L'IMMOBILIER LOCATIF N'A PLUS LA COTE

Selon la Fédération, 80.000 appartements sont fermés à Casablanca. Le taux de rentabilité ne dépasse guère 4% nets.

Valeur refuge il y a quelques années, la pierre ne suscite plus autant d'intérêt aujourd'hui. De l'avis des experts, “l'immobilier ne présente plus les mêmes perspectives de rendement comparé aux années 80”. Le locatif, qui constitue la principale possibilité pour le placement immobilier en raison de ses revenus réguliers, “se porte très mal en ce moment”, indique Mohamed Sefraoui, délégué général de la FNI (Fédération Nationale de l'Immobilier). Seuls de petits épargnants, veuves ou retraités, continuent d'être séduits par cette épargne, indique pour sa part Mustapha Bel-kahia, agent immobilier à Casablanca.Au cours des années 70 et début 80, l'inflation aidant, les placements immobiliers représentaient une garantie sûre aussi bien pour les grands investisseurs que pour les petits épargnants. La pierre constituait alors la charpente de tout patrimoine: “Une partie des bénéfices des hommes d'affaires allait dans l'immobilier. Et au besoin, on pouvait toujours vendre pour renflouer ses affaires”, souligne Belkahia. Il était donc fréquent que des gens achètent un logement pour le mettre en location. Cette solution, eu égard à l'état du marché, leur permettait en effet de s'assurer des revenus réguliers avec la possibilité de gagner une coquette somme en cas de revente. Ceci n'est plus le cas aujourd'hui, avec la crise économique et les problèmes de sécheresse dont souffre le pays. Le développement de cette forme d'épargne se heurte en effet à plusieurs problèmes, explique Belkahia qui cite notamment les défaillances de la loi sur le locatif, les difficultés de relever les loyers anciens et l'impossibilité de revendre à des prix corrects. “Nous déconseillons à notre clientèle d'engager ses économies dans le locatif. Aujourd'hui, il présente plus de soucis et de tracas que de revenus”, avoue l'agent immobilier. Selon lui, en prenant en compte les impayés, les frais d'entretien et de gestion, la rentabilité du placement ne dépasse guère 4% nets.Le délégué de la FNI ajoute pour sa part que l'offre de biens immobiliers fait défaut et les prix sont sur une pente ascendante. A Casablanca, il faut compter un minimum de 300.000 DH pour un petit appartement destiné à la location (d'une superficie d'environ 80 m2 dans “le vieux” dans des quartiers comme Benjdia ou boulevard de la Résistance). Le neuf, le haut standing ainsi que les plateaux de bureaux constituent une niche exploitée par de grands investisseurs (sociétés ou hommes d'affaires). Mais c'est surtout le vide juridique dont souffre le locatif qui fait fuir les épargnants. “S'il y avait des garanties juridiques, beaucoup de personnes se seraient orientées vers cette forme d'épargne”, affirme Mohamed Sefraoui. Le problème des impayés constitue une entrave de taille au développement du locatif. “La loi protège surtout le locataire”, estiment les propriétaires. Et à supposer que ces derniers aient gain de cause, la lourdeur de la procédure judiciaire et les frais engagés leur font perdre tout avantage, explique Azzeddine Jawad de la société immobilière Balima. En l'absence d'un arsenal juridique définissant clairement les droits de chacun, bailleurs et locataires, les contentieux se multiplient et traînent pendant longtemps devant les tribunaux. C'est ce qui explique d'ailleurs le refus de beaucoup de propriétaires de louer à moins que ce ne soit pour des sociétés ou des étrangers. A titre indicatif, la FNI avance le chiffre de 80.000 appartements à Casablanca non occupés et fermés.Autre inconvénient de taille: la fiscalité qui grève lourdement cette épargne. Celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu (IGR) et la taxe d'édilité (avec sa taxe additionnelle pour la création de la région) fixée à 10,5%. Et ce n'est pas tout, ajoute Belkahia qui rappelle les dépenses supplémentaires nécessaires à l'entretien et à la remise en état des locaux. Celle-ci doit intervenir périodiquement sinon gare à la dégradation du bien, souligne-t-il. Côté dépenses, il ne faut pas oublier non plus les frais de gestion du patrimoine immobilier (encaissement des loyers, répartition des charges.

 Il est en effet possible de déléguer la gestion du patrimoine immobilier, ce qui implique qu'il faut encore rogner sur le rendement.

Une valeur refuge pour les veuves et les retraités

Si les grands propriétaires ne veulent plus entendre parler de l'immobilier locatif, des retraités et des veuves trouvent toujours leur compte dans ce mode d'épargne, selon Mustapha Belkahia. Ces derniers sont traditionnellement intéressés par de petites surfaces, dont les prix croissent moins vite. Leurs modestes économies (300.000 à 600.000 DH) leur permettent d'acquérir un appartement destiné à la location. Aujourd'hui à Casablanca, rappelle Mohamed Sefraoui, il faut compter au moins 300.000 DH pour un appartement de 80 m2. Sachant que ces épargnants disposent en principe d'un patrimoine de 2 à 3 appartements, ce placement leur garantit une moyenne de 3.000 DH nets par mois (hors impôts et frais de gestion et entretien). C'est ce qu'affirment des agents immobiliers qui indiquent qu'à Casablanca, un appartement de 400.000 DH laisse près de 16.000 DH nets par an, soit près de 1.350 DH/mois.K. E. H.

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