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19 novembre 2014

L'IMMOBILIER LOCATIF N'A PLUS LA COTE

Selon la Fédération, 80.000 appartements sont fermés à Casablanca. Le taux de rentabilité ne dépasse guère 4% nets.
Valeur refuge il y a quelques années, la pierre ne suscite plus autant d'intérêt aujourd'hui. De l'avis des experts, “l'immobilier ne présente plus les mêmes perspectives de rendement comparé aux années 80”. Le locatif, qui constitue la principale possibilité pour le placement immobilier en raison de ses revenus réguliers, “se porte très mal en ce moment”, indique Mohamed Sefraoui, délégué général de la FNI (Fédération Nationale de l'Immobilier). Seuls de petits épargnants, veuves ou retraités, continuent d'être séduits par cette épargne, indique pour sa part Mustapha Bel-kahia, agent immobilier à Casablanca.Au cours des années 70 et début 80, l'inflation aidant, les placements immobiliers représentaient une garantie sûre aussi bien pour les grands investisseurs que pour les petits épargnants. La pierre constituait alors la charpente de tout patrimoine: “Une partie des bénéfices des hommes d'affaires allait dans l'immobilier. Et au besoin, on pouvait toujours vendre pour renflouer ses affaires”, souligne Belkahia. Il était donc fréquent que des gens achètent un logement pour le mettre en location. Cette solution, eu égard à l'état du marché, leur permettait en effet de s'assurer des revenus réguliers avec la possibilité de gagner une coquette somme en cas de revente. Ceci n'est plus le cas aujourd'hui, avec la crise économique et les problèmes de sécheresse dont souffre le pays. Le développement de cette forme d'épargne se heurte en effet à plusieurs problèmes, explique Belkahia qui cite notamment les défaillances de la loi sur le locatif, les difficultés de relever les loyers anciens et l'impossibilité de revendre à des prix corrects. “Nous déconseillons à notre clientèle d'engager ses économies dans le locatif. Aujourd'hui, il présente plus de soucis et de tracas que de revenus”, avoue l'agent immobilier. Selon lui, en prenant en compte les impayés, les frais d'entretien et de gestion, la rentabilité du placement ne dépasse guère 4% nets.Le délégué de la FNI ajoute pour sa part que l'offre de biens immobiliers fait défaut et les prix sont sur une pente ascendante. A Casablanca, il faut compter un minimum de 300.000 DH pour un petit appartement destiné à la location (d'une superficie d'environ 80 m2 dans “le vieux” dans des quartiers comme Benjdia ou boulevard de la Résistance). Le neuf, le haut standing ainsi que les plateaux de bureaux constituent une niche exploitée par de grands investisseurs (sociétés ou hommes d'affaires). Mais c'est surtout le vide juridique dont souffre le locatif qui fait fuir les épargnants. “S'il y avait des garanties juridiques, beaucoup de personnes se seraient orientées vers cette forme d'épargne”, affirme Mohamed Sefraoui. Le problème des impayés constitue une entrave de taille au développement du locatif. “La loi protège surtout le locataire”, estiment les propriétaires. Et à supposer que ces derniers aient gain de cause, la lourdeur de la procédure judiciaire et les frais engagés leur font perdre tout avantage, explique Azzeddine Jawad de la société immobilière Balima. En l'absence d'un arsenal juridique définissant clairement les droits de chacun, bailleurs et locataires, les contentieux se multiplient et traînent pendant longtemps devant les tribunaux. C'est ce qui explique d'ailleurs le refus de beaucoup de propriétaires de louer à moins que ce ne soit pour des sociétés ou des étrangers. A titre indicatif, la FNI avance le chiffre de 80.000 appartements à Casablanca non occupés et fermés.Autre inconvénient de taille: la fiscalité qui grève lourdement cette épargne. Celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu (IGR) et la taxe d'édilité (avec sa taxe additionnelle pour la création de la région) fixée à 10,5%. Et ce n'est pas tout, ajoute Belkahia qui rappelle les dépenses supplémentaires nécessaires à l'entretien et à la remise en état des locaux. Celle-ci doit intervenir périodiquement sinon gare à la dégradation du bien, souligne-t-il. Côté dépenses, il ne faut pas oublier non plus les frais de gestion du patrimoine immobilier (encaissement des loyers, répartition des charges.

 Il est en effet possible de déléguer la gestion du patrimoine immobilier, ce qui implique qu'il faut encore rogner sur le rendement.
Une valeur refuge pour les veuves et les retraités
Si les grands propriétaires ne veulent plus entendre parler de l'immobilier locatif, des retraités et des veuves trouvent toujours leur compte dans ce mode d'épargne, selon Mustapha Belkahia. Ces derniers sont traditionnellement intéressés par de petites surfaces, dont les prix croissent moins vite. Leurs modestes économies (300.000 à 600.000 DH) leur permettent d'acquérir un appartement destiné à la location. Aujourd'hui à Casablanca, rappelle Mohamed Sefraoui, il faut compter au moins 300.000 DH pour un appartement de 80 m2. Sachant que ces épargnants disposent en principe d'un patrimoine de 2 à 3 appartements, ce placement leur garantit une moyenne de 3.000 DH nets par mois (hors impôts et frais de gestion et entretien). C'est ce qu'affirment des agents immobiliers qui indiquent qu'à Casablanca, un appartement de 400.000 DH laisse près de 16.000 DH nets par an, soit près de 1.350 DH/mois.K. E. H.

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IMMOBILIER DE LOISIRS : NOUVELLE STATION CABO NEGRO : LA PREMIÈRE PHASE EST OPÉRATIONNELLE


La première phase au projet Capo Negro réalise par le secteur immobilier de l'ONA est livrée cette semaine, dans les délais annonces aux acquéreurs. Il s'agit d'un projet intégré de type nouveau, avec des résidences de haut de gamme "au meilleur prix", construites autour de plusieurs équipements d'animation et de loisirs, dont un golf de 18 trous ,le seul de la région, et un club Olina Valère. Visite d'un projet attendu avec beaucoup de curiosité. 
A la veille du lancement du projet en juin 1992, la SAT (filiale de l'ONA depuis 1986) possède 500 ha de terrains situés à Cabo Negro entre l'embouchure de l'Oued Mellah et le Club Med, là où la plage est la plus belle et comprenant le seul golf du nord du pays, un 9 trous inauguré en 1978. 
500 ha dans cette région, les "pieds dans l'eau", c'est un gisement, a priori extrêmement facile à exploiter. La recette est connue: lotir et revendre si l'on est pressé et qu'on n'a pas les moyens d'investir; construire et re vendre progressivement; ou combiner les deux.
La SAT choisira pourtant une voie différente, qui n'est pas la plus rentable sur le court terme: celle de l'aménagement intégré, voie d'ailleurs adoptée par le groupe ONA pour ses projets Bahia (à Bouznika) et Amelkis ( à Marrakech).
C'est une voie qui, certes, ne manque pas de dessein; elle n'est pas exempte de difficultés non plus et nécessite la mobilisation de moyens financiers importants. Alors, pour quoi l'avoir choisie?
Lazrak, directeur général du secteur immobilier de I'ONA, répond à cette question en rappelant que I ' une des valeurs du groupe est précisément de s'impliquer dans des actions de développement.
Dans l'immobilier de loisirs, cette orientation se traduit par les caractéristiques suivantes, communes d'ailleurs aux projets de Marrakech, de Bouznika et de Cabo Negro: une haute exigence de qualité, une recherche en matière architecturale, une dédensification de la construction, un produit bien ciblé, l'intégration des équipements d'animation et de loisirs et, ajoute M. Lazrak, "la qualité au meilleur prix, ainsi que le label ONA qui est un label de sécurité pour l'acquéreur". 
Bref, c'est un peu la différence entre le rôle de promoteur - développeur - aménageur et un simple rôle de promoteur.

Un plan d'aménagement sur 225 ha

L ' ampleur des aménagements réalisés ou projetés à Cabo Negro, comme la rapidité d'exécution tranchent avec ce que l'on avait l'habitude de voir.
Le plan d'aménagement conçu par le bureau américain EDSA couvre 225 ha. Il exploite remarquablement la topographie des lieux en installant quelques îlots résidentiels dans une végétation luxuriante, entourés de plu sieurs équipements de loisirs.
La première partie du projet a été achevée cette semaine et, donc, pour la partie résidentielle, livrée dans les délais aux acquéreurs. Des délais record puisque les travaux auront duré à peine une année pour 35.000 m2 cou verts, mobilisant en moyenne 2.500 personnes.
Auprès de l'ONA immobilier, on ne manque pas de souligner qu'à terme, 800 emplois permanents seront directement créés surplace et que le projet a largement bénéficié aux entreprises de la région et aux BET marocains.
Cette première partie du projet, achevée donc cette semaine, comprend:
- l'extension à 18 trous du golf redessiné par Cabel B. Robinson, sur 71 hectares (avec la seule pépinière golfique du Maroc);
- un club house,
Rachid Andaloussi) comprenant une discothèque prévue pour 1.000 personnes et un piano-bar. Ce club a été entièrement réalisé en moins de trois mois. L'une de ses caractéristiques est que le plafond a été conçu sous forme de structure métallique d'une portée de 20 mètres ce qui a permis de disposer d'une discothèque de 400 m2 couverts sans colonnes.
- le restaurant La Fluca;
- un club de tennis et des aires de jeux pour enfants;
- un ensemble résidentiel en front de mer, comprenant 136 appartements et 19 villas;
- trois villas témoins et des lots de terrain sur la colline Skiredj.
Tout cela a été précédé bien en tendu d'une viabilisation générale du site, sur les 255 ha. Réalisée en moins de huit mois, cette viabilisation a concerné la mise en place de neuf réseaux (dont I ' eau et I ' électricité, le téléphone public et privé, la télédistribution, l'éclairage public.

L'ensemble résidentiel

Conçues par l'architecte espagnol (très connu dans le Nord du Maroc) Fernando G. Muela, les résidences livrées cette semaine présentent des caractéristiques architecturales que l'on retrouve en Californie ou dans le Sud de l'Espagne: utilisation de la tuile et de la chaux, surfaces irrégulières 
ombragées, le tout bénéficiant d'une "climatisation naturelle" grâce à une orientation vers le nord. Une telle architecture est bien entendu mise en valeur quand elle est entourée d'une végétation luxuriante ce qui, nous assure-t-on, sera le cas à Cabo Negro. Les matériaux utilisés dans la construction sont de première qualité avec "un traitement de l'espace qui pré serve l 'intimité de chaque demeure ", comme on le lit dans l'une des brochures de présentation. 
19 villas ont donc été construites, en première (un niveau) et deuxième ligne (R+l), toutes ayant une superficie supérieure à 300 m2 couverts. En troisième ligne, 16 immeubles R+2 comprenant 136 appartements allant de 114 à 254 m2 de superficie. A son stade actuel, l'investissement n'est manifestement pas rentabilisé en rai son des coûts de viabilisation générale du site. 400 millions de DH ont été à ce jour engagés. Ils ne seront certainement amortis que lorsque de nouvelles tranches seront réalisées.
Sur les futures tranches, peu d'in formations circulent. Il est probable que le calendrier de réalisation dépendra à la fois de l'implication de nouveaux partenaires et de la demande sur le marché.
Autant que nous puissions en juger, cette demande paraît assez forte puisque 85% environ de l'ensemble résidentiel ont déjà été vendus. Le reste, aussi bien résidences que lots de terrain, est actuellement mis en vente. Si la demande qui va se manifester dépasse le disponible, comme cela est prévisible, il est à prévoir que la réalisation des tranches futures sera accélérée.

Un hôtel et une cité lacustre

Le projet d'aménagement global élaboré pour le site de Cabo Negro prévoit également la construction d ' un hôtel 4 étoiles de 80 chambres, la réalisation d'une cité lacustre sur 38 hectares avec un port intérieur pouvant accueillir une centaine de bateaux dans l'estuaire de Oued Mellah, d'un beach club avec piscine ainsi que d'autres ensembles résidentiels . L ' hôtel sera construit par une société créée en partenariat avec Royal Air Maroc - Cabo Beach Golf Hôtel, qui est aussi le maître d'ouvrage pour la réalisation du golf et du Club house - et sera probablement géré par une société espagnole. Mais déjà, avant même la réalisation totale de ce plan d'aménagement, Cabo Negro apparaît comme un projet intégré unique en son genre grâce à ses pôles d'animation et ses services de haut de gamme.
A titre d'exemple, la gestion du site a été confiée à un prestataire de service, IMC, dans le but non seulement d'assurer la maintenance des équipements collectifs mais également d'offrir différents services aux t résidents. Ainsi, l'ensemble du site est clôturé, avec un accès unique par carte magnétique. A quelques jours de l'achèvement des travaux, les jeunes équipes dirigeantes de la SAT et de Cabo Beach Golf Hôtel ne cachaient ni leur fierté, ni leur émotion. Il est vrai que c'est une cité de 20.u00 habitants, d'un concept totalement nouveau, qui est créée ex-nihilo.
N.E.
N.B. Renseignements commerciaux Direction commerciale du secteur immobilier de l'ONA à Casablanca. Tél.44.13.00 à 09. 

Le développement de l'offre touristique sur la côte nord

Cabo Negro. Littéralement, le Cap Noir, situé à mi chemin entre Tétouan et Sebta. Ici, il n'y a pas d'extrêmes. C'est à peine si les petites falaises avancent dans la mer. Juste ce qu'il faut pour mériter l'appellation de Cap. La montagne a perdu le relief tourmenté qu'elle déploie dans l'arrière-pays. La mer est méditerranéenne, c'est-à-dire nonchalante. L'endroit, qui bénéficie d'un micro-climat, a un charme fou qui en a fait un lieu de villégiature assez couru.
La station a surgi quasiment du néant à partir de 1968 quand la SAT (Société Africaine de Tourisme) y a lancé son premier programme immobilier, sur 140 ha: construction d ensembles destinés à la vente, lotissements.

Une recette classique, sans beaucoup d'imagination qui n'a pas fait que du bien au site car la construction s'y est développée d'une manière peu organisée au cours des vingt dernières années, en l'absence de plan d'aménagement. Mais une recette qui. commercialement parlant, a bien fonctionné: la Méditerranée est "vendable".

Parlant d'ailleurs avec animation et une conviction communicative de "sa" région, Mohcine TerTab, gouverneur de la province, nous a annoncé l'élaboration d'un projet de schéma directeur d'urbanisme. Pour lui, aucun doute n'est permis: l'avenir de la région, c'est le tourisme, aussi bien local qu'étranger. Et, pour faire venir le touriste, il espère bien attirer l'investisseur à qui il promet tout son soutien. De fait, la côte entre Tétouan et Sebta attire aussi bien l'investisseur que l'estivant. Les projets d'immobilier de loisirs' - ' se sont multipliés dans la région, malgré la crise et la Déclaration du patrimoine: Kabyla, Marinasmir, Cités Jardins, Ksar Alrimal etc.