

- Des documents prouvant d'abord votre identité, avec livret de famille. Puis, ceux attestant de votre qualité de propriétaire à part entière.

- Des documents relatifs à la copropriété, qui se présentent sous forme des trois derniers procès-verbaux de l'assemblée générale. Ils vont permettre de connaître les tantièmes dont vous disposez, mais reflètent également la vie de la copropriété, à savoir les travaux votés ou à venir et qui risquent de vous incomber, sauf si ceux-ci ont été décidés entre la promesse d'achat et la vente. Dans ce cas, vous pouvez négocier avec le futur acheteur. Pensez aussi à fournir le carnet d'entretien de la copropriété, qui consigne les travaux réalisés dans les parties communes.

- Des documents concernant spécifiquement les travaux effectués sur votre bien. Si vous avez entrepris des travaux d'ouvertures extérieures, comme l'installation de fenêtres, il faut absolument communiquer au notaire chargé de la vente, la déclaration du permis de construire et son acceptation et/ou l'autorisation préalable.

- Des documents attestant le changement d'affectation d'un lot de copropriété, lorsque par exemple, dans une cour, l'atelier que vous vendez a bien reçu son changement de destination de la part de la commune et de la part de la copropriété.

- Une attestation du syndic de la copropriété, prouvant que vous êtes à jour du règlement des charges.

Estimer son bien immobilier

Avant de mettre votre bien sur le marché, vous pouvez vous renseigner sur la valeur de ceux vendus dans votre quartier. Ces données peuvent se trouver sur divers sites d'agences et de réseaux immobiliers. Mais attention, ces informations ne sont en rien exhaustives, car il faut croiser plusieurs éléments : la catégorie du bien (appartement, particuliers, villa, local ind, magasin, terrain...) ; le secteur géographique et, au sein de ce même secteur, un quartier, une rue ; un immeuble de même standing, de même époque de construction, avec ascenseur ou non...
Ces valeurs sont aussi corrigées à la hausse ou à la baisse par quelques données. Un emplacement paisible avec square, mais aussi des écoles, sont des éléments d'environnement positif. Pour le bien en lui-même, sa valeur dépend aussi de ses qualités intrinsèques : de beaux matériaux à l'extérieur (pierre de taille, tuffeau, brique) et à l'intérieur (parquet, marbre, moulures). Et son étage compte également : plus il est élevé, plus le prix grimpe - sauf si l'ascenseur fait faux bond.
D'autres facteurs influent sur le prix du bien, là encore à la hausse comme à la baisse : une terrasse ou un jardin, une vue sur un monument historique, sur la mer ou sur un sommet, dopent les prix. D'autres éléments sont porteurs de moins-value comme une mitoyenneté, des nuisances sonores provenant d'un bar, d'un restaurant, d'un passage de trains ou d'avions...

L’acte de vente définitif chez le notaire.

Deux mois environ après la signature de l’avant-contrat, vous vous retrouvez chez le notaire pour signer l’acte authentique de vente. Pendant ces deux mois, le notaire chargé de la vente a collecté toute une série de documents, purgé les droits de préemption de la commune, recherché d’éventuelles servitudes, vérifié les permis de construire en cas de gros travaux ou d’extension réalisés par vous-même et dépouillé les diagnostics. Il a par ailleurs demandé un état hypothécaire pour être sûr que le bien n’est plus grevé de garanties liées à un prêt en cours comme une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Il s’est aussi assuré que vous vous étiez acquitté de toutes vos charges de copropriété. Il a également contrôlé votre titre de propriété et votre faculté de pouvoir vendre, notamment s’il s’agit d’un bien commun ou indivis. Ces pièces étant toutes réunies, vous pouvez alors signer chez votre notaire et votre acquéreur peut tout à fait se faire accompagner par le sien s’il le souhaite. Le jour J, le notaire décline l’identité des parties, puis lit les documents. Chaque partie doit parapher toutes les pages, ce qui prend de plus en plus de temps compte tenu des nombreux diagnostics annexés à l’acte. En tant que vendeur, vous n’avez aucun émolument à payer. Le notaire vous remet alors le chèque correspondant au montant de la vente. Si vous avez réalisé une plus-value, il en défalque automatiquement le montant. Certains notaires ne remettent pas systématiquement le chèque le jour de la signature. Ils attendent la publication de l’acte à la conservation des hypothèques.

L’avant-contrat ou promesse de vente.

L’avant-contrat
La signature de l’avant-contrat de vente, promesse unilatérale de vente ou promesse synallagmatique, dit aussi contrat de vente, ouvre un droit de rétractation de sept jours au profit de l’acquéreur, au terme duquel l’engagement deviendra définitif. Deux types de contrats existent, qui correspondent à des engagements précis.

La promesse de vente
En tant que vendeur, vous vous engagez à vendre le bien à un futur acquéreur dans un délai précis. A ce titre, vous pouvez lui demander une indemnité d’immobilisation correspondant, en général, à 10 % du prix de vente et déposée chez le notaire. Si vous levez l’option, la vente va se poursuivre pour aboutir à l’acte définitif. Si vous renoncez, vous remboursez l’indemnité d’immobilisation. Si l’acquéreur se désiste, vous gardez les 10 %. Cet avant-contrat peut être rédigé par un notaire. Si la promesse de vente est réalisée sous seing privé, elle doit être enregistrée dans les dix jours à la trésorerie, sous peine de nullité. Elle doit alors être signée en trois exemplaires, l’un pour le vendeur, l’autre pour l’acheteur, le troisième pour la trésorerie.

Le compromis de vente
Appelé aussi promesse synallagmatique de vente, le compromis correspond à un engagement des deux parties sur le bien et sur son prix, d’où l’expression « compromis vaut vente ». Vous pouvez tout à fait demander une indemnité d’immobilisation, correspondant de 10 % du prix de vente, et la garder en cas de dédit. Les deux parties ne peuvent se désister, sauf si l’une des conditions suspensives indiquées au contrat (non-obtention d’un prêt, refus de permis de construire pour gros travaux…) ne peut se réaliser. Si, en tant que vendeur, vous vous désistez, l’acquéreur peut vous demander des dommages et intérêts et vous poursuivre en justice. Le compromis se signe chez le notaire.

Le contenu de l’avant-contrat
Plusieurs informations doivent figurer dans ce document. A commencer par l’identité des parties, leur état civil, leurs adresses et l’adresse du bien à vendre avec l’étage, le numéro du lot de copropriété, les locaux annexes (parking, cave). En tant que vendeur, vous devez fournir votre titre de propriété, les diagnostics obligatoires, les documents relatifs aux travaux (permis de construire, autorisation préalable de travaux). Mais aussi le règlement de copropriété et les derniers appels de charges. De son côté, votre acquéreur doit communiquer le montant emprunté et ses conditions suspensives (obtention du ou des prêts, permis de construire, accord de la copropriété en cas de transformation lourde d’une boutique en logement, autorisation du changement d’affectation d’un local…). Le prix sur lequel vendeur et acquéreur se sont mis d’accord doit être inscrit en chiffres et en lettres. Une fois les signatures apposées, ce prix ne peut plus être modifié.