Le rôle du notaire au Maroc.

Définition du rôle du Notaire

Le Notaire est considéré comme un garant de l'état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu'il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique, dans la mesure où il a pour mission d'authentifier, au moyen d'actes inattaquables budgétaires de l'état

-par des prélèvements des droits d'enregistrement, des impôts et taxes

- et de prévenir le litige au procès qui en découle, évitant ainsi l'engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à  la moralisation des relations contractuelles.

D'un point de vue socio-économique, c'est un partenaire et allié important de la famille et de l'entreprise.

En effet, son rôle est triple :

1- Rôle de conseil : Au-delà  du rôle de rédaction des actes, le Notaire peut être un conseiller juridique sur plusieurs questions-droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine. Il a également pour mission d'informer impartialement les parties, sur la portée des engagements qu'elles prennent.

2- Rôle de sécurité et de prévention : du fait de la rédaction d'actes juridiques, le Notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques, nécessaires à  la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant pour les parties de se mettre à  l'abri de toute irrégularité vis-à -vis de la législation en vigueur.

3- Rôle de conciliation et de médiation : face à  un désaccord entre les parties, le Notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à  des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à  l'amiable.

Aides et subventions de l'Etat marocain.

Les mesures d'ordre financier, foncier et administratif de l'Etat marocain

Elles concernent des investissements d'une certaine envergure et ont pour objet :

- la liberté de transfert des bénéfices et des capitaux pour les personnes qui réalisent des investissements en devises;

- la constitution d'une réserve foncière destinée à  la réalisation de projets d'investissement et la définition de la participation de l'Etat à  l'acquisition et à  l'équipement des terrains nécessaires à  l'investissement;

- l'orientation et l'assistance des investisseurs dans la réalisation de leurs projets,

- la simplification et l'allégement de la procédure administrative relative aux investissements.

•  Réglementation des échanges

Les personnes physiques ou morales de nationalité étrangère, résidentes ou non, qui réalisent au Maroc des investissements financés en devises, bénéficient d'un régime de convertibilité leur garantissant l'entière liberté pour :

- le transfert des bénéfices nets d'impôts sans limitation de montant ni de durée;

- le transfert du produit de cession ou de liquidation totale ou partielle de l'investissement, y compris les plus-values.

•  En plus l'Etat prend en charge certaines dépenses

Les entreprises dont le programme d'investissement est très important en raison de son montant, du nombre d'emplois stables à  créer, de la région dans laquelle il doit être réalisé, de la technologie dont il assurera le transfert ou de sa contribution à  la protection de l'environnement, peuvent conclure avec l'Etat des contrats particuliers leur accordant, outre les avantages prévus dans la présente loi-cadre et dans les textes pris pour son application, une exonération partielle des dépenses ci-après :

- dépenses d'acquisition du terrain nécessaire à  la réalisation de l'investissement;

- dépenses d'infrastructure externe;

- frais de formation professionnelle.

•  Zones Industrielles

Dans les provinces ou préfectures dont le niveau de développement économique justifie une aide particulière de l'Etat, celui-ci prend en charge une partie du coût d'aménagement des zones industrielles qui y seront implantées.

Chaque zone industrielle, dont l'importance de la superficie le justifie, est dotée d'un comité de gestion composédes utilisateurs de la zone et du promoteur, personne publique ou privée, et chargé de veiller à  la gestion et à  la maintenance de l'ensemble de la zone, à  la surveillance et au maintien de la sécurité à  l'intérieur de la zone ainsi qu'à  la bonne application des clauses du cahier des charges liant le promoteur de la zone et les utilisateurs.

•  Allégement des procédures administratives

Il est procédé à  l'allégement et à  la simplification des procédures administratives liéesà la réalisation des investissements.

Les banques et les taux en application.

·  La SGMB accorde le Crédit résidence pour toute acquisition neuve ou ancienne, terrain et construction.

Le taux varie selon la durée, la banque propose un taux fixe pour une durée d'emprunt de 15 ans, et un taux variable pour une durée de 20 ans. Les taux fixes ou variables varient de 7 à 11%.

Aucun maximum n'est fixé et le crédit à la consommation est proposé pour régler les frais liés à l'acquisition.

Une assurance vie de 0.48% par an sur le capital emprunté est primordial.

La souscription à une assurance habitation est elle obligatoire pour l'obtention d'un crédit.

Les frais de dossier s'élévent de 350 à 750 dhs.

Une hypothèque est obligatoire pour tout emprunt.

·  La BMCE propose l'immo plus pour toute acquisition neuve ou ancienne, terrain et construction.

Le taux varie selon la durée, on propose un taux fixe pour une durée d'emprunt de 20 ans et un taux variable pour une durée de 25 ans.

Les taux varient de 7.75% à 9.50%
pour un taux fixe, et de 7.25% à 8.25 % pour tout taux variable.

Les frais d'acquisition ne sont pas pris en charge ni financé par la banque.

Une assurance vie est indispensable son taux est de l'ordre de 1.25 à 3.45% du capital emprunté.

Une assurance habitation est obligatoire pour tout emprunt de capital.

Les frais de dossiers sont de l'ordre de 0.3% du capital et un maximum de 3 000 dhs. Les frais sont payables dès le déblocage du crédit.

Une hypothèque est obligatoire pour l'accors d'un crédit.

Une ancienneté d'au moins 3 mois est incontournable.

·  Crédit du Maroc propose Maskane son produit de crédit immobilier.

Il est accordé pour toute acquisition de biens anciens ou neufs, ainsi que de terrain.

Le taux fixe ou variable est accordé pour une durée d'emprunt de 20 ans. Le taux qu'il soit fixe ou variable est à partir de 6%.

Les frais d'acquisition sont financés par la banque.

Une assurance habitation est obligatoire pour l'accord d'un emprunt.

Les frais de dossiers sont de l'ordre de 0.50% du capital et sont au maximum de 3 000 dhs, ils sont payables dés le déblocage du crédit.

Une hypothèque est obligatoire pour l'accord de l'emprunt.

Crédit du Maroc

Quatre produits phares avec des taux de crédit variables :

4.38% jusqu’a deux ans.

4.64% entre deux et sept ans.

5.07% entre 7 et 25 ans.

Maskane

Le crédit accordé peut aller jusque-à 100% de la valeur de la construction ou de l’acquisition d’un logement. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 20 ans. Le différé de remboursement peut s’étendre jusqu’à un an.

Crédit Tajdid

Cette formule permet de financer un nouveau logement avant même d’avoir revendu l’ancien. La banque peut aller jusqu’à financer 70% de la valeur du bien ou coût de la construction. La durée de remboursement ne dépasse pas les 2 ans. Le remboursement se fait en une seule fois au moment de la vente de l’ancien logement.

Crédit ARD


Cette formule permet de financier à hauteur de 50% toute acquisition de terrain. La durée de remboursement peut atteindre 5 ans au maximum. Le différé de remboursement, va jusqu’à 3 mois.

Crédit Sakane


Cette formule permet de financer l’acquisition, la construction ou l’aménagement d’un logement. Le crédit alloué est de 100% du prix d’acquisition ou du coût de la construction pour les résidences principales et de 70% pour les résidences secondaires. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 15 ans, avec la possibilité de différer le remboursement à 1ans.

SGMB

La SGMB propose une formule spéciale SALAF BAYTI, pour le financement de l’achat d’un logement principal ou secondaire, l’acquisition d’un terrain, la construction d’une résidence ou encore la rénovation ou la restauration d’un logement ; le financement peut aller jusqu’à 100% de la valeur du bien.

ATTIJARIWAFA BANK & WAFA IMMOBILIER

Les crédits alloués peuvent atteindre les 100% de la valeur du bien avec la possibilité d’un 20% supplémentaires pour l’aménagement, une fois que l’acquisition est bouclée.

Les produits phares proposés sont :

Miftah 1er toit
Ce produit est destiné aux jeunes de 20 à 30 ans pour une durée de crédit pouvant atteindre 25 ans et une valeur allant jusqu’à 125% de la valeur du bien. Le différé de remboursement est de 6 mois pour l’acquisition et 12 mois pour la construction.

Miftah acquisition

Cette formule proposant un financement à 100% de la valeur du bien, est dédiée aux personnes dont le revenu est supérieur ou égal à 3 000 DH. La durée de remboursement peut aller jusqu’à 25 ans.

Miftah terrain

Cette formule propose un financement qui ne dépasse pas les 80% du montant global du terrain et de la construction d’un bien pour un remboursement s’étalent sur 25 ans.

Miftah-relais :

Cette formule permet d’acheter ou de construire rapidement un bien pour un financement allant jusqu’à 100%. La durée de remboursement ne dépasse pas les 2 ans.

Miftah 11/12

Le crédit immobilier Miftah 11/12, un produit inédit permet de se libérer d’une mensualité par an. Le client peut ainsi bénéficier d’une offre personnalisée qui lui permet de maîtriser la gestion de son budget. Le client aura donc la possibilité de faire face aux dépenses ponctuelles comme la rentrée scolaire, les vacances, l’Aid El kbir et aura le choix sur 4 mois (juillet, Août, Septembre ou Décembre) pour suspendre le paiement de ses mensualités.
Le crédit Miftah permet un financement pouvant aller jusqu’à 100% de la valeur de l’acquisition, des taux fixes ou variables, un différé de paiement pouvant atteindre jusqu’à 6 mois, une durée de remboursement étalée sur 25 ans maximum et un remboursement par anticipation, partiel ou total.

Les taux variables du crédit proposés :

• 4.64% pour 7 ans
• 5.07 Entre 7 à 15 ans
• 5.17% entre 15 à 20 ans pour une valeur de 50% du bien 
• 4.92% pour un maximum de 7 ans pour une valeur allant de 50% à 75% du bien
• 5.17% pour une durée allant de 7 à 15 ans 
• 5.42% pour une durée allant de 15 à 20 ans
• 5.17% pour une durée maximale de 7 ans pour une valeur du crédit allant de 75% à 100% du bien.
• 5.42% pour une durée allant de 7 à 15 ans.
• 5.67%  pour une durée allant de 15 à 20 ans.

Les taux fixes du crédit

• 5.17ù pour une durée de 7 ans pour une valeur du crédit à 50% du bien.
• 5.42% pour une durée allant de 7 à 15 ans
• 5.67% pour une durée allant de 15 à 20 ans pour une valeur de 50% du bien.
• 5.42 % pour une durée maximale de 7 ans pour une valeur allant de 50% à 75%
• 5.67% pour une durée allant de 7 à 15 ans.
• 5.92% pour une durée allant de 15 à 20 ans 
• 5.67% pour une durée maximale de 7 ans pour une valeur du crédit allant de 75% à 100% du bien.
• 5.92 % pour une durée allant de 7 à 15 ans.
• 6.17% pour une durée allant de 15 à 20 ans.

GROUPE BANQUES POPULAIRES

Salaf mabrouk


Un financement sur mesure en fonction des revenus et qui peut atteindre 125% du coût global d’acquisition de logement.

Des durées de remboursement pouvant aller jusqu’à 40 ans.

Un taux fixe ou variable selon les clients.

Des prêts jumelés à une assurance décès et une assurance logement.

MANZIL CHAABI
Pour les ménages à revenus modestes ou irréguliers. Elle est plafonnée à 200 000dhs ttc, pour une mensualité ne dépassant pas 1 500 DH et une durée de remboursement allant jusqu’à 25 ans.

BMCE BANK

BMCE Immoplus classique

Cette formule de crédit immobilier permet de devenir propriétaire sans contrainte. Le prêt varie entre 3 et 25 ans et peut être très flexible. Il propose :

• Un financement jusqu’à 125% de la valeur du bien
• Une durée de remboursement allant jusqu’à 25 ans
• Une offre de taux variée et adaptée aux besoins du client
• Une grande flexibilité dans la gestion du remboursement des échéances
• La possibilité de différer ou de suspendre momentanément les  remboursements.

Une fois par an, sur préavis d’un mois, il est possible de décider de revoir à la baisse ou à la hausse le montant des échéances, ou suspendre momentanément les remboursements ;

Immoplus Evolutif

Cette formule est dédiée aux jeunes cadres à fort potentiel de croissance de revenues, elle permet aux clients de programmer le taux de croissance du montant des mensualités, en fonction de l’évolution de ses revenus, de 0.5%, 0.75% ou 1%, chaque année.

Ceci se traduit par deux avantages pour le client :

Augmentation de manière substantielle le montant du crédit demandé. Une augmentation annuelle de 0.5% de la mensualité permet, par exemple, au client de bénéficier d’un montant de crédit supérieur d’environ 14% par rapport au crédit initial.

Pouvoir rembourser plus rapidement le crédit et donc réduire le coût financé global du prêt.

Immoplus Saisonnier

Avec ImmoPlus saisonnier, le crédit programme le remboursement de son prêt sur la base de mensualités par an au lieu des 12 habituelles, afin de mieux gérer son budget.

Quatre solutions pour financer l'achat immobilier.

·  Vous avez les fonds disponibles : vous les faites transférer par l'Office des Changes ou par un virement SWIFT vers votre compte marocain et payez par chèque bancaire lors de l'acte notarié. Tous les paiements supérieurs à 10.000 Dirhams doivent être effectués par chèque.

· Vous financez une partie de l'achat à l'aide d'un crédit immobilier:
Votre organisme bancaire français ne pourra qu'exceptionnellement prendre le bien marocain en garantie - vous devez donc disposer d'un bien non-hypothéqué en France que votre banque peut prendre en gage.
Le déroulement du crédit se passe ensuite comme pour un crédit immobilier normal en France (constitution de dossier, offre de crédit, délai de réflexion, acceptation, appel de fonds, inscription hypothécaire). La banque vous vire l'argent et prend votre maison en France en garantie.

·  Si vous ne disposez pas d'une maison libre d'hypothèques en France vous avez la possibilité de contracter un crédit in fine. Idéalement, il faut disposer de 50% du coût de l'acquisition immobilière en capital propre. Une version de ce financement immobilier est la suivante :

Vous investissez les 50% de capital dans un produit à capitalisation non spéculative (une assurance vie, une SICAV ou autre OPCVM monétaires ). Si vous en possédez déjà, tant mieux. Votre organisme financier prend ce portefeuille en gage et vous finance l'achat de la maison marocaine. Parallèlement vous vous engagez pendant une certaine durée (7, 10 ou 15 ans) à compléter ce produit de capitalisation pour arriver au 100% à la fin de la durée.

Les primes périodiques calculées en conséquence permettent d'augmenter la valeur de cet investissement et avec la dernière prime payée vous cèdez le portefeuille à votre organisme financier.

· Vous financez votre achat au Maroc. En tant que non - résident , la banque vous demande d'apporter au moins 30% des frais d'acquisition ainsi que la totalité des frais de mutation par vos propres deniers.
Jusqu'à 2002 une garantie bancaire sur le montant emprunté était nécessaire. Désormais, une prise de garantie sur le bien marocain est possible, sous condition qu'il soit titré ou en phase finale de demande de numéro de réquisition.

Vous devez évidemment ouvrir un compte en devises ou en Dh convertibles. Le remboursement des mensualités peut se faire en Dh.

La condition suspensive d'acceptation de prêt peut être mentionnée dans l'avant contrat, elle n'est cependant pas d'ordre public comme en France et peut ne pas être acceptée par le vendeur.
La banque exige normalement une assurance vie liée au contrat de prêt, une attestation médicale peut s'avérer nécessaire.

Une vingtaine d'organismes bancaires marocains proposent des financements immobiliers, les taux d'intérêts oscillent autour des 10%.

Comptes bancaires pour les étrangers.

Les comptes bancaires qu'un investisseur étranger peut ouvrir au Maroc

Régime des comptes à ouvrir au Maroc par les investisseurs étrangers Les investisseurs étrangers et les marocains résidant à l'étranger ont la possibilité de se faire ouvrir librement auprès d'une banque marocaine un compte en devises ou un compte en dirhams convertibles . Ces comptes sont alimentés par apport de devises ou par des sommes ayant le caractère transférable à partir du Maroc et débités pour des règlements au Maroc ou à l'étranger. Les opérateurs non-résidents titulaires de contrats ou de marchés conclus au Maroc ont également la possibilité de se faire ouvrir un compte spécial libellé en dirhams pour les besoins de leur activité temporaire au Maroc. Les transfers La réglementation des changes a tracé un cadre libéral pour la promotion des investissements étrangers au Maroc. Ce cadre fait l'objet constamment d'adaptations pour tenir compte de l'évolution de l'environnement, tant national qu'international, et afin de permettre aux promoteurs étrangers de réaliser leurs opérations d'investissement en bénéficiant du maximum de garanties. L'Office des Changes veille à assurer une large diffusion des dispositions de la réglementation des changes applicables à cet égard. Ainsi, les nouvelles mesures prises sont portées à la connaissance des banques marocaines qui procèdent à leur diffusion auprès de leurs clients et de leurs correspondants étrangers. L'Office des Changes assure également la diffusion de ces mesures sur son site internet (www.oc.gov.ma), auprès des organisations professionnelles étrangères établies au Maroc (Chambres de commerce, d'industrie et de services), des associations professionnelles marocaines sectorielles ou nationales et des ambassades marocaines à l'étranger et étrangères au Maroc. Cet organisme répond également à toute demande d'information reçue concernant les différents aspects liés à la réglementation des changes. Source : Extraits du "Guide de l'investisseur étranger en matière de change", Office des Changes (www.oc.gov.ma).

Résoudre un litige entre propriétaire et locataire.

Entre bailleur et locataire, ce n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Entretien, réparation, révision du loyer, dépôt de garantie… figurent en tête des litiges qui les opposent.

Quel que soit le litige, si vous estimez être dans votre bon droit, la première chose est de tenter de trouver un accord amiable avec votre bailleur. Cela vaut toujours mieux qu'une procédure ! Raison de plus pour ne pas vous contenter d'en discuter de vive voix : n'hésitez pas à formaliser par écrit vos griefs. S'il ne répond pas, réitérez votre demande par courrier recommandé. Une façon pour vous de constituer des preuves de sa mauvaise volonté à faire face au problème. À défaut, vous devrez saisir le tribunal d'instance, qui a toutes les compétences pour régler les litiges relatifs aux baux d'habitation.

Réparations à la charge du propriétaire.

Les travaux liés au gros œuvre
Refaire une toiture, remplacer des tuiles, effectuer la réfection d'une installation électrique ou de plomberie... sont à la charge du bailleur.  Voici quelques-unes des charges qui lui incombent.


Gros œuvre
Le bailleur doit prendre à sa charge la réfection complète des peinture, papiers peints, carrelages... , de même qu'il doit procéder aux travaux d'étanchéité et au remplacement des portes, des fenêtres et des volets, le cas échéant.


Installation électrique et de plomberie, sanitaires
La réfection d'une installation électrique, tout comme sa mise aux normes, revient au propriétaire, de même que les travaux de plomberie qui concernent le remplacement de robinets, siphons ou canalisations. En matière de sanitaires, il est également tenu au détartrage des canalisations, voire à leur remplacement si nécessaire.