Etapes d'une transaction immobilière.

1. S'informer et Définir son Objectif

Avant d'entamer vos recherches, il est souhaitable d'établir votre propre liste de critères qui peuvent aller du budget, de la superficie du bien, du type de bien (Villa, Appartement), du quartier, de l'environnement, proximité du travail, des écoles, etc..

2. Définir son budget

Il est nécessaire avant tout démarche, de connaître votre capacité financière. Pour cela, vous devez déterminer les revenus que vous pourrez consacrer au remboursement de l'emprunt. Il est impératif de soumettre votre dossier à différents établissements bancaires et d'avoir un accord de principe sur le montant que vous pouvez emprunter suivant vos revenus.

3. Le choix de votre Agence Immobilière

Vous pouvez consulter les agences membre de l'AMAI qui vous procureront les meilleurs conseils. Nos membres se sont engagés à respecter plusieurs critères (voir la charte de déontologie) pour donner un meilleur service. Le choix vous appartient mais sachez que les services de nos membres peuvent vous permettre d'éviter de nombreux d'écueils - voir le Rôle de l'Agence Immobilière.

4. Déterminer les conditions de vente

Après avoir choisi le bien que vous désirez acheter, vous déterminerez avec votre agence et avec le vendeur les conditions de la vente. Elles seront fixées chez le notaire lors de la signature du compromis de vente. Il convient de savoir que l'intégralité des frais et droits consécutifs à l'acquisition d'un bien immobilier est à la charge de l'acquéreur. Ils sont composés de taxes, d'impôts, de droits de timbres, de frais d'obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire - Voir fiscalité immobilière.

Important :

• Tout acheteur d'un bien en copropriété devra impérativement se renseigner auprès du syndic de l'immeuble sur la présence ou non d'une clause de préemption et cela afin d'éviter toute mauvaise surprise.
• Il convient aussi de s'assurer que votre vendeur est à jour dans le paiement de ses charges vis-à-vis de la copropriété. Sachez que dans le cas contraire le nouveau copropriétaire doit supporter les charges impayées par l'ancien propriétaire. Demandez donc au vendeur de vous communiquer les relevés de charges et le procès-verbal de la dernière assemblée générale. Vous pourrez notamment vérifier si la copropriété est correctement gérée, s'il existe des procédures en cours et si des travaux ont été votés.

5. Le Rôle du Notaire

Le notaire est un officier public, nommé par Dahir Royal et qui a reçu délégation de l'autorité de l'Etat pour donner aux actes qu'il rédige le caractère d'authenticité, ses actes sont rédigés en langue française. Le notaire est garant du bon déroulement de toute transaction immobilière, c'est donc un professionnel dont l'avis est indispensable pour sécuriser une transaction.

Il a également pour mission d'informer, en toute impartialité, les co-contractants sur la portée des engagements qu'ils prennent. Le notaire va intervenir dans tout le processus d'acquisition ou de vente d'un bien immobilier. Il ne peut intervenir que si le bien immobilier est immatriculé (en conformité du dahir du 12 août 1913 relatif à la législation applicable aux immeubles immatriculés) ou s'il fait l'objet d'une réquisition d'immatriculation. Le notaire doit procéder à une consultation auprès de la conservation foncière du lieu de situation du bien immobilier afin de déterminer la situation foncière du bien à acquérir. Le bien doit être libre de toute charge, aucune hypothèque ou saisie conservatoire ne doit grever le bien objet de la transaction immobilière.

Le notaire doit non seulement renseigner ses clients sur les conséquences des engagements qu'ils vont prendre mais aussi assurer la régularité formelle de l'acte qu'il va rédiger.

6. La signature du compromis de vente.

C'est l'acte par lequel le vendeur s'engage à vous vendre un bien immobilier et vous à l'acheter, et qui précise les conditions de la vente du bien (notamment prix et délais). Le compromis est généralement assorti du versement d'un acompte représentant 10% du prix de vente du bien.

7. L'acte de vente

C'est l'acte officiel constaté et enregistré par un notaire par lequel l'acheteur devient définitivement propriétaire d'un bien. Il confirme le compromis de vente et doit être authentique (rédigé par un notaire et signé en sa présence). Le notaire remet au nouveau propriétaire un titre de propriété quelques jours après l'acte authentique (ou acte de vente).

Source: http://amai.ma

Barême de commission.

 

Transaction	Commission
Vente/Achat	2,5% H.T (3%TTC) sur la valeur totale du bien payable par chacune des parties : Vendeur et Acheteur.
Location	1 mois H.T du montant de la location payable par chacune des parties : Locataire et Bailleur.
Location Courte Durée 3 mois 6 mois 12 mois	25% H.T du loyer mensuel. 50% H.T du loyer mensuel. 1 mois H.T du loyer mensuel
Gestion locative	10% H.T de la valeur mensuelle du loyer
Fond de commerce	10% H.T de la valeur du fond de commerce

 

Toute agence s'interdit de prendre un bien sans mandat (vente/location) valable.

 

Source: http://amai.ma

Fiscalité immobilière.

Profits fonciers

Si vous cédez une construction ou un terrain, les profits que vous réaliserez seront soumis à l'Impôt Général sur le Revenu dans la catégorie revenus et profits fonciers au taux de 20 % avec un minimum à payer de 3 % du prix de cession.

Le profit est déterminé par la différence entre le prix de cession et la valeur actualisée du terrain et des investissements justifiés.
 La valeur actuelle est obtenue par l'application d'un coefficient établi annuellement par arrêté ministériel.
Toutefois, vous pourrez bénéficier :

• Du profit réalisé sur la cession d'un logement occupé à titre d'habitation principale pendant au moins 8 ans, quelque soit le prix de cession.
• Du profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement à caractère social.
• Du profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dhs.
• Du profit sur les cessions à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs.

Il est rappelé que cette exonération s'étend dans les mêmes conditions :

• au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire ;
• au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente ;
• aux marocains résidant à l'étranger pour leur habitation principale au Maroc.

Important : Votre déclaration doit être déposée auprès du receveur de l'enregistrement dans les 60 jours qui suivent la date de cession en même temps que le versement de l'impôt. Cette déclaration doit être accompagnée des pièces justifiant les dépenses d'investissement qui auraient été engagées.

Impôts sur les plus-values

La plus value est la différence entre le prix de cession diminué des frais de cession et le prix d'acquisition (augmenté des frais d'acquisition, des dépenses d'investissement réalisées et des intérêts payés au titre de rémunération de crédits)

• Taux est de 20%.
• Le montant de la taxe due ne pourra pas être inférieur à 3% du prix de cession.

Conditions d'exonération totale de cet impôt:

• Profit réalisé sur la cession d'un logement occupé a titre d'habitation principale pour une période supérieure ou égale a 8 ans.
• Profit réalisé à l'occasion de la première vente de logement a caractère social.
• Profit réalisé par toute personne qui effectue dans l'année civile des cessions d'immeubles dont la valeur totale n'excède pas 60 000 Dh.
• Profits sur les cessions, à titre gratuit portant sur les ascendants et descendants :
• Au conjoint ou aux successeurs directs qui continuent d'habiter l'immeuble ou la partie d'immeuble en cause après le décès du propriétaire.
• Au propriétaire dont le droit de propriété sur son habitation principale consiste en actions ou parts nominatives dans une société immobilière transparente.
• Exonération pour les marocains résidents a l'étranger pour leur habitation principale au Maroc.

Droits pour les logements à usage d'habitation et les terrains non bâtis avec engagement de bâtir

Les maisons et appartements à usage d'habitation pour une durée supérieure à 3 ans, ainsi que les terrains non bâtis avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans sont concernés par ces pourcentages qu'il faut appliquer sur les biens acquis, TVA incluse :

• Droits d'enregistrement : 3%
• Conservation foncière : 1% + 150 DH pour le certificat de propriété.
• Honoraire du notaire : 1%, minimum de perception : 2500 DH + TVA : 7%.
• Dans le cas d'achat d'un terrain, une mise à jour des constructions à la conservation foncière est nécessaire : 0.5% de l'estimation de la valeur des constructions prévue + 75 DH.
• Frais divers (Timbres, etc...) : Entre 1500 DH à 3000 DH environ selon le dossier.
• Frais à rajouter en cas de biens non titrés :
  - Droit de publication + droits fixes + duplicata : 600 DH
  - Droit superficialités : 45 DH par are entamé en zone urbaine, 45 DH par are entamé en zone rurale
  - Frais pour topographe : environ 3000 DH.
  - Autres frais (timbres,.) : environ 1500 DH 

Droits pour les locaux à usage commercial et les terrains non bâtis sans engagement de bâtir

• Droits d'enregistrement : 3%
• Conservation foncière : 1%
• Honoraires du notaire : 1%, minimum perception : 2500 DH + TVA : 7%
• Frais divers (timbres,.) : 2000 DH environ
• N .B : Les étrangers n'ont pas le droit d'acquérir un terrain à usage agricole.
• Nota : Synthèse
• L'acquéreur est redevable des droits et taxes liés à l'acquisition d'un bien immobilier.

Taxe urbaine Maroc

• Imposée pour chaque habitation principale ou secondaire.
• La taxe urbaine est assise sur la valeur locative du logement.
• La valeur locative du logement est révisée tous les 5 ans par une hausse de 2%.

BAREME DE LA TAXE URBAINE :

TRANCHE DE VALEUR LOCATIVE V.L (DH)	TAUX
0 à 3 000	0 %
3 001 à 6 000	10 %
6 001 à 12 000	16 %
12 001 à 24 000	20 %
24 001 à 36 000	24 %
36 001 à 60 000	28 %
> à 60 000	30 %

Toutefois la taxe urbaine est :

• Non applicable aux locaux neufs
• Non applicable aux compléments de construction les 5 premières années suivant l'obtention du permis d'habiter
• Les marocains résidents à l'étranger (MRE) bénéficient d'un abattement de 75% de la valeur locative.

Taxe d'édilité Maroc

En plus de la taxe urbaine, vous devez acquitter une taxe applicable sur les immeubles quelque soit leur destination, principale ou secondaire.
Pour les marocains résidents à l'étranger, lorsque l'immeuble est destiné à l'habitation principale, vous bénéficiez d'un abattement de 75 % au même titre que pour la taxe urbaine. Les taux applicables sont :
- 10 % de la valeur locative pour les locaux situés dans la commune urbaine.
- 60 % de la valeur locative pour les locaux situés dans les zones périphériques des communes urbaines.

Revenus locatifs au Maroc

Si l'habitation que vous avez construite a été destinée à la location ou a été mise gratuitement à la disposition de personnes autres que vos parents ou vos enfants, vous êtes soumis à l'IGR au titre des revenus fonciers.

Le revenu net imposable est obtenu d'un abattement de 40 % sur le montant des loyers bruts perçus.
Toutefois, pour les constructions nouvelles et additions de constructions, vous êtes exonérés les 3 premières années suivant celle de l'achèvement des travaux desdites constructions.

BAREME DE L'I.G.R :

TRANCHE DE REVENUS (DH)	TAUX
0 à 20 000	0 %
20 001 à 24 000	13 %
24 001 à 36 000	21 %
36 001 à 60 000	35 %
> à 60 000	44 %

 

IMPORTANT : Vous devez absolument souscrire une déclaration annuelle de revenu global au titre des revenus que vous aurez perçus l'année écoulée, au plus tard le 31 mars de chaque année, et ce, pour éviter toute amende ou pénalité de retard.

 

Important : L'impôt sur le patrimoine ou sur la fortune n'existe pas au Maroc.

 

Source: http://amai.ma

Flambée du prix du m² en 2013 ?

Après une année 2012 mitigée, celle qui commence risque d’être assez difficile tant pour les promoteurs que pour les potentiels acquéreurs. La loi de Finances 2013 a revue à la hausse les taxes sur les matériaux de construction. Ainsi, la taxe sur le fer à béton, dont les professionnels étaient jusqu’à lors exonérés, est fixée à 100 dirhams. La taxe sur le sable, quant à elle, est de 50 dirhams pour le m3 de sable des dunes, des cours d’eau et de dragage et 20 dirhams le m3 pour celui provenant des carrières de concassage, rapporte l'Economiste. À cela s’ajoute la taxe sur le ciment prévue dans la loi de Finances 2012 qui est entrée en vigueur début 2013. La taxe de 120 dirhams la tonne a été appliquée de manière progressive depuis mai dernier. La dernière hausse a eu lieu en novembre dernier et une autre augmentation est à prévoir dans les prochains mois.

« Les taxes ont déjà été répercutées sur les matériaux de construction avec des hausses parfois supérieurs à l’augmentation prévue dans la loi de Finances 2013 », explique à L’Economiste Youssef Ibn Mansour, président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers [FNPI]. Dans ce cas de figure, les marges des promoteurs vont en pâtir. Et la question que l’on pose est savoir comment vont-ils gérer cet alourdissement des charges ?

Dans le social, le même prix jusqu’en 2020

Les professionnels opérant sur le segment du social seront les plus impactés par ces nouvelles orientations. En effet, le logement social reste soumis à un prix conventionnel [250 000 dirhams] encore valable au cours des sept prochaines années.

« Année après année, la taxation des matériaux de construction augmente alors que le prix du logement social est fixé jusqu’à 2020. Si les opérateurs voient que leurs marges s’érodent de plus en plus, le logement à 250 000 DH sera moins attractif », relève M. Ibn Mansour. Le risque serait de voir certains opérateurs se désengager. Selon le DG du groupe Alliances, le gouvernement aurait mieux fait de « donner des avantages aux promoteurs », plutôt que de « pénaliser le coût du logement social ».

Possible hausse du prix dans le moyen et haut de gamme

Selon M. Ibn Mansour, la conjoncture actuelle étant « aussi tendue », répercuter la hausse des charges du promoteur sur le prix de vente n’est pas très envisageable. Pour lui, c’est plutôt « la marge des promoteurs [qui] va être réduite ».

Les professionnels en revanche ont, à plusieurs reprises, manifesté leur mécontentement face à la hausse des taxes des matériaux de construction. Si ceux opérant dans le logement social sont contraint de pratiqués les mêmes prix jusqu’en 2020, les opérateurs du moyen et haut de gamme songeraient à augmenter leurs prix dans les prochains mois.

L’héritage architectural portugais au Maroc

Le Maroc et le Portugal entretiennent des relations vieilles de plusieurs siècles, deux pays issus de continents différents mais géographiquement et historiquement proches. Leur histoire faite d’invasions, d’occupation et d’échanges tantôt complexes tantôt pacifiques a donné naissance à un patrimoine luso-marocain se caractérisant par une richesse et une diversité exceptionnelle. En vue de mieux faire connaitre ce patrimoine culturel partagé, Roméo Carabelli géographe et spécialiste en architecture, a écrit « l’héritage portugais au Maroc : un patrimoine d’actualité » un ouvrage issu d’un travail de recherche de plusieurs années.

Parmi les vestiges encore présents et faisant partis de cet héritage matériel, il  existe ce chapelet de fortifications côtières qui fait partie à ce jour de l’héritage monumental marocain. Selon l’auteur « L’héritage matériel actuel est encore clairement visible ; il n’est désormais pas plus portugais que narocain mais commun aux deux nations ; portugais pour sa constitution, marocain pour sa localisation et fort de son caractère mutuel, il dialogue avec les autres patrimoines partagés ou non».

  

354 ans de présence portugaise en Afrique du nord, 3 siècles et demi d’histoire, deux formes d’occupations marquées  tout d’abord par une volonté d’instaurer un protectorat africain et une seconde forme d’occupation portugaise sous forme de retranchement autour de la dernière enclave Mazagão, aujourd’hui appelée El Jadida.

Ce guide jette également un regard sur la péninsule Tingitane et ses installations ; Ceuta, ville à l’origine de l’aventure africaine du Portugal, riche de ses remarquables bastions et de sa vaste « Plaza de Africa », la forteresse anuérine manuéline de Ksar Seghir ou encore la ville de Tanger et son Cubelo de bisbo (Tour de l’évêque). 

C’est dans la foulée de la prise de Tanger et Asilah en 1471 que les premières implantations portugaises commencèrent dans la région centrale, une première implantation rendue possible grâce à un contrat de protection et de soumission de la cité d’Azemmour. Outre la péninsule Tingitane et la région Centrale, d’autres sites auraient été côtoyés par les portugais, parmi ceux-ci il y a Graciosa, Ksar el Kbir ou Ben Mirão. 

Cet ouvrage est disponible à l’association « la cité portugaise » de El Jadida et téléchargeable sur le site www.mutualheritage.net.

Une politique volontariste pour booster le secteur

Depuis l’annonce du plan d’action 2012-2016 du ministère de l’Habitat, de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, Nabil Benabdellah ne cesse de multiplier les rencontres pour exposer les nouveautés apportées pour ce secteur qui est encore la locomotive de l’économie nationale. Vendredi dernier, il était l’invité de la Chambre britannique du commerce à Casablanca pour animer une table ronde s’articulant autour du thème : «Vision et stratégie pour le développement et le réaménagement du secteur de l’habitat».

Il a, d’ailleurs, planté le décor en mettant en exergue les bonnes performances du secteur, encouragées par les incitations octroyées pour la relance du logement social, en application des Hautes directives royales. Il a également fait l’étalage des contraintes structurelles du marché. Sans langue de bois, il a pointé du doigt l’opacité du secteur pour dire qu’il y a, actuellement une méconnaissance des marchés. Pour rectifier le tir, le ministre a annoncé : «Nous allons lancer une grosse étude sur la typologie des logements en partenariat avec la FNPI». Il a aussi critiqué les actions publiques segmentées et concentrées sur l’offre nouvelle, qui ne se sont pas trop penchées sur la valorisation du tissu ancien et du patrimoine architectural.

Par ailleurs, Nabil Benabdellah a dénoncé le déficit de gouvernance territorialisée. Le cas le plus parlant, selon lui, est la gestion du programme Villes sans bidonvilles (VSB). «Le grand Casablanca est un mauvais cas d’école. Rien qu’entre fin mars et fin avril, plus de 400 constructions non réglementaires ont été recensées dans un quartier périphérique. Il est où le contrôle ?» s’indigne le ministre. Il s’agit du quartier Lamkanssa ou des habitations clandestines allant jusqu’à R+4 ont vu le jour durant la période précitée. Le responsable gouvernemental propose à ce sujet de revoir, dans le cadre de la stratégie de la politique de la ville, la gestion du programme VSB qui nécessite des réajustements pour une meilleure équité sociale.

À ce titre, il a indiqué qu’il y avait «la nécessité de travailler dans une perspective meilleure», tout en ajoutant : «je ne vois pas pourquoi nous allons continuer à privilégier les personnes qui squattent un terrain et y construisent des bidonvilles en leur donnant des lots ou des appartements, à des conditions préférentielles, au détriment des personnes qui pendant des décennies louent une chambre au lieu de contribuer à la prolifération de l’habitat non réglementaire». Il propose d’injecter une offre variée et adaptée à toutes les bourses pour permettre aux gens ayant un revenu limité d’accéder à un logement décent. Il a aussi parlé de la refonte du fonds Fogarim pour permettre à ces couches sociales d’acheter un logement décent. En matière de financement, tout en soulevant l’existence des outils insuffisamment diversifiés, il a déclaré qu’il aurait prochainement une réunion de travailler avec le GPBM pour voir la possibilité d’affiner les offres dédiées aux prêts immobiliers.

Nabil Benabdellah a évoqué également, lors de cette rencontre, la persistance de l’informel, notamment dans l’autoconstruction, et la régulation défaillante du marché. À ce titre, de nouveaux contrats programmes seront signés entre l’État et les promoteurs immobiliers qui devront produire des logements de qualité, même dans le social, et faire preuve de plus d’actions citoyennes. Pour contourner ces problèmes, le nouveau gouvernement, dans le cadre d’une démarche volontariste, a décidé dès le départ d’intensifier l’offre en logement, de réduire de moitié le déficit en le ramenant à 400 000 unités en 2016 et d’atteindre une production de 170 000 unités par an d’ici cinq ans. Et, bien sûr, poursuivre la lutte contre «toutes formes d’habitat insalubre», précise le ministre. Signalons que le ministère de l’Intérieur a déjà durci le contrôle dans certaines villes (Agadir, Tanger, Tétouan…), tandis que dans d’autres on assiste encore à la construction d’habitats clandestins (à Casablanca notamment).

Ces opérations d’assainissement ont toutefois découragé les fraudeurs. Ceci est palpable dans la baisse de la consommation du ciment au mois d’avril 2012, qui a fléchi de 3% par rapport au même mois de 2011, ce qui dénote d’une diminution du rythme de l’auto-construction.

Publié le : 6 Mai 2012 - Nadia Dref, LE MATIN

Etat du marché immobilier marocain au 1er trimestre 2012

Selon le rapport de Bank Al Maghrib et l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC), Après une quasi-stagnation au 4ème trimestre 2011, les prix des actifs immobiliers ont enregistré une légère hausse de 0,6%, en glissement trimestriel, au 1er trimestre 2012.

Cette évolution recouvre une quasi-stabilité des prix des biens résidentiels et commerciaux, et un accroissement de 1,7% de ceux des biens fonciers. En glissement annuel, les prix ont progressé de 1,1% après 2,8% le trimestre précédent.

Des diminutions des prix, en glissement annuel, ont été observées dans les régions de Doukkala- Abda, Rabat-Salé-Zemmour-Zaër et Souss-Massa-Draâ, alors que des hausses ont été relevées dans les régions de Chaouia-Ourdigha, Fès-Boulmane, Gharb-Chrarda-Beni Hssen et Marrakech-Tensift-El Haouz. Dans les autres régions, les prix n’ont pas connu de variations significatives. 

les ventes des biens immobiliers immatriculés au niveau de l’ANCFCC ont baissé de 1% d’un trimestre à l’autre, alors qu’ils ont augmenté de 18,4% en glissement annuel, s’établissant ainsi à 27 670 transactions.

Tendance du marché immobilier par ville 
La ventilation de l’IPAI par ville au cours du 1er trimestre 2012 a fait ressortir dans l’ensemble un accroissement des prix des biens immobiliers en glissement annuel. En effet, à l’exception de Rabat, de Marrakech et d’Agadir, où les prix ont baissé respectivement de 4,4%, de 2,9% et de 1,4%, les prix dans les autres villes ont enregistré des progressions allant de 0,8% à Meknès à 5,5% à Fès.

Durant le 1er trimestre 2012, le nombre de transactions s’est globalement replié en glissement trimestriel. Les diminutions se sont situées entre 0,1% à Fès et 16,3% à Meknès, alors que les hausses ont été observées uniquement à Oujda et à Rabat. Par ailleurs, les parts de transactions les plus importantes ont atteint 30,7% à Casablanca, 14,2% à Marrakech et 13,1% à Tanger..