L'investissement immobilier locatif constitue un bon placement, à condition de sélectionner le bien avec beaucoup de précaution. Il est préférable d'éviter d'acheter un bien immobilier sur un coup de coeur, car la précipitation est souvent mauvaise conseillère. Voici quelques critères de bon conseil à respecter.
Les points à vérifier lors d'un investissement immobilier locatif sont nombreux. Nous vous proposons ici une analyse complète et détaillée des différents critères de sélection.
Environnement et situation géographique
Il est important de faire un tour du quartier avant de se précipiter pour acheter un bien. La présence de transports en commun, de commerces, d'écoles constituent des atouts de taille qui valorisent le bien. En revanche, un local commercial en bas de l'immeuble, tel qu'un restaurant ou pire une discothèque est un désavantage notable à cause des nuisances sonores ou olfactives. Il est donc important de vérifier si le règlement de copropriété autorise l'implantation éventuelle d'un tel commerce.
Voisinage immédiat
L'état des immeubles environnants, des plans de construction à venir ou d'immeubles en démolition à proximité sont des éléments qui jouent en défaveur du bien convoité. Un immeuble entouré de constructions anciennes vétustes est un désavantage qui peut entrainer des nuisances et une diminution du loyer. Un contact avec les voisins en direct permettra également de « prendre la température » de l'immeuble et de la vie collective qui y règne.
Profil du bien et calcul de rentabilité locative (rapport entre le prix acheté et le loyer possible)
Il faut prendre en compte le nombre de pièces, la présence d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif. Y a-t-il un garage? La superficie est-elle confirmée par un rapport de diagnostic loi carrez?
Quel est l'état intérieur et extérieur? Présence d'un étage, luminosité, bruit…
Pour tenir compte de tous ces éléments déterminants, il est conseillé de visiter l'appartement à des heures différentes de la journée, si possible également le week-end pour évaluer d'éventuelles nuisances. Ne pas négliger la visite de la cave !
Pour avoir une idée de la rentabilité locative, renseignez-vous sur les loyers pratiqués dans le quartier et dans l'immeuble.
Charges de copropriété
Analyser avec soin les derniers relevés de charges est un point nécessaire. Le compte-rendu des dernières assemblées générales indiquent les charges annuelles, les travaux votés et ceux à venir (ravalement, ascenseur…).
Renseignez-vous sur le montant de la taxe d'habitation et de la taxe foncière.
Avant d'acheter un bien pour le louer, mettez-vous dans la peau d'un locataire demandeur et posez-vous la question suivante : « Est-ce que je peux vivre dans ce logement ? »
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