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lundi 22 février 2016

Les fonctions du syndic peuvent prendre fin pour différentes raisons
- la survenance de la première assemblée générale lorsque le syndic est désigné par le règlement de copropriété;
- l’échéance du terme. Si l’échéance se termine avant l’assemblée générale statutaire, il y a lieu de convoquer une assemblée extraordinaire qui nommera un syndic provisoire, qui peut être le syndic dont l’échéance est à terme. La même procédure devra être organisée en cas de décès du syndic.
- la révocation du syndic. La révocation, c’est la volonté d’un ou plusieurs copropriétaires de révoquer le syndic. Pour cela, l'assemblée générale doit réunir une majorité absolue sauf si les statuts prévoient une majorité plus forte.
L’art. 577-8, §6 «l’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic, elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un 
En conséquencele syndic en sa qualité de mandataire peut être révoqué à tout moment « ad nutum » à la majorité absolue.
Dans l’esprit du législateur, la nomination du syndic revient souverainement à l’Assemblée générale, il en résulte que lorsque la confiance n’est plus acquise, l’assemblée générale peut, quand bon lui semble, révoquer son syndic sans aucun avertissement (sous réserve de conditions contractuelles précises prévues dans le contrat de syndic).

La position du syndic est toujours précaire.
Toutefois, cette révocation doit être inscrite à l’ordre du jour, et l’assemblée générale doit être valablement constituée pour statuer sur ce point. 
Une assemblée générale extraordinaire, selon les modalités du règlement de copropriété, pourra être convoquée par les copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts avec à l’ordre du jour la révocation et la nomination d’un nouveau syndic. Si les copropriétaires ne sont pas en nombre, ils devront attendre la prochaine assemblée générale statutaire, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 577-8,§7.
Il arrive que la révocation peut se réaliser dans des circonstances très pénalisantes pour le syndic. Dans certaines situations, il pourra obtenir des dommages et intérêts.
Généralement, le contrat de syndic prévoit dans ses dispositions contractuelles, des modalités très précises de révocation, mettant ainsi à l'abris tant le syndic que l'assemblée générale de toute révocation fautive.

En général, l’assemblée générale ne doit pas justifier sa décision et le syndic révoqué n’a pas droit à une indemnité.
En révoquant son syndic, l’assemblée ne fait qu’user du droit qui lui est conféré par la loi.

Mais le pouvoir de l’assemblée générale d’exercer ce droit ne la dispense pas pour autant du devoir de respect de ses obligations contractuelles.

Ainsi, usuellement, le syndic négocie souvent avec la copropriété, dans le contrat, l’obligation de donner un préavis et le versement d’une indemnité dans certaines conditions.

L’assemblée doit également veiller à ne pas mettre en cause la compétence ou la réputation du syndic.
En dehors des dispositions du contrat, un syndic qui estime avoir été licencié sans motif ou de manière inconsidérée, peut exiger un dédommagement, mais c’est à lui de rapporter la preuve que l’assemblée générale a commis une faute.

La révocation n’est pas une faute en soi.
Mais, elle peut le devenir, si celle-ci est exercée dans le but de nuire à la réputation du syndic, ou dans des circonstances dommageables pour le syndic.

En ce qui concerne la démission, rien n’est prévu dans les dispositions de la loi du 30 juin 1994, mais il est un fait que le syndic peut donner sa démission quand il veut.
Mais celle-ci ne doit pas se manifester, en mettant l’association des copropriétaires dans une situation dommageable.
Ainsi, le syndic doit toujours veiller à donner sa démission dans le cadre d’une convocation à une assemblée générale (extraordinaire ou ordinaire), avec effet le jour de l’assemblée ou moyennant un délai de préavis afin de lui permettre de clôturer les comptes de l’année et de permettre à l'assemblée de pourvoir à son remplacement (communication des dossiers).
Egalement, le syndic en donnant sa démission, doit veiller à ne pas causer un préjudice à l’association, en donnant par exemple, sa démission à la veille d’un acte important.

Le principe est que le syndic doit veiller à ce que sa démission ne cause pas de dommage, que la poursuite de ses fonctions aurait pu éviter.

La jurisprudence est claire : n’est pas régulière la démission du syndic en dehors de toute convocation de l’assemblée générale.
Le syndic peut ainsi prévoir dans le contrat des modalités dans le cas d’une démission éventuelle, en précisant que le respect de ces modalités permet d’affirmer que sa démission ne cause aucun dommage à l’association.
Il faut également rappeler qu’à la fin de son mandat, le syndic n’est pas pour autant libéré de certaines de ses obligations vis-à-vis de l’association qui l’a mandaté, même s'il a obtenu une décharge.
Ainsi, le syndic sortant a l’obligation de remettre à l’association des copropriétaires, voir au nouveau syndic, toutes informations, documents divers et sommes lui revenant, afin d’assurer au mieux la transition entre les deux gestions.

Dernièrement, le législateur a ajouté un nouvel alinéa lui imposant cette collaboration dans le transfert de la mission (577-8,§4, alinéa 9).
Cette nouvelle disposition devra permettre à l'association d'obtenir plus facilement des dommages et intérêts vis à vis du syndic sortant qui néglige d'effectuer le transfert des dossiers de la copropriété.

Les dispositions de l’article 40 du code déontologique de l'IPI précisent que l’agent qui termine son mandat de syndic doit s’efforcer de rendre ce transfert aussi aisé que possible. 
Les nouvelles dispositions de la loi du 15 décembre 2005, complétant les dispositions de l'article 577-8,§4, précisent que :

Si aucune sanction légale n'est prévue, cette nouvelle disposition renforce la notion de faute du syndic sortant, s'il néglige de réaliser ce transfert dans de brefs délais.

C’est l’A.G. qui nomme le nouveau syndic, bien souvent sur base d’une offre communiquée au conseil de gérance. Cette nomination se fait à la majorité absolue.
Il est utile de rappeler les dispositions de la directive n° 8 de l'ipi qui prévoient certaines mentions obligatoires dans les contrats de syndic : l’objet, les parties, le début et la durée de la convention, les modalités de 

résiliation et de prorogation, la description des prestations ordinaires et extraordinaires, les honoraires et les remboursements de frais, les modalités de reprise, les modalités de décharge, les droits et obligations qui découlent des règles de fonctionnement propre à l’organisation du bureau de syndic.
Lorsque la décision a été prise par l’A.G. et que la convention est signée, les deux syndics doivent mettre tout en oeuvre pour organiser les meilleures conditions pour assurer le transfert de la fonction, sans créer trop de désagrément dans la continuation de la gestion de la copropriété.
Ils devront donc se mettrent d’accord sur les modalités de la cession, et plus précisément de la date de cette cession.
Quelles sont les mesures urgentes à réaliser par l’ancien syndic et le nouveau syndic :
-Le syndic sortant doit établir au plus vite le procès verbal de la dernière assemblée générale, terminer sa mission jusqu’à la date convenue afin qu’une clôture de comptes soit communiquée au plus vite au nouveau syndic lui permettant de continuer la mission.

A cette clôture tous les documents inventoriés doivent être communiqués au nouveau syndic, au moyen d’un formulaire prévu à cette remise.

Cette remise doit donc être contradictoire, ce qui implique que le formulaire doit être signé par les deux parties.
Cette procédure est indispensable si le syndic sortant désire obtenir la décharge de sa mission.
A défaut, le syndic sortant engage sa responsabilité, et ouvre la voie à une demande en dommages et intérêts pour tout retard dans la remise des documents.
-Le nouveau syndic devra ouvrir sans attendre un nouveau compte bancaire au nom de l’association, et doit veiller dans le respect de la procédure reprise ci-dessus, à désintéresser le syndic sortant de tous ces frais et honoraires.
C’est une question de déontologie.

L’agent qui termine son mandat de syndic présente un décompte détaillé et complet et ne peut exercer aucun 

droit de rétention sur les documents.
Le syndic sortant sera très certainement déçu d’être démis de ses fonctions, mais devra toutefois adresser tous les documents sans tarder au nouveau syndic, établir un procès verbal établissant la fin de sa mission, et ainsi veiller à transmettre au plus vite tous les documents utiles au nouveau syndic pour qu’il puisse assumer sa mission.
De nombreux problèmes surgiront lors de cette transmission : les comptes ne sont pas arrêtés à la date de clôture, les documents ne sont pas en ordre, certains contrats manquent, les parties ne peuvent pas s’entendre sur la date de clôture.
Tous ces problèmes doivent être réglés au plus vite afin que ce changement ne devienne pas dommageable à la copropriété.

mardi 2 février 2016


La dématérialisation de la procédure d’enregistrement, en phase pilote à Rabat, satisfait les notaires. Elle permet de réduire le délai d’enregistrement à moins de 48 heures

Acheter un bien immobilier ou faire une donation nécessite souvent des procédures lourdes. La plus redoutée demeure, à côté de l’inscription dans les livres fonciers, le paiement des droits d’enregistrement. Le va-et-vient entre l’étude notariale et les services des impôts nécessite plus d’une quinzaine de jours. Cette procédure, l’Ordre national des notaires et la Direction générale des impôts ont décidé de l’assouplir en signant un protocole d’accord visant à la dématérialiser. «Il s’agit de mettre en place une solution innovante qui met fin aux nombreuses difficultés que rencontrent les notaires dans leur relation avec les services de la DGI», indique un courrier envoyé par le président de l’ordre à ses confrères.

Ce projet qui se trouve actuellement en phase de test vise à abaisser le délai d’enregistrement des actes notariés en dessous de 48 heures, et permettre un «suivi des évolutions conjoncturelles du marché de l’immobilier»«Le Conseil national de l’ordre a développé par le biais d’une société spécialisée une plate-forme informatique appelée Tawtik. Cette plate-forme est connectée au système d’information de la Direction générale des impôts», explique Me Amine Zniber, président du Conseil régional des notaires de Rabat au niveau duquel cette expérience pilote a été menée. Il s’agit en fait d’un système d’information dédié au notaire qui gère à la fois l’environnement interne et externe de l’étude, de la veille juridique et comptable des dossiers à la gestion des rapports avec les différentes administrations.

En d’autres termes, une fois l’acte signé et répertorié, le notaire ou son assistant procède à la saisie des données relatives à l’acte sur la plateforme. Après vérification et validation, les données sont transmises immédiatement par voie électronique au receveur de l’enregistrement. Le notaire reçoit le numéro du registre d’entrée. Il adresse ensuite une copie authentique de l’acte signé sur support papier au receveur de l’enregistrement. Celui-ci procède à une vérification rapide puis émet l’ordre de recette qui s’affiche directement sur l’ordinateur du notaire. Ce dernier établit un chèque avec le montant indiqué sur l’ordre de recette et l’envoie au service de l’enregistrement aux fins du paiement. «Cette procédure n’est pas encore obligatoire pour les notaires, mais elle permettra, au-delà de la réduction du délai d’enregistrement à 48h, de familiariser le notaire avec les procédures de télé-paiement et de télé-déclaration qui seront instaurées par l’administration fiscale», indique Me Zniber.

Selon la DGI, la dématérialisation de la procédure d’enregistrement est la plus urgente
Une petite révolution est donc en marche du côté des notaires puisque l’enregistrement est une procédure incontournable qui concerne les ventes, les donations ou échanges d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de fonds de commerce ou de clientèle, de parts dans les groupements d’intérêt économique, d’actions et de parts dans les sociétés. Elle s’applique également aux cessions de baux, aux locations à rente perpétuelle de biens immeubles, à la sous-location d’immeubles, aux cessions d’un droit au bail portant sur tout ou partie d’un immeuble. Autant dire que toutes les transactions qui concernent un bien immeuble y sont soumises.
Mais les ambitions de la DGI et de l’Ordre national des notaires vont plus loin que la simple dématérialisation de la procédure d’enregistrement. Ils comptent en effet l’étendre ensuite aux autres impôts et taxes grevant l’immeuble, telles que la mise à jour des rôles de la taxe d’habitation et la taxe des services communaux ou encore la déclaration de l’impôt sur le revenu et le profit foncier. «Le système intégré de taxation développé par la DGI est capable de prendre en charge toutes les formalités fiscales relatives aux transactions immobilières», explique-t-on du côté de la DGI, en rappelant tout de même que la dématérialisation de la procédure d’enregistrement demeure la plus urgente et la plus efficiente. En effet, l’enregistrement constitue une documentation immobilière et administrative puisque le particulier tout comme le notaire peuvent puiser dedans pour obtenir des renseignements patrimoniaux. Pour rappel, l’enregistrement communique toutes les mutations intervenues au service du cadastre en vue de la mise à jour des documents cadastraux et, indirectement, de la perception des précomptes immobiliers, et fournit également à l’administration des contributions directes tous les renseignements utiles.
L’enregistrement des actes a un but essentiellement fiscal. Toutefois, la formalité de l’enregistrement produit un effet juridique qui consiste à donner date certaine aux actes et conventions sous seings privés, par leur inscription sur un registre dit «registre des entrées». La date certaine donnée aux actes enregistrés veut dire que personne ne peut contester son existence à la date de l’enregistrement (ceci n’empêche pas de contester son contenu ou sa portée). Cette règle trouve son origine dans les dispositions de l’article 425 du dahir du 12 août 1913 formant code des obligations et des contrats (D.O.C.), qui cite l’enregistrement parmi les formalités qui donnent date certaine aux actes sous seing privé à l’égard des tiers. En outre, la formalité de l’enregistrement a pour effet d’assurer la conservation des actes. Au regard du Trésor, l’enregistrement fait foi de l’existence de l’acte enregistré et de sa date. Il constitue une présomption de validité en ce qui concerne la désignation des parties à cet acte et l’analyse du contenu de la convention qu’il constate. Cette présomption est valable jusqu’à preuve du contraire.

En savoir plus sur http://lavieeco.com/news/immobilier/immobilier-la-dgi-et-les-notaires-veulent-etendre-la-dematerialisation-a-tous-les-impots-et-taxes.html#WgPKIH3cdZ5MfBqE.99
IMMOBILIER VERS UNE BAISSE DE TAUX 

L’agressivité commerciale des banques françaises a engendré un changement d’attitude de la part des futurs acheteurs marocains. En effet, ces derniers estiment aujourd’hui que si certains acteurs ont réussi à proposer des taux inférieurs à 5%, les autres banques doivent clairement faire des efforts. «Les très bons clients sont convaincus qu’ils peuvent négocier jusqu’à obtenir des taux avoisinant les 4,5% HT et n’hésitent pas à changer de banque pour avoir une offre plus intéressante chez le concurrent», explique Yassine Lahlou, directeur général de Meilleur taux.ma. En 2016, les banques offensives vont ainsi gagner beaucoup de parts de marché car les clients sont à la recherche des coûts de financement les plus bas et l’état d’esprit des acquéreurs est clair à en croire le courtier en prêts immobiliers.
La tendance se confirme 
«C’est depuis juin 2015, grâce à la campagne agressive d’une des banques de la place qui proposait un taux fixe de 4,5% HT, que les acheteurs ont pris conscience qu’il était possible d’obtenir des taux plus bas», souligne Yassine Lahlou. Une deuxième campagne est venue confirmer cette tendance avec des produits à taux variables allant de 3,5% hors assurance à 5,5%. Enfin en septembre, un des grands promoteurs immobiliers a lancé une campagne de vente de maison haut de gamme avec un taux fixe à 3,99% hors assurance qui a confirmé que la baisse des taux était bien une réalité. Au dernier trimestre 2015, les banques à capitaux étrangers ont été particulièrement agressives en offrant des conditions de taux excellentes afin de capter notamment de très bons dossiers. Cependant ces différentes offres très attractives n’ont pas complètement modifié le paysage des conditions de crédits au Maroc, en effet, la plupart des grandes banques qui détiennent les parts de marché les plus importantes continuaient de proposer des taux autour de 5, 80% hors assurance.
La concurrence prend le dessus 
Après avoir résisté durant le deuxième semestre 2015, les directives de début d’année des différents sièges des grandes banques de la place sont beaucoup plus agressives, notamment chez le leader du marché. «Je reste persuadé que le premier semestre 2016 sera une période de forte concurrence entre les banques sur le crédit immobilier, ce qui induira inéluctablement une relance de l’immobilier au Maroc», affirme Yassine Lahlou. Plusieurs éléments plaident en faveur de cette baisse des taux cette année, à commencer par la baisse des transactions immobilières. Cette dernière place les acheteurs en position de force et leur permet de prendre leur temps de signer un compromis de vente d’une part et de chercher le meilleur crédit d’autre part. Deuxième élément, la conjoncture actuelle marquée par la baisse des crédits aux entreprises fait plus que jamais du crédit immobilier l’outil numéro 1 du développement des portefeuilles bancaires. Aussi, la baisse de la demande va conduire les banques à se battre pour attirer les nouveaux clients. Enfin, la proximité et la comparaison avec la France où les taux pratiqués sont bien moins élevés qu’au Maroc, lesquelles contribuent à donner le sentiment aux acquéreurs marocains qu’il reste une marge de manœuvre importante.
LOCATION D'UN LOGEMENT CE QU'il faut savoir 
SUR LES TRAVAUX 
Les travaux à la charge du bailleur
La loi impose tout d’abord au bailleur de louer au locataire un logement décent. A ce titre, l’ensemble des travaux nécessaires relevés lors de l’état des lieux d’entrée sont à la charge du propriétaire, peu importe leur nature.
Par ailleurs, la loi prévoit que le bailleur doit entretenir le logement en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et doit y faire, durant la durée du bail, toutes les réparations qui deviendraient nécessaires, à l’exclusion des réparations locatives.
Ainsi, ce que l’on appelle les "grosses réparations" restent à la charge du propriétaire : réfection du toit, remplacement d’un chauffe-eau… De plus, tous les travaux rendus nécessaires par la vétusté des lieux sont également à la charge du bailleur.
Les travaux à la charge du locataire
Les réparations locatives et l’entretien courant des lieux, en revanche, restent à la charge du locataire.  Il s’agit de l’ensemble des actes d’entretien et des petites réparations nécessaires suite à l’usage normal des lieux pour éviter leur dégradation. Les réparations locatives sont énumérées au sein du décret n°87-712 du 26 août 1987.
Constituent par exemple des réparations locatives l’entretien courant des jardins, pelouses et allées, la réfection des mastics des vitres, le graissage des serrures, verrous et grilles, le maintien en état de propreté des murs et plafonds, le remplacement de quelques éléments de revêtement (faïence, mosaïque), le remplacement de joints, des interrupteurs et des prises de courant.
Le contrat de bail peut mettre à la charge du locataire d’autres réparations que celles prévues dans le décret, mais il ne doit pas s’agir de réparations mises à la charge du propriétaire par la loi.
Enfin, à la sortie des locaux, le locataire doit répondre de l’ensemble des dégradations qui seront constatées lors de l’état des lieux de sortie. Le bailleur pourra alors réclamer au locataire la réparation ou la réfection des éléments endommagés, ou retenir une partie du dépôt de garantie pour les effectuer. Il devra alors justifier sur facture du coût de ces travaux. 
Et si l’une des parties n’effectue pas les travaux qui sont à sa charge ?
Si le propriétaire n’effectue pas les travaux qui sont à sa charge et qui lui ont été demandés par le locataire, celui-ci peut lui adresser une mise en demeure. Il pourra ensuite saisir le tribunal d’instance pour faire condamner le propriétaire à réaliser les travaux ou être autorisé à les effectuer lui même, en demandant à ce que les sommes avancées soient déduites de ses loyers. En revanche, le locataire ne peut pas décider de lui-même de cesser de payer les loyers tant que les travaux ne sont pas effectués, sauf si les lieux ne sont plus habitables.
De plus, si le locataire effectue lui-même les travaux à la charge du propriétaire sans y avoir été autorisé par décision de justice, il ne pourra pas ensuite contraindre le bailleur à le rembourser.
Si le locataire ne répond pas à son obligation d’entretien, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance pour le contraindre à les effectuer.
Par ailleurs, chacune des parties peut saisir le juge d’une demande de résiliation du bail, le cas échéant avec demande de dommages et intérêts, lorsque l’autre partie ne respecte pas ses obligations, notamment en matière de travaux et d’entretien du logement.
Le locataire a-t-il le droit d’effectuer les travaux de son choix à ses frais ?
Le locataire peut effectuer les travaux d’aménagement de son choix dans le logement (peinture des murs, papier peint, changement du revêtement au sol, isolation), mais le propriétaire peut néanmoins s’opposer aux transformations de son bien : l’abattement d’une cloison ou d’un escalier par exemple.

jeudi 16 juillet 2015

L’immobilier dans l’impasse Fortes corrections du marché

L’IMMOBILIER DANS L’IMPASSE
FORTES CORRECTIONS DU MARCHÉ
RARETÉ DE L’IMPUT STRATÉGIQUE DE L’OFFRE: LE FONCIER
BAISSE DES PRIX DU MARCHÉ À L’ÉCHELLE DES RÉGIONS
QUELQUES GRANDES VILLES FONT ENCORE DE LA RÉSISTANCE

    
L’immobilier dans l’impasse Fortes corrections du marché
L’acquéreur a du mal à lire la variation des prix de l’immobilier du fait de l’inexistance d’un baromètre dédié au secteur
IL ne peut pas s’agir que de l’effet mauvais temps. Les belles années du secteur immobilier semblent bel et bien derrière nous. En tout cas, on est loin, très loin des années folles qui avaient emballé le secteur et les promoteurs immobiliers. Le récent rapport de Bank Al-Maghrib et de l’Agence de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie le confirme: «le boom de 2008- 2009 semble bien terminé». Les ventes de biens immobiliers dans le résidentiel et le commercial ont reculé de 6,7%, avec seulement 26.171 transactions à fin mars 2013.
A cet édifice, le Centre marocain de conjoncture «retire» quelques pierres «porteuses». Dans sa dernière livraison sectorielle, consacrée à l’immobilier justement, le CMC met en exergue la perte criarde de dynamisme que vit le secteur. Il pointe la forte stagnation des prix des actifs immobiliers dans le sillage d’une faible croissance économique, d’une contraction de l’activité du BTP et d’une baisse de consommation des ménages, relevées par les prévisionnistes du Haut commissariat au plan. Une perte qui, pour le Centre marocain de conjoncture, n’est que «le révélateur des dysfonctionnements plus profonds dont souffrirait le secteur immobilier». Empêtré qu’il est dans de «nombreuses faiblesses», au premier rang desquelles le gap entre les prix de logement et le pouvoir d’achat des ménages. Ce qui, aux yeux des analystes, constitue un «premier obstacle majeur qui gêne la marche du secteur vers plus de maturité». L’autre grosse faiblesse est l’absence de régulateur qui laisse libre cours à la spéculation. A ce niveau, le constat est que «les prix du foncier sont en déconnexion économique vis-à-vis de la rareté du foncier urbanisable». Pour ne rien arranger, face au développement démesuré et non maîtrisé de nos villes, «rendant caducs et obsolètes» les plans d’aménagement (quand ils existent), les préposés à la gestion du secteur immobilier, notamment les agences urbaines, recourent au régime dérogatoire. En conséquence, le secteur de l’immobilier et ses corollaires (BTP, ciment, sable…) sont soumis à un sale temps.
Le constat est le même. Un peu partout dans les grandes villes ayant opté pour le-tout-immobilier résidentiel, commercial, bureau…, la cote est sur le point de plier. Youssef Iben Mansour, président de la Fédération nationale de la promotion immobilière, est catégorique: «Il y a correction des prix, d’abord à Marrakech, Tanger puis elle s’est propagée dans tout le pays». Des corrections allant jusqu’à 30% pour les terrains nus et les biens en copropriété.
Malgré des taux de crédits de plus en plus bas et des formules de plus en plus incitatives, à taux zéro accordés par le maître d’ouvrage qui se substitue illégalement aux banquiers, les acheteurs rechignent à passer à l’acte. Ceux qui franchissent le pas (de plus en plus pour l’achat d’une résidence secondaire) ne signent le compromis de vente «qu’après d’âpres discussions nous obligeant, nous promoteurs, à concéder de gros rabais», témoigne, dépité, l’un d’eux assis face à ses maquettes et au terrain vague, en front de mer où devrait voir le jour dans deux ans son projet. Il propose du semi-fini pour, dit-il, pouvoir jouer sur l’effet prix. Il affiche en effet 4.800 DH le mètre carré pour un concept unifié d’appartements et de surface similaire de 75 m2. Là où la concurrence pas loin, les projets mitoyens, propose le mètre carré, clés en main, pour une superficie de moins de 50 m2, entre 8.500 et 9.500 DH. Une sorte de grand bazar où l’acquéreur ne sait pas à quel saint se vouer.  
Situation paradoxale
De manière générale, l’analyse de Bank Al-Maghrib des prix en glissement annuel (évolution qui compare la valeur d’une grandeur à deux dates, séparées en général d’un an ou d’un trimestre) fait ressortir des évolutions de prix disparates par ville. Ils ont augmenté de 5,1% à Oujda, 4,4% à Tanger, 1,1% à Kénitra et de 0,6% à Marrakech. En revanche, l’enquête pointe des baisses variant entre 0,3% à Rabat et 1,4% à El Jadida.
Le CMC estime que la situation du marché résidentiel est un peu paradoxale. Et en assure la démonstration. Il réaffirme le scénario d’une baisse de 6,7% des prix des logements neufs cette année comme probablement en 2014. En tout cas, l’absence de données fiables dans des villes comme Casablanca rend difficile toute analyse du secteur. En tout cas, le constat est sans équivoque: la cote de l’immobilier, tous segments confondus, affiche en moyenne une tendance baissière. Jusqu’où les prix chuteront-ils?
L’hypothèse la plus probable est d’un repli beaucoup plus important cette année, pronostique Driss Effina, le Monsieur immobilier et l’un des auteurs du n°248 sur l’immobilier de la Lettre du CMC. Un repli qui est une résultante combinée de plusieurs facteurs (voir interview page 6). Certes, on est encore loin de l’effondrement spectaculaire du marché de l’immobilier américain qui avait provoqué un séisme dont l’onde de choc a contaminé l’ensemble des économies développées, que la Lettre rappelle, mais il y a lieu de s’alarmer. Le constat est fait. L’offre immobilière «n’arrive plus à assurer à la classe moyenne des produits et des formules d’accès au logement adapté à ses besoins et à son pouvoir d’achat sur les plans à la fois qualitatif que quantitatif». Or, à tort ou à raison, elle est considérée comme devant jouer «le rôle de levier ascendant pour entretenir le cercle vertueux de l’amélioration des conditions socioéconomiques». D’ailleurs, elle est pour quelque chose dans l’important taux de propriété estimé à 67% qui, cependant, cache mal les difficultés des ménages relevant de cette couche sociale à accès au logement… décent. Faute de «politique appropriée». Il ne faut pas se fier à la résistance des prix sur les marchés des grandes villes du pays comme Casablanca et Rabat qui ne reflètent pas la réalité du secteur. «A l’échelle des régions, il y a des replis importants», relève Effina qui renvoie à la dernière note de conjoncture de Bank Al-Maghrib sur cette problématique. Ce qui n’a rien à voir avec la perception qui laisse croire que les prix non seulement ne baissaient pas mais continuent d’augmenter.
Un schéma qui renvoie au scénario de l’arbre qui cache la forêt. Il est clair que l’imput stratégique de l’offre immobilière, c’est le foncier. Celui-ci se fait rare à Rabat et Casablanca surtout où on enregistre le plus faible taux de réserve stratégique. A cette rareté s’ajoute la cherté qui fait qu’il y a de moins en moins d’investissements et d’offres dans ces villes. Le tout sur fond d’un marché peu lisible, du fait de la spéculation et de la fausse déclaration.
Vraisemblablement, il y a contraction sur le secteur. En atteste l’encours des crédits bancaires destinés aux promoteurs immobiliers qui n’a enregistré qu’une légère hausse de 1,1% à fin mars contre une baisse de 1,7% le trimestre précédent.
    Contreperformance, faiblesse et dysfonctionnements: quels liens?
PLUSIEURS lectures selon Driss Effina. Par la rareté du foncier urbanisable (foncier géré par le marché, absence d’un régulateur, les prix du foncier ne reflètent pas la rareté économique de cet intrant). Les normes de l’urbanisme sont coûteuses et continuent de pénaliser les investissements. L’urbanisme est en majorité orienté par les opportunités foncières et par les dérogations, ce qui participe systématiquement à désordonner les villes. Les plans d’aménagement sont en majorité caducs dans pratiquement l’ensemble des grandes villes qui tirent l’économie, ce qui justifie le recours massif à la dérogation. Les procédures d’investissement dans l’immobilier sont encore lourdes et lentes et non transparentes. La charge fiscale appliquée au secteur, y compris les droits de mutation, est très lourde et pénalise les coûts et contribue au ralentissement de la demande. Le coût de financement du secteur et relativement élevé en comparaison aux normes internationales. En absence d’encouragements ciblés, l’investissement dans le locatif est très faible. Le parc logement vacant a atteint une taille très critique (près de 17% du parc logement global) ce qui neutralise les efforts publics qui visent à assurer l’équilibrer du marché de logement à travers un coût économique relativement élevé.

L’immobilier dans l’impasse

Les agrégats de référence en panne


CIMENT, CRÉDITS BANCAIRES ET MISES EN CHANTIER
L’AUTO-CONSTRUCTION DÉVISSE DE 40%
LE RÉSIDENTIEL PRINCIPAL ET SECONDAIRE HAUT DE GAMME S’ESSOUFFLENT

    
L’immobilier dans l’impasse: Les agrégats de référence en panne
Youssef Iben Mansour, président de la FNPI, admet qu’il y a bel et bien baisse de l’activité
Au regard des grands agrégats que sont les deux ou trois indicateurs (consommation du ciment, crédits bancaires et mises en chantier), la situation générale du secteur de l’immobilier montre qu’il y a effectivement baisse de l’activité, analyse le président de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI). Youssef Iben Mansour pointe la contreperformance de l’indicateur phare, le ciment dont le marché a dévissé de 12,6% à fin juin 2013. Bien plus que le ralentissement dans les grands chantiers de l’Etat, pour cause de mauvais temps répétés (intempéries) au début de l’année, les raisons de cette contreperformance «c’est le coup de mou dans l’auto-construction, formelle ou informelle, qui a baissé entre 30 et 40%».
Au banc des accusés également, la baisse de l’attractivité aussi bien pour le logement principal que secondaire, destiné aux revenus élevés. Autant d’éléments, et encore plus, qui expliquent le sale temps que vit le marché du ciment.
Le second indicateur, le crédit immobilier. Là-aussi, le robinet semble tourner au sens inverse, ou au ralenti. «Les banques, compte tenu des critères qui leur sont propres, ont levé le pied», relève Iben Mansour. Ce constat vaut aussi bien pour l’acquéreur que l’investisseur. Pour ces derniers, «le degré d’exposition de certains grands opérateurs, une trop grande concentration de risques sur certains groupes et/ou promoteurs immobiliers indépendants, font que les banques sont de plus en plus regardantes et sélectives», constate le président de la FNPI.
L’autre baromètre et pas des moindres, la mise en chantier. A la fédération l’on reconnaît que le segment du logement social poursuit le même trend, bien que certains opérateurs ayant reçu l’autorisation de mise en chantier semblent saisis de crainte. Du moins, ce sont les informations que la fédération a fait remonter des villes comme Fès, Meknès, Oujda et Agadir, dans une moindre mesure. «Dans ces villes, les revenus sont relativement faibles comparés à l’offre du logement social beaucoup plus importante».
Au-delà, là où le bât blesse, ce sont «les particularités d’une ville comme Fès, Oujda, Meknès où les populations cibles préfèrent acheter un terrain nu et construire que d’acquérir un logement» clés en main, parce que souvent ne répondant pas aux besoins des ménages. Conséquences: «ceux qui produisent du logement piétinent fortement dans ces localités», constate Iben Mansour. Dans toutes ces villes, un peu  moins à Agadir, c’est le même phénomène. Cependant, «dans l’axe Kénitra-El Jadida, il n’y a pas de problèmes majeurs pour le secteur», relativise le FNPI. Quid du foncier? «Le foncier, à vrai dire, du fait du changement de la fiscalité sur les terrains nus, il y a moins de transactions», alerte le président de promoteurs immobiliers.
En clair, la fiscalité a joué un rôle négatif sur le secteur. Le relèvement de la taxe sur les terrains nus de 20 à 30%, selon que l’on possède le bien depuis 4 ans, 6 ans ou plus, n’arrange pas la situation. Ce nouvel impôt a eu l’effet contraire. Au lieu de réduire la spéculation foncière, il a donné raison aux promoteurs immobiliers qui redoutaient, à juste titre, l’effet pervers de cette taxation. L’augmentation de près de 50% de la taxe sur le terrain non bâti a favorisé une forte rétention dans le secteur. En tout cas, le constat du président du FNPI est sans équivoque: «Si à 20% les propriétaires des terrains nus rechignaient à vendre, en toute transparence, à 30%, ils ont préféré bloquer les transactions foncières». C’est l’effet pervers attendu, avant l’heure. L’impact de ce dispositif a rendu encore plus rare le foncier urbanisable dans des grandes villes, surtout à Casablanca et Rabat où les prix de l’immobilier semblent artificiellement maintenus. Dans ces villes aussi, les transactions se font toujours 20 à 40% moins chères que le prix facial.  
Pour ne rien arranger, la loi sur la fluidité des transactions immobilières est venue mettre le secteur dans une situation encore plus délicate. Elle exige que le banquier, le promoteur immobilier et l’acquéreur se retrouvent tous en même temps à l’étude du notaire pour les besoins de transactions. Ce qui rend le processus plus lent. De deux semaines, le temps de réunir tout ce monde pour une transaction immobilière peut prendre désormais jusqu’à trois mois.
Appartements. Après une quasi-stabilité le trimestre précédent, les prix des appartements ont enregistré une hausse de 1,4%, tant en glissement annuel qu’en variation trimestrielle. Représentant 63% de l’ensemble des transactions, les ventes des appartements ont diminué de 4,1% d’une année à l’autre et de 6,3% en variation trimestrielle, s’élevant ainsi à 16.423 unités.
Maisons. En glissement annuel, les prix des maisons ont reculé de 1,4%, après un accroissement de 4,5% le trimestre précédent. D’un trimestre à l’autre, ils ont accusé une baisse de 1,6% après celle de 2,3%, recouvrant des contractions sensibles à Casablanca, El Jadida et Marrakech, et des hausses importantes à Oujda et Tanger. Quant au nombre de transactions portant sur les maisons, il s’est établi à 1.339, en régression de 13,8% en glissement annuel et de 6,1% par rapport au 4e trimestre 2012.
 Villas. Les prix ont baissé de 1,7% d’une année à l’autre et ont augmenté de 4,6% en variation trimestrielle. Par ville, ils ont enregistré une hausse annuelle de
4,9% à Kénitra et des baisses respectives de 6,8%, de 6,3% et de 2% à Casablanca, Meknès et Marrakech. Le nombre de transactions portant sur les villas a reculé de 8,4% sur un an et de 21,3% d’un trimestre à l’autre, à 347 unités.
Immobilier commercial/Locaux commerciaux. Les prix ont baissé de 1% en glissement annuel et ont progressé de 3,7% d’un trimestre à l’autre. Le nombre de transactions portant sur les actifs commerciaux a atteint 1.621, en repli de 18,4% depuis un an et de 7,2% d’un trimestre à l’autre.
Bachir THIAM

jeudi 28 mai 2015

Loi sur la vente d’immobilier sur plans: qu’est ce que ça change ?

Loi sur la vente d’immobilier sur plans: qu’est ce que ça change ?

Crédit : Facebook Groupe des Acheteurs Relax Prestigia Bouskoura Golf city.Loi sur la vente d’immobilier sur plans: qu’est ce que ça change ?

Loi sur la vente d’immobilier sur plans: qu’est ce que ça change ?

La Chambre des représentants a adopté mercredi 20 mai à l’unanimité, la loi n° 107-12 modifiant la loi relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA).

La nouvelle loi relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA) a été adoptée mercredi à l’unanimité par la Chambre des représentants. La vente d’immeubles en état futur d’achèvement est un terme alambiqué pour désigner la vente d’immobilier sur plan. En bref, acheter ou vendre un appartement, une maison ou un local commercial alors que ce dernier n’est pas encore complètement voire pas du tout construit.
La vente de ces immeubles était jusqu’à présent régie par la loi n° 44-00. Un fiasco. Selon les termes du ministère, cette loi, « dix ans après sa promulgation, demeure quasiment inapplicable. » Ni les promoteurs, ni les acquéreurs ne s’y retrouvaient. Les contrats conclus entre eux l’ignoraient superbement, donnant lieu à des situations absurdes où des juridictions civiles prononçaient la nullité de contrats alors même que la loi affirmait expressément le contraire. Il faut désormais en parler au passé.
La petite dernière, baptisée 107-12, est censée tout remettre à plat. Le Conseil économique, social et environnemental (CESE), par son avis rendu en juillet 2014 a largement participé au nouveau texte de loi. Pour cela, le conseil a auditionné des représentants des acquéreurs, des promoteurs, des notaires afin d’émettre des recommandations supposées équilibrées et largement suivies lors de la rédaction du texte de loi. En outre, le CESE s’appuie amplement sur l’arsenal juridique français en la matière.
Il en résulte un texte présenté comme protecteur « des parties contractantes […] et à même de promouvoir l’investissement dans le secteur immobilier et d’encourager l’accès au logement ». Maitre Karim Adyel, docteur d’État en droit et avocat à la Cour, nous aide à en décrypter les principales dispositions :
• L’obligation d’appliquer la loi sous peine de nullité du contrat VEFA
« Si l’une des clauses du contrat stipule des conditions contraires à la loi, le contrat est réputé nul. Ce n’était pas le cas jusqu’à présent. »
• Le renforcement des droits des acquéreurs par la mise en place de la « garantie d’achèvement des travaux »
« Au cas où le vendeur se trouverait dans l’incapacité d’achever le projet immobilier (problèmes financiers ou autres), l’acquéreur aura le droit à une indemnisation. »
• La mise en place d’un nouveau contrat dit « contrat de réservation »
 Cette disposition est favorable aux promoteurs. Grâce à ce contrat, ils pourront obtenir une avance de l’acheteur sur le prix de vente final, dans le but de financer l’avancement des travaux. »
• La possibilité d’établir le contrat de vente préliminaire après l’obtention de l’autorisation de construire
« Auparavant, il fallait attendre l’achèvement des travaux des fondations au niveau du rez-de-chaussée »
• Le droit de l’acquéreur de résilier le contrat et de réclamer une indemnisation en cas de non-respect des délais de réalisation des travaux
« Si l’immeuble n’est pas livré à la date prévue par le contrat, l’acquéreur a le droit à indemnisation. »
Selon le CESE, le secteur de l’immobilier a attiré 11% des IDE adressés au Maroc entre 2005 et 2012. Et le secteur a encore un fort potentiel de développement. Des données publiées par le ministère de l’Habitat et de la Politique de la ville ont révélé que le déficit en logement en 2014 est estimé à 560 mille unités. Les problèmes d’accès au logement ont poussé le ministère à revoir ses plans de diversification de l’offre et à essayer de répondre aux besoins du marché immobilier par d’autres modèles de logements, comme ceux destinés à la location.