L’immobilier dans l’impasse

Les agrégats de référence en panne

CIMENT, CRÉDITS BANCAIRES ET MISES EN CHANTIER

L’AUTO-CONSTRUCTION DÉVISSE DE 40%

LE RÉSIDENTIEL PRINCIPAL ET SECONDAIRE HAUT DE GAMME S’ESSOUFFLENT

       

Youssef Iben Mansour, président de la FNPI, admet qu’il y a bel et bien baisse de l’activité

Au regard des grands agrégats que sont les deux ou trois indicateurs (consommation du ciment, crédits bancaires et mises en chantier), la situation générale du secteur de l’immobilier montre qu’il y a effectivement baisse de l’activité, analyse le président de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI). Youssef Iben Mansour pointe la contreperformance de l’indicateur phare, le ciment dont le marché a dévissé de 12,6% à fin juin 2013. Bien plus que le ralentissement dans les grands chantiers de l’Etat, pour cause de mauvais temps répétés (intempéries) au début de l’année, les raisons de cette contreperformance «c’est le coup de mou dans l’auto-construction, formelle ou informelle, qui a baissé entre 30 et 40%».
Au banc des accusés également, la baisse de l’attractivité aussi bien pour le logement principal que secondaire, destiné aux revenus élevés. Autant d’éléments, et encore plus, qui expliquent le sale temps que vit le marché du ciment.
Le second indicateur, le crédit immobilier. Là-aussi, le robinet semble tourner au sens inverse, ou au ralenti. «Les banques, compte tenu des critères qui leur sont propres, ont levé le pied», relève Iben Mansour. Ce constat vaut aussi bien pour l’acquéreur que l’investisseur. Pour ces derniers, «le degré d’exposition de certains grands opérateurs, une trop grande concentration de risques sur certains groupes et/ou promoteurs immobiliers indépendants, font que les banques sont de plus en plus regardantes et sélectives», constate le président de la FNPI.
L’autre baromètre et pas des moindres, la mise en chantier. A la fédération l’on reconnaît que le segment du logement social poursuit le même trend, bien que certains opérateurs ayant reçu l’autorisation de mise en chantier semblent saisis de crainte. Du moins, ce sont les informations que la fédération a fait remonter des villes comme Fès, Meknès, Oujda et Agadir, dans une moindre mesure. «Dans ces villes, les revenus sont relativement faibles comparés à l’offre du logement social beaucoup plus importante».
Au-delà, là où le bât blesse, ce sont «les particularités d’une ville comme Fès, Oujda, Meknès où les populations cibles préfèrent acheter un terrain nu et construire que d’acquérir un logement» clés en main, parce que souvent ne répondant pas aux besoins des ménages. Conséquences: «ceux qui produisent du logement piétinent fortement dans ces localités», constate Iben Mansour. Dans toutes ces villes, un peu  moins à Agadir, c’est le même phénomène. Cependant, «dans l’axe Kénitra-El Jadida, il n’y a pas de problèmes majeurs pour le secteur», relativise le FNPI. Quid du foncier? «Le foncier, à vrai dire, du fait du changement de la fiscalité sur les terrains nus, il y a moins de transactions», alerte le président de promoteurs immobiliers.
En clair, la fiscalité a joué un rôle négatif sur le secteur. Le relèvement de la taxe sur les terrains nus de 20 à 30%, selon que l’on possède le bien depuis 4 ans, 6 ans ou plus, n’arrange pas la situation. Ce nouvel impôt a eu l’effet contraire. Au lieu de réduire la spéculation foncière, il a donné raison aux promoteurs immobiliers qui redoutaient, à juste titre, l’effet pervers de cette taxation. L’augmentation de près de 50% de la taxe sur le terrain non bâti a favorisé une forte rétention dans le secteur. En tout cas, le constat du président du FNPI est sans équivoque: «Si à 20% les propriétaires des terrains nus rechignaient à vendre, en toute transparence, à 30%, ils ont préféré bloquer les transactions foncières». C’est l’effet pervers attendu, avant l’heure. L’impact de ce dispositif a rendu encore plus rare le foncier urbanisable dans des grandes villes, surtout à Casablanca et Rabat où les prix de l’immobilier semblent artificiellement maintenus. Dans ces villes aussi, les transactions se font toujours 20 à 40% moins chères que le prix facial.  
Pour ne rien arranger, la loi sur la fluidité des transactions immobilières est venue mettre le secteur dans une situation encore plus délicate. Elle exige que le banquier, le promoteur immobilier et l’acquéreur se retrouvent tous en même temps à l’étude du notaire pour les besoins de transactions. Ce qui rend le processus plus lent. De deux semaines, le temps de réunir tout ce monde pour une transaction immobilière peut prendre désormais jusqu’à trois mois.

Appartements. Après une quasi-stabilité le trimestre précédent, les prix des appartements ont enregistré une hausse de 1,4%, tant en glissement annuel qu’en variation trimestrielle. Représentant 63% de l’ensemble des transactions, les ventes des appartements ont diminué de 4,1% d’une année à l’autre et de 6,3% en variation trimestrielle, s’élevant ainsi à 16.423 unités.

Maisons. En glissement annuel, les prix des maisons ont reculé de 1,4%, après un accroissement de 4,5% le trimestre précédent. D’un trimestre à l’autre, ils ont accusé une baisse de 1,6% après celle de 2,3%, recouvrant des contractions sensibles à Casablanca, El Jadida et Marrakech, et des hausses importantes à Oujda et Tanger. Quant au nombre de transactions portant sur les maisons, il s’est établi à 1.339, en régression de 13,8% en glissement annuel et de 6,1% par rapport au 4e trimestre 2012.

 Villas. Les prix ont baissé de 1,7% d’une année à l’autre et ont augmenté de 4,6% en variation trimestrielle. Par ville, ils ont enregistré une hausse annuelle de
4,9% à Kénitra et des baisses respectives de 6,8%, de 6,3% et de 2% à Casablanca, Meknès et Marrakech. Le nombre de transactions portant sur les villas a reculé de 8,4% sur un an et de 21,3% d’un trimestre à l’autre, à 347 unités.

Immobilier commercial/Locaux commerciaux. Les prix ont baissé de 1% en glissement annuel et ont progressé de 3,7% d’un trimestre à l’autre. Le nombre de transactions portant sur les actifs commerciaux a atteint 1.621, en repli de 18,4% depuis un an et de 7,2% d’un trimestre à l’autre.

Bachir THIAM

Loi sur la vente d’immobilier sur plans: qu’est ce que ça change ?

Loi sur la vente d’immobilier sur plans: qu’est ce que ça change ?

Crédit : Facebook Groupe des Acheteurs Relax Prestigia Bouskoura Golf city.

La Chambre des représentants a adopté mercredi 20 mai à l’unanimité, la loi n° 107-12 modifiant la loi relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA).

La nouvelle loi relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA) a été adoptée mercredi à l’unanimité par la Chambre des représentants. La vente d’immeubles en état futur d’achèvement est un terme alambiqué pour désigner la vente d’immobilier sur plan. En bref, acheter ou vendre un appartement, une maison ou un local commercial alors que ce dernier n’est pas encore complètement voire pas du tout construit.

La vente de ces immeubles était jusqu’à présent régie par la loi n° 44-00. Un fiasco. Selon les termes du ministère, cette loi, « dix ans après sa promulgation, demeure quasiment inapplicable. » Ni les promoteurs, ni les acquéreurs ne s’y retrouvaient. Les contrats conclus entre eux l’ignoraient superbement, donnant lieu à des situations absurdes où des juridictions civiles prononçaient la nullité de contrats alors même que la loi affirmait expressément le contraire. Il faut désormais en parler au passé.

La petite dernière, baptisée 107-12, est censée tout remettre à plat. Le Conseil économique, social et environnemental (CESE), par son avis rendu en juillet 2014 a largement participé au nouveau texte de loi. Pour cela, le conseil a auditionné des représentants des acquéreurs, des promoteurs, des notaires afin d’émettre des recommandations supposées équilibrées et largement suivies lors de la rédaction du texte de loi. En outre, le CESE s’appuie amplement sur l’arsenal juridique français en la matière.

Il en résulte un texte présenté comme protecteur « des parties contractantes […] et à même de promouvoir l’investissement dans le secteur immobilier et d’encourager l’accès au logement ». Maitre Karim Adyel, docteur d’État en droit et avocat à la Cour, nous aide à en décrypter les principales dispositions :

• L’obligation d’appliquer la loi sous peine de nullité du contrat VEFA

« Si l’une des clauses du contrat stipule des conditions contraires à la loi, le contrat est réputé nul. Ce n’était pas le cas jusqu’à présent. »

• Le renforcement des droits des acquéreurs par la mise en place de la « garantie d’achèvement des travaux »

« Au cas où le vendeur se trouverait dans l’incapacité d’achever le projet immobilier (problèmes financiers ou autres), l’acquéreur aura le droit à une indemnisation. »

• La mise en place d’un nouveau contrat dit « contrat de réservation »

 Cette disposition est favorable aux promoteurs. Grâce à ce contrat, ils pourront obtenir une avance de l’acheteur sur le prix de vente final, dans le but de financer l’avancement des travaux. »

• La possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après l’obtention de l’autorisation de construire

« Auparavant, il fallait attendre l’achèvement des travaux des fondations au niveau du rez-de-chaussée »

• Le droit de l’acquéreur de résilier le contrat et de réclamer une indemnisation en cas de non-respect des délais de réalisation des travaux

« Si l’immeuble n’est pas livré à la date prévue par le contrat, l’acquéreur a le droit à indemnisation. »

Selon le CESE, le secteur de l’immobilier a attiré 11% des IDE adressés au Maroc entre 2005 et 2012. Et le secteur a encore un fort potentiel de développement. Des données publiées par le ministère de l’Habitat et de la Politique de la ville ont révélé que le déficit en logement en 2014 est estimé à 560 mille unités. Les problèmes d’accès au logement ont poussé le ministère à revoir ses plans de diversification de l’offre et à essayer de répondre aux besoins du marché immobilier par d’autres modèles de logements, comme ceux destinés à la location.

Sa Retraite

Un locatif pour sa retraite : Combien ça coûte vraiment

La pierre est un placement rassurant parce qu'il a cet intérêt d'être concret, contrairement aux placements d'épargne dont on n'a chez soi qu'un classeur aux couleurs de sa banque ou assurance. Investir dans un logement à  louer séduit chaque année des milliers de Français qui deviennent propriétaires-bailleurs, sans toujours savoir ce que ça va leur coûter. Pourquoi certains investisseurs se plaignent-ils de leur investissement? Pour éviter le mauvais calcul, voyons ensemble combien coûte vraiment un locatif ?

Attention, il ne s'agit pas ici de détailler les dispositifs de défiscalisation prévus dans le cadre d'une gestion locative, mais bel et bien de creuser le vrai coût de fonctionnement d'un logement en location.

Les premiers frais tombent dès l'acquisition. En effet, les frais de notaire coûtent généralement 7 à  8% de la valeur du bien. A noter que ces frais sont réduit dans le cadre d'un achat en neuf ou moins de 5 ans.

Si vous faites un emprunt, vous devrez payer des frais de dossier et procéder un dépôt de garantie (ou une hypothèque), qui coûtent en moyenne entre 1500 et 2500 euros selon le projet.

Les frais d'emprunt sont déductibles de votre revenu foncier, tout comme les intérêts de cet emprunt, que vous devrez ensuite payer

Si vous pensez que les frais s'arrêtent ici, vous faites un piètre gestionnaire… En effet, les postes de dépenses les plus importants sont à  venir, ils sont liés aux frais de fonctionnement.

Tout d'abord, vous devrez participer aux frais de copropriété, pour financer le ravalement de façade, une réfection de la toiture, ou l'entretien des parties communes.

Vous devrez ensuite entretenir votre logement, en fonction du standing de celui-ci. Si un coup de peinture tous les 8 ans ne fait pas de mal, changer moquettes et lino tous les 10 ans est quasi indispensable. Enfin, pensez aux travaux liés à  la performance énergétique : Chaudière, isolation, ouvertures : Moins votre logement sera gourmand en énergie et plus vos locataires seront satisfaits et fidélisés.

Ensuite, pensez à  compter les frais de gestion. Si vous passer par un notaire, un agent immobilier ou un syndic de copropriété, les frais peuvent aller jusqu'à  8%.

Bien que votre locataire doive se couvrir contre les dommages qu'il peut occasionner, vous devez vous aussi souscrire à  une police d'assurance pour garantir les dommages liés aux bâti.

Enfin, pensez à  souscrire à  une assurance  » Loyer impayé  » pour pouvoir assumer le remboursement de vos emprunts en cas de retard de paiement.

Le dernier poste de dépense concerne les impôts et taxes diverses. En effet, vous ne serez pas exonéré de la taxe foncière et si vous avez une Société Civile Immobilière (SCI) qui dégage des bénéfices, vous devrez vous acquitter de l'impôt sur la Société.

Au total, c'est facilement 30% de votre loyer que vous devez provisionner pour faire face aux frais et dépenses nécessaires à  la gestion et la bonne tenue de votre locatif.

C'est pour cette raison que votre banquier acceptera de financer l'acquisition d'un logement dans le cadre d'un projet locatif, tant que vos mensualités ne dépassent pas 70% du loyer perçu.

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Faire Le Bon Choix

Agent immobilier: comment faire le bon choix?

Choisir un bon agent immobilier peut s'avérer être un vrai casse tête. Ne vous laissez plus envahir par la multitude d'agences immobilières existantes et découvrez des astuces simples et efficaces pour trouver la meilleure affaire.

Les documents obligatoires

L'agent immobilier est un intermédiaire mandaté par le propriétaire qui souhaite vendre ou louer son bien. La profession est soumise à la loi Hoguet du 2 juillet 1970.

Cette loi règlemente les conditions d'exercice du métier:

• La carte professionnelle est obligatoire pour exercer le métier d'agent immobilier. Cette carte est délivrée par la Préfecture et précise les spécifications du titulaire. Le professionnel doit justifier d'une expérience sur le terrain ou d'un diplôme. Elle est valable 10 ans.
• Attestation de garantie financière
• Assurance civile professionnelle

Avant de s'engager et de signer tout document, il est conseillé de vérifier que l'agent ait en sa possession les documents légaux et obligatoires.

Les différents mandats

Dans le cadre d'une vente, les missions sont finalisées via des mandats qui ont chacun leur avantage et inconvénient:

• Mandat exclusif, le plus contraignant mais également le plus efficace
• Mandat semi-exclusif, qui laisse une semi-liberté
• Mandat simple qui laisse plus de liberté mais l'agence n'ayant pas l'exclusivité, elle s'engage moins dans la vente de votre bien.

Pour une location, il existe les mandats de gestion locative. Il est préférable de s'orienter vers une agence spécialisée en gestion des biens. Sa connaissance du marché locatif, de la règlementation (contrat de location, état des lieux, diagnostics immobiliers…) ainsi que son expérience pour traiter les relations avec le locataire peuvent se révéler d'une grande utilité, surtout lors de conflits.

Les commissions et frais d'agence

Le montant des commissions est libre. Mais généralement la commission oscille entre 5 % et 8 % de la valeur du bien ou de la gestion locative, en fonction des missions mandatées.

Pour faire le bon choix, il est judicieux de comparer la qualité des prestations et de faire marcher le bouche à oreille…

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Achat Investissement Locatif Les Points A Verifier

L'investissement immobilier locatif constitue un bon placement, à condition de sélectionner le bien avec beaucoup de précaution. Il est préférable d'éviter d'acheter un bien immobilier sur un coup de coeur, car la précipitation est souvent mauvaise conseillère. Voici quelques critères de bon conseil à respecter.

Les points à vérifier lors d'un investissement immobilier locatif sont nombreux. Nous vous proposons ici une analyse complète et détaillée des différents critères de sélection.

Environnement et situation géographique

Il est important de faire un tour du quartier avant de se précipiter pour acheter un bien. La présence de transports en commun, de commerces, d'écoles constituent des atouts de taille qui valorisent le bien. En revanche, un local commercial en bas de l'immeuble, tel qu'un restaurant ou pire une discothèque est un désavantage notable à cause des nuisances sonores ou olfactives. Il est donc important de vérifier si le règlement de copropriété autorise l'implantation éventuelle d'un tel commerce.

Voisinage immédiat

L'état des immeubles environnants, des plans de construction à venir ou d'immeubles en démolition à proximité sont des éléments qui jouent en défaveur du bien convoité. Un immeuble entouré de constructions anciennes vétustes est un désavantage qui peut entrainer des nuisances et une diminution du loyer. Un contact avec les voisins en direct permettra également de « prendre la température » de l'immeuble et de la vie collective qui y règne.

Profil du bien et calcul de rentabilité locative (rapport entre le prix acheté et le loyer possible)

Il faut prendre en compte le nombre de pièces, la présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Y a-t-il un garage? La superficie est-elle confirmée par un rapport de diagnostic loi carrez?

Quel est l'état intérieur et extérieur? Présence d'un étage, luminosité, bruit…

Pour tenir compte de tous ces éléments déterminants, il est conseillé de visiter l'appartement à des heures différentes de la journée, si possible également le week-end pour évaluer d'éventuelles nuisances. Ne pas négliger la visite de la cave !

Pour avoir une idée de la rentabilité locative, renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier et dans l'immeuble.

Charges de copropriété

Analyser avec soin les derniers relevés de charges est un point nécessaire. Le compte-rendu des dernières assemblées générales indiquent les charges annuelles, les travaux votés et ceux à venir (ravalement, ascenseur…).

Renseignez-vous sur le montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.

Avant d'acheter un bien pour le louer, mettez-vous dans la peau d'un locataire demandeur et posez-vous la question suivante : « Est-ce que je peux vivre dans ce logement ? »

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Annonce de location: comment la rédiger ?

Apprenez à rédiger votre annonce de location tel que le ferait un professionnel de l'immobilier, et profitez de toute la puissance des sites d'annonce immobilier pour trouver votre futur locataire. Voici quelques conseils pratiques pour bien rédiger une petite annonce de location.

Eléments à ne pas oublier

• Les modalités du contrat de location : location du logement nu ou location en meublé
• Le nombre de pièces, la superficie et l'étage. Le nombre de pièces indiqué s'entend toujours hors cuisine, salle de bains et WC
• Le lieu précis où se situe le bien et si possible le nom de la rue
• Les atouts du bien, par exemple, si le logement est équipé d'une grande cuisine, d'une grande salle de bain ou encore d'une vaste terrasse
• Les points positifs séduisants : terrasse, ascenseur, parking, jardin, gardien, piscine, tennis… Si une indication est vraiment valorisante, soulignez-la directement dans le titre de l'annonce
• Quelques mots avantageux à insérer le cas échéant : vue dégagée, appartement lumineux, maison ensoleillée, résidence calme, environnement verdoyant…
• Description de l'environnement de proximité (boutique, parc, centre de sport, école…) ainsi que l'accès aux transports en commun.

Un loyer trop élevé fera fuir les locataires et un loyer trop bas paraîtra suspicieux entraînant 2 réactions différentes : la fuite ou l'attraction de locataires non solvables. Pour déterminer un loyer juste, ni trop élevé ni trop bas, le plus simple est de faire une recherche sur les annonces du web ou dans les vitrines des agences. Il est conseillé d'indiquer le loyer hors charges en précisant les charges à part. Pour ceux qui manquent de temps, il peut être utile de demander à une agence immobilière d'effectuer la recherche en contrepartie d'honoraires.

La photo : la clé de la vente

Les photos sont devenues incontournables : quand on recherche l'âme sœur, quand on recherche un emploi… Cette règle n'échappe pas à la vente ou à la location de biens immobiliers. Sur un simple coup d'œil en quelques secondes, l'internaute ou le passant doit se faire immédiatement une idée de l'appartement ou de la maison présentée. La photo idéale doit mettre en valeur le bien en insistant particulièrement sur ses qualités : terrasse, piscine, grand séjour, baies vitrées, ensoleillement, cuisine équipée, confort de la salle de bain…

• Les techniques utilisées

Le top est de recourir au service d'un photographe professionnel qui saura capter le meilleur de l'espace. Il pourra retoucher la photo avec un logiciel comme Photoshop par exemple pour effacer les défauts ou donner quelques touches de lumière. Un petit investissement qui permettra de valoriser votre bien et peut-être de le vendre rapidement.

Si vous décidez de vous occuper des photos personnellement, alors faites plusieurs clichés et suivez les recommandations ci-dessus.

• Le test

Avec un regard neutre, demandez-vous si les photos vous séduisent en tant qu'acheteur.

L'IMMOBILIER LOCATIF N'A PLUS LA COTE

Selon la Fédération, 80.000 appartements sont fermés à Casablanca. Le taux de rentabilité ne dépasse guère 4% nets.

Valeur refuge il y a quelques années, la pierre ne suscite plus autant d'intérêt aujourd'hui. De l'avis des experts, “l'immobilier ne présente plus les mêmes perspectives de rendement comparé aux années 80”. Le locatif, qui constitue la principale possibilité pour le placement immobilier en raison de ses revenus réguliers, “se porte très mal en ce moment”, indique Mohamed Sefraoui, délégué général de la FNI (Fédération Nationale de l'Immobilier). Seuls de petits épargnants, veuves ou retraités, continuent d'être séduits par cette épargne, indique pour sa part Mustapha Bel-kahia, agent immobilier à Casablanca.Au cours des années 70 et début 80, l'inflation aidant, les placements immobiliers représentaient une garantie sûre aussi bien pour les grands investisseurs que pour les petits épargnants. La pierre constituait alors la charpente de tout patrimoine: “Une partie des bénéfices des hommes d'affaires allait dans l'immobilier. Et au besoin, on pouvait toujours vendre pour renflouer ses affaires”, souligne Belkahia. Il était donc fréquent que des gens achètent un logement pour le mettre en location. Cette solution, eu égard à l'état du marché, leur permettait en effet de s'assurer des revenus réguliers avec la possibilité de gagner une coquette somme en cas de revente. Ceci n'est plus le cas aujourd'hui, avec la crise économique et les problèmes de sécheresse dont souffre le pays. Le développement de cette forme d'épargne se heurte en effet à plusieurs problèmes, explique Belkahia qui cite notamment les défaillances de la loi sur le locatif, les difficultés de relever les loyers anciens et l'impossibilité de revendre à des prix corrects. “Nous déconseillons à notre clientèle d'engager ses économies dans le locatif. Aujourd'hui, il présente plus de soucis et de tracas que de revenus”, avoue l'agent immobilier. Selon lui, en prenant en compte les impayés, les frais d'entretien et de gestion, la rentabilité du placement ne dépasse guère 4% nets.Le délégué de la FNI ajoute pour sa part que l'offre de biens immobiliers fait défaut et les prix sont sur une pente ascendante. A Casablanca, il faut compter un minimum de 300.000 DH pour un petit appartement destiné à la location (d'une superficie d'environ 80 m2 dans “le vieux” dans des quartiers comme Benjdia ou boulevard de la Résistance). Le neuf, le haut standing ainsi que les plateaux de bureaux constituent une niche exploitée par de grands investisseurs (sociétés ou hommes d'affaires). Mais c'est surtout le vide juridique dont souffre le locatif qui fait fuir les épargnants. “S'il y avait des garanties juridiques, beaucoup de personnes se seraient orientées vers cette forme d'épargne”, affirme Mohamed Sefraoui. Le problème des impayés constitue une entrave de taille au développement du locatif. “La loi protège surtout le locataire”, estiment les propriétaires. Et à supposer que ces derniers aient gain de cause, la lourdeur de la procédure judiciaire et les frais engagés leur font perdre tout avantage, explique Azzeddine Jawad de la société immobilière Balima. En l'absence d'un arsenal juridique définissant clairement les droits de chacun, bailleurs et locataires, les contentieux se multiplient et traînent pendant longtemps devant les tribunaux. C'est ce qui explique d'ailleurs le refus de beaucoup de propriétaires de louer à moins que ce ne soit pour des sociétés ou des étrangers. A titre indicatif, la FNI avance le chiffre de 80.000 appartements à Casablanca non occupés et fermés.Autre inconvénient de taille: la fiscalité qui grève lourdement cette épargne. Celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu (IGR) et la taxe d'édilité (avec sa taxe additionnelle pour la création de la région) fixée à 10,5%. Et ce n'est pas tout, ajoute Belkahia qui rappelle les dépenses supplémentaires nécessaires à l'entretien et à la remise en état des locaux. Celle-ci doit intervenir périodiquement sinon gare à la dégradation du bien, souligne-t-il. Côté dépenses, il ne faut pas oublier non plus les frais de gestion du patrimoine immobilier (encaissement des loyers, répartition des charges.

 Il est en effet possible de déléguer la gestion du patrimoine immobilier, ce qui implique qu'il faut encore rogner sur le rendement.

Une valeur refuge pour les veuves et les retraités

Si les grands propriétaires ne veulent plus entendre parler de l'immobilier locatif, des retraités et des veuves trouvent toujours leur compte dans ce mode d'épargne, selon Mustapha Belkahia. Ces derniers sont traditionnellement intéressés par de petites surfaces, dont les prix croissent moins vite. Leurs modestes économies (300.000 à 600.000 DH) leur permettent d'acquérir un appartement destiné à la location. Aujourd'hui à Casablanca, rappelle Mohamed Sefraoui, il faut compter au moins 300.000 DH pour un appartement de 80 m2. Sachant que ces épargnants disposent en principe d'un patrimoine de 2 à 3 appartements, ce placement leur garantit une moyenne de 3.000 DH nets par mois (hors impôts et frais de gestion et entretien). C'est ce qu'affirment des agents immobiliers qui indiquent qu'à Casablanca, un appartement de 400.000 DH laisse près de 16.000 DH nets par an, soit près de 1.350 DH/mois.K. E. H.

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